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2005楼市新年序曲之二
房贷证券化产品呼之欲出
来自银监会的消息,建行有望在今年一季度获准首家推出住房贷款证券化产品。建行即将推出的房贷证券化产品是采用信托方式,在公开的债券市场上进行招标,发行中长期信贷资产的信托计划或者债券。银监会政策法规司副主任李伏安也表示,2005年一季度将实行房地产资产证券化。与此同时,银监会和中国人民银行联合起草的《商业银行资产证券化管理办法》也即将上报国务院,预计今年年初出台。
现况:方案大整改,建行仍在等待消息
建行有关人士称,建行房贷证券化的相关工作并不是“蹦出来的”,而是这几年一直在做,此次方案已是建行提交的第六套证券化方案。
据了解,2000年九十月间,建行被央行正式批准为住房贷款证券化试点单位之一。而事实上,从1999年起建行就连续向央行递交方案,但其选择的表内融资模式都未能得到监管层的认可。在2002年出台的《信托法》框架下,建行立即着手新的设计,并于当年向央行提交了以表外融资为主的第六套方案。
然而,中国人民大学信托与基金研究所副所长邢成向记者表示,据他了解,银监会对建行此次的证券化方案尚在论证评估过程中,情形并不像外界传言那么乐观。他表示,因为几年前建行房地产按揭余额已逾1000亿元。“尽管这笔资产目前还是优良资产,但按照目前住房抵押贷款的发展速度来看,几年后银行的长期资金瓶颈和风险势必突现。”建行推出住房贷款证券化产品正是为了解决上述问题。
障碍:相关制度缺失
邢成表示,目前方案获批的最大障碍是相关法律制度的缺失。如我国现行的《证券法》相关条款缺乏对资产证券化在房地产融资业务应用中的规定;建立风险隔离机制要借助信托手段,但目前《信托法》规定银行不能从事信托经营等。
其次,从建行前几次的经验来看,监管层倾向选择表外融资模式。但现阶段一步到位建立起实施证券化的特殊机构还有相当大的困难。“因为这中间涉及的权益分配等问题,处理起来比较麻烦。”
影响:有助于降低银行风险与个贷难度
据了解,在前后6年的时间里,包括工行、国家开发银行和上海浦东发展银行等都在开展各自的住房贷款证券化准备工作。2004年4月也曾传出浦发会成为国内第一个住房贷款证券化试点银行,但据了解,浦发现在还在等待通知。
邢成表示,业界如此关注房贷证券化,主要出于融资和风险角度考虑。一方面,一级住房抵押贷款市场的迅猛增长为证券化市场的形成奠定了坚实基础;另一方面,抵押贷款发放后的3至5年为违约的高峰期,违约率的骤升会迫使抵押贷款证券化市场的形成。据不完全统计,工行住房抵押贷款约80%是2001年以后发放的贷款,这部分贷款的违约高峰期正是2005至2006年。
北京市国际投资发展公司总裁杜猛表示,银行通过住房贷款证券化,能加速银行的现金流;而且,证券化后由一家(或少数)银行持有的抵押贷款资产,变为很多投资人持有抵押债券,这在一定程度上分散了银行风险。
杜猛称,住房贷款证券化会间接影响普通购房者。首先,由于风险变小,银行在提供按揭贷款时尺度会适当放宽。另外,按揭贷款利率有望因此降低,减轻购房人的还款负担。
其实,几个月前建设部官方发布的《怎样认识房地产当前形势》报告最后也指出,随着今后房地产贷款的投向由开发贷款转向个人按揭消费贷款,个人抵押贷款的证券化将成为化解金融风险的有效途径。
观点
把不动产变成流动资产
戴德梁行总经理陆逢兆表示,房地产属于不动产,难以兑现和流动;而金融的核心就是“融会贯通”,是瞬息万变的。二者结合起来就把不动产变成了大众都能接受的流动资产,这实际上就是实物资产证券化的过程。通过改变目前金融系统的“贷款—贷款收回—再贷款”的模式,住房贷款证券化变成“贷款—贷款出售—再贷款”模式,可以加速资金周转,提高融资效率。
相关链接
信贷资产证券化的三种模式
国际上,信贷资产证券化有三种通行模式。一是美国模式,也称表外融资模式,即在银行外部设立特殊机构(SPV),用以收购银行资产,实现资产的真实出售。该模式重在改善银行的监管指标,比如资本充足率。二是德国模式,也称表内融资模式,即在银行内部设立一个机构,以运作证券化业务,资产的所有权仍属于银行,保留在银行的资产负债表中。表内融资模式的目的主要是解决银行的流动性问题。三是澳大利亚模式,也称准表外模式,即由银行出资成立SPV,再将资产剥离出去。