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05楼市新年序曲之五
物业管理逐步规范收费标准走向市场
“如果没有其他意外的话,1月份就会召开价格听证会,最终确定本市物业服务收费价格,之后新的物业服务收费管理办法就会正式颁布执行。”北京市发改委收费管理处处长王岩对记者表示。
从2004年开始,北京市首先开始整顿物业收费市场,《物业服务收费明码标价规定》出台,要求物业服务收费必须要明码标价。与此同时,新的物业服务收费管理办法也在积极酝酿之中。2004年4月和8月,北京市发改委和北京市国土房管局就《北京市物业服务收费管理办法(征求意见稿)》和《北京市物业服务收费政府指导价标准(征求意见稿)》(以下统称《征求意见稿》)两次向广大市民征求意见,并根据市民的反馈修改《征求意见稿》。
据了解,2004年4月5日至15日,市发改委和市原国土房管局首次向社会公开征求了意见,这也是北京市首次将即将执行的价格政策向市民征集意见。根据该《征求意见稿》,本市的物业服务收费将不再由政府定价,普通住宅的物业费也将略有降低。政府定价将完全退出本市物业服务收费。王岩表示,这不仅可以促成物业服务收费的市场化竞争,最终实现物业服务行业优胜劣汰,还将使本市物业服务收费行为更加规范,保障业主和物业管理企业的合法权益。该《征求意见稿》还包括了一些细节,比如电梯和水泵的中修和大修,房屋的中修和大修将从物业服务收费中剔除,物业公司在代替水、煤、热、气、电等专业公司收取费用时向业主收取的手续费将被取消,在经济适用房的收费标准中增加了新添智能化系统运行维护费等。
由于物业管理服务收费政策关系到千家万户的利益,为保证政策制定的科学性、合理性和可操作性,2004年8月11日至17日,市发改委和市原国土房管局对《征求意见稿》进行了27处修改。修改包括:电梯收费以10层为基准层,在基准层内每一层的收费有详细标准,在电梯起始层的住户比楼上住户少交70%的电梯费;调整物业服务收费的构成,将物业基本服务分项式收费改为明确服务项目结构的总额包干式收费;对基本服务项目外发生的其他服务进行了收费标准菜单式设计,发生服务的收费,不发生服务的不收费;增加了业主自治和监督的内容等。此外,修改后的《征求意见稿》,对物业服务收费政府指导价浮动幅度、浮动权限进行了界定;规定了同一住宅内多种房屋产权性质情况下物业服务收费适用政策以及新旧物业服务收费标准的衔接等。
观察:新办法遵循价格机制
新的北京市物业服务收费管理办法即将出台,将更加切实有力地规范物业市场,保障老百姓的权益,同时促进整个物业行业的健康发展。
正如北京市居住小区管理办公室主任赵春凯所说,新的物业服务收费管理办法最大的变化就在于将物业看成市场化的产物,真正做到遵循价格机制,由市场来调节价格。由于物业管理服务收费政策涉及了方方面面的利益,和老百姓的生活息息相关,政府才会采取两度向市民征询意见的慎重举措,同时这也表明了政府在规范市场、服务百姓方面所做出的努力。
展望:新物业管理办法将出台
如果说过去几年是“入住纠纷年”,那么今年无疑是“物业规范年”。除了今年即将出台的物业服务收费管理办法外,据北京市居住小区管理办公室主任赵春凯透露,新的北京市物业管理办法也正在研究起草中。赵春凯说,由于新的问题不断出现,过去的物业管理办法已经不适用,市政府已经同意修改制定新的物业管理办法。目前,该办法正在研究阶段,