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一种观点认为,央行121号文出台对房地产发展并没有产生很大限制,并非一些人所说的融资上那么困难,这项政策并没使好的企业感到资金短缺。
继央行121号文件出台后,一系列的土地、金融政策使房地产开发的金融门槛大为抬高。自2004年起,在协议用地制度终结,企业开发及个人住房贷款门槛提高以及央行升息政策变化下,房地产企业希望打开多种融资渠道的呼声日益高涨。与此同时,银根紧缩政策催生出股权融资、项目融资等多种形式的融资合作,并使房地产信托、房地产投资基金及境外投资银行等金融机构加速了涉足房地产业的脚步。有业内人士提出,房地产融资已开始步入多元化发展阶段,2005年,房地产业将迎来“金融年”。
房地产亟须金融创新
实际上,自2003年下半年开始,由于对人民币升值存有预期,大批国际热钱已经进入内地。2004年,在国家宏观调控、央行121号文件要求开发商自有资金不得低于项目总投资的30%,同时收紧建筑施工企业、购房者信贷的政策下,针对房地产业的投资基金、资金及财产信托产品不断涌现,海内外金融投资机构与房地产企业间的融资合作势头明显,业内已有人提出,房地产业进入“金融年”。
然而,尽管2004年房地产企业的融资动作很多,海内外金融机构也很活跃,但由于缺少国家政策的支持,其“金融年”在宏观调控大背景下,对房地产更多地体现为“卡紧”。全国工商联住宅产业商会会长聂梅生认为,2005年,国家将会对房地产业在融资渠道上放开一些“出口”,政策上会有所突破,金融创新将是房地产业今年的重头戏,房地产将真正跨入“金融年”。
业内人士认为,房地产业亟须金融创新。
一方面是房地产贷款在银行所累积的风险已使银行金融不堪重负,政府需要多种金融创新。
另一方面,房地产业发展到今天,特别是商业地产等日益被看好的收益类物业市场的发展,十分需要房地产证券化等多种直接融资方式的支持。基于对商业地产开发市场的新信心,2005年伊始,伟业顾问成立了全国规模最大的专业商业地产代理公司。伟业资产管理公司总经理张晓晋认为,国内商业地产进入强劲发展阶段,但是目前商业地产出现的问题一大半是资金问题。要将商业地产“养成能下蛋的鸡”,比住宅占压资金的时间要长得多。由于现在国内没有专门用于商业地产的基金,商业地产开发运作各环节都缺少金融支持,致使商业地产陷入卖,引发后期整体经营问题,不卖,则出现现金流问题的两难境地,国内房地产金融亟须有大的突破。
聂梅生对今年房地产的金融创新前景十分看好。但她认为,从商业地产开发启动金融创新难度比较大。政府将有可能首先从给银行带来最大风险、需求稳定的低端产品即廉租屋、经济适用房入手,实现房地产证券化。
聂梅生说此番话并非空穴来风,据了解,目前全国工商联住宅产业商会正协助建设部相关部门在做这方面的工作。资金密集的房地产市场具有金融属性,特别是存量房这一块。但目前人们在谈到房地产金融问题时,仅仅关注增量房市场,而没有考虑巨大的增量房市场。在启动我国房地产市场之初,已有80%的住房变成了房改房。此后,大量新建的经济适用房、商品房进入市场,到2004年,私有住房的持有率已达26%。
聂梅生认为,一个健全的房地产市场自有率和出租率应有合理分配,即使在发达的美国、德国,住房的自有比例也只有70%和40%。对于我们国家来说,要达到100%的私有率,低收入群贷款会使银行面临最大的风险。而政府支持银行、金融机构从廉租屋、经济适用房入手,启动房地产投资信托REIT s,通过发行受益凭证的方式,募集投资者的资金,进行房地产或房产抵押贷款投资,将这部分住房以出租的方式提供给广大低收入者居住。既解决了大量低收入者买不起房的问题,保证人人能有房住,也使银行规避了风险。
在启动房地产证券化的同时,为广大投资者开辟了新的投资领域。而且,可以激活存量房市场,改变目前以增量房成本加利润决定市场房价的状况,使
存量房的实际价值真正起到指导增量房市场价格的作用。