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去年温州炒房团入榕,虽无功而返,却让福州人一下子醒悟过来,原来一贯自住的房子可以通过热炒赚钱。从去年下半年开始,在福州投资炒房者越来越多。关于炒房赚大钱的传闻也不胫而走。有人说,一位售楼小姐花14万元买了市中心的一套30多平方米的小户型,半年后以28万元出手,正好翻了一番。有人说某名校附近楼盘开盘,名校老师纷纷投资,有位老师一下子买了两套,一星期后出手,尽赚8万元。还有说得更神的,有位年轻女性,因为丈夫做生意赔钱,妻子就东挪西借了40万元,跑到厦门炒房,一年下来,不但还了借款,还净赚40万元……在这些“神话”刺激下,一支炒房大军正在崛起。
从去年越来越热的楼市中,人们看到了越来越多炒房者的身影。一位不愿透露姓名的业内人士认为,福州房价的“一路飙升”,与炒家的投机性炒作无疑有很大关系。他的判断是:2004年下半年,福州楼市成交量中至少20%属于炒家,有些楼盘甚至超过这个数字,而这些大量的期房被炒家拿到二手房市场高价叫卖。炒房热正在引起政府有关部门的关注和警惕。据了解,福建省建设厅已决定在福州、厦门、泉州三地开展专项调查,了解投资者在购房者中的比例,以期根据具体情况提出对策;福州房管局也正在密切关注。今年福州市将采取一系列有效措施,促进房地产市场的持续健康发展,这些政策包括:学习借鉴上海、南京、杭州等地的经验,通过依法限制期房转让、实现实名制购房,制止“炒楼花”、“卖号子”等投机炒作行为。
虽然政府对房产投机行为表示警惕,但是人们对炒房的利弊却各执一词。
正方——炒房并不可怕炒房无关道德
说到“炒”房,就得提到温州炒房团。温州炒房团因到处炒房而受到广泛抨击。但温州市一位官员却理直气壮地为温州炒房团辩解,他认为:“房子既然是一种投资的对象,又在法律许可的范围内,那么炒房这种行为就没有对或者不对之分。资本的本性就是逐利,它必然去追求它的利润最大化、增值最大化,哪里能增值,资本就到哪里去。尤其是炒房这种行为动用的都是个人的钱,炒家还要自己承担投资的风险,这都是资本的本性在驱动。”因此,温州炒房团现象的背后,绝不仅仅是一种单纯的投资或投机行为,它透露的是市场经济条件下的一种经济现象,而“与道德无关”。
有利市场发展
有人指出,炒房在一定程度上缩短了开发商的产品销售周期,从而加快了资金的回笼和房地产业的滚动开发,对城市的快速发展功不可没。正是在这种意义上,从改革创新的角度看,“炒”并非一无是处,在一定时期一定阶段,它拉动了一些行业的发展,启动了市场,催熟了市场,这样,我们就不能完全把“炒”视为异类,在合理的范围内,在合适的时期,理性的炒作有助于推动市场的繁荣和发展,在当今房地产市场的发展期,理性的炒房并不可怕。
促使房价回归
一些人对炒房大加挞伐,最关键的一点是担心炒房造成房价虚高,引发市场泡沫。其实,房价与其他商品价格一样,是由供需决定的。所谓合理的价格併没有具体的标准,而是指供求相平衡的价格,而不合理的价格则是使供求不一致的价格。一种比较激进的观点认为,在使价格由不合理走向合理的过程中,炒房者起了重要作用。如果房价低,房地产商认为这时无利可图,甚至赔钱,就会退出这个行业。这时炒房者进入,增加需求,拉动房价上升,当然有利于刺激房地产行业,併带动整个经济发展。如果房价高,房地产行业过热,炒房者会感到无利可图,退出炒房,需求下降又可使房价回归正常。所以,房价虚高的账可不能算到炒家头上。
反方——炒房危害楼市消费者是输家
就像“击鼓传花”的游戏一样,投机市场里总有“最后一棒”的问题,目前楼市接到“最后一棒”的并非投机者而是房子的实际使用者。“前人获利,后人买单”,对这些无论是富裕的还是窘迫的使用者而言,都是极不公平的。
对老百姓来说,炒家的大肆炒作,导致房价突然达到了本该若干年后才能达到的价格,对低收入者带来的是痛苦甚至可说是灾难。随之而来的是,最终消费者付出的购房款增加,抑制了社会有效需求。
银行承受风险
从目前房地产市场运作模式看,炒家买一套房子,就可拖进数量几倍于它的银行资本跟进他们所进入的楼盘。炒家手里的资金,不过是支撑整个炒作市场的一个资本系数,更多的超过2/3的资本来自于银行。炒家、开发商和银行,共同组成了一条环环相扣却又极为脆弱的资金链。如1997年香港楼市暴涨,炒到最后,房子的按揭价格和租金“倒挂”,终于导致楼价一夜跌去70%,使香港经济蒙受了重大的损失。
不利持续发展
在市场各个利益群体中,或许开发商是最没有理由反对炒家的。但就是在前两年温州炒房团大受追捧之时,仍有清醒的开发商对它“说不”。北京的潘石屹曾明确表示“不欢迎”。
一位房地产开发商坦言,尽管炒家的大举进入会让楼盘销售在短时间内走好,然而炒家带来的更多是房价虚高,使住宅销售价格向不健康的方向发展。特别是随之而来的房屋空置率过高等问题,会给楼盘品牌形象带来副作用,影响到公司的“可持续性发展”。
牺牲发展潜力
“有很多人认为炒房可刺激当地经济发展,增加就业机会,这完全是一种错误认识。”中国社会科学院金融研究所尹中立博士分析道,老百姓对住房的消费需求具有较强刚性,只要条件许可,潜在的住房需求自然会及时转化为实际需求,无需炒作的刺激。因为炒房对经济的刺激作用是透支性的,效果是短暂的、虚幻的,最终还是要受制于老百姓的真实需求。从这个意义上说,炒房对经济发展的刺激作用与毒品对人体机能的刺激作用具有相当的一致性。