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经济房计划淡化需求预期 节后成交未放量
与去年同期相比,今年二手房市场节后交易没有出现火爆的场面,成交量和价格都与年前基本持平,似乎辜负了市场人士对春季行情的期待。
回顾去年春节前后的交易场面,天津21世纪、中原房地产及龙盛等大型中介机构统计部门负责人及连锁店管理人员回忆说,去年春节期间二手房成交量从1月开始增大,2、3月份春季行情展开,各交易网点都熙熙攘攘,创造了全年次高点,为6月份量价最高点打下基础。今年春节期间,二手房交易在年前有小幅增量,平均价格也比2004年12月略有上升,但是进入2月份以来,交易量价并没有出现持续大幅上升的态势,与去年火爆的春季行情有所不同。分析其中原因,主要是春节前后本市出台了一系列针对拆迁户的新房增量建设计划。虽然这些补偿性住房短时间内还不能面市,而且供应量有限,但是其作用很像去年的500万建筑平方米经济适用房消息所带来的心理预期效应,使很多购房者开始持币待购。同时,商品房在春节期间的供应减量,也对二手房交易产生了一定影响。
但是这些中介公司专业人士仍分析认为,随着3月份将开始的拆迁及商品房上市量增大,各种二手房需求和供应都将随之增大,特别是次新商品房及一些新热点地段二手房的增量上市和价格变化,将支持今年二手房市场的持续量价小幅上涨的走势。同时,今年政府主管部门将采取的增加交易透明度、抑制中介收房“吃差额”抬高房价,这对市场交易无疑也会起到稳定和鼓励作用,将为市场交易量增大打下信誉基础。
高价次新二手房价接近商品房 使交易僵持
去年以来,改善型购房者增量进入二手房市场,使房龄较短、房质较好的次新商品房类二手房成为“抢手货”,特别是和平、河西、南开区的一些热点地段,进入二手房市场的次新商品房成交量大幅提高,成交价也向在售商品房拉近。像河西区的广东路、永安道一带,南开风荷新园、书香园、水上公园一带,以及和平区的高价二手房,已经达到商品房价格,主流价格已经达到5300元—6000元/平方米。
中原置业公司王经理等专业人士分析,今年大量中心区中高档和高档商品房的上市,将使有地段优势的高价二手房不再一枝独秀,而且与商品房价相近价格,也使其不再具有很大的吸引力。所以今年高价次新商品二手房价格上涨空间较小。这一点也可以从目前高价二手房买卖双方心理预期价格相差较大,很多房源处于僵持状态中看出。
65-80平米两室供不应求 支持价格上涨
天津21世纪市场部有关人员等市场人士介绍说,与商品房市场相似,二手房市场中也存在中价房供不应求的结构失衡问题。特别是去年起,二手房需求已经呈现改善型为主的特点,65平方米至80平方米、25万元至38万元的两室房交易量占到交易总量的70%。因为这些65-80平方米的房子多数房龄在7年以下,比80年代建的无厅小户型实用,而且小区环境也比较好,所以备受欢迎,即使价位高些,也很容易成交。
如南开区学府街区域、河东后广场区域、河西区尖山区域、河北中山门区域、红桥区委附近等区域的小区住宅,多数房龄在4年—10年,去年房价已达到4000元/平方米以上,但是由于总价低,又有较全的使用功能,仍然出一套卖一套,是市场上抢手的“香饽饽”。
这些65-80平方米的紧凑型住宅受欢迎的另一特点是,多数都处在市中心中环线附近,无论对年轻家庭还是工薪家庭,都具有就近工作、小区物业管理费不太高的的低成本居住特点。而且这样的房子将来不住也比较容易出手或出租。因此这类65-80平方米小区住房将是今年市场以稀为贵的房源,并成为二手房价上涨的主要因素。
居住热点扩大 市场有拓展空间
65-80平方米30万元左右二手房的缺乏,使很多购房者把选房目标投向边缘区域。如河东卫国道区域,红桥西北部区域,南开雅安道、川府小区,河北王串场区域,河西小海地区域等。
今年这一趋势将更加明显,因为随着交通路网的形成、公交线路的增多,一些过去被人们看做边远地段的住房将被重新认识,而且这些区域中新房多,配套也逐步到位,将成为新的市场追逐目标。如南开区的红旗南路金淼园区域、红桥区咸阳路延长线及西横堤区域、河东张贵庄路区域、河西双林区域等。
业内人士预测,边缘区域的二手房特别是次新二手房,将作为中档收入家庭改善性住房的目的地成为今年热点扩散区之一,其市场氛围也将在今年下半年逐渐形成,目前这些区域2500-4000元/平方米的主流价格也有较大的拓展空间。
另外,随着本市住房市场的进一步规范,一些企业产住房也有可能因产权过户问题的解决进入自由流通市场,这些企业房多在市中心位置,房型也比较适中,也是值得期待的二手房好品种之一。(王哲)