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作为试点的建行住房抵押贷款证券化工作已经正式启动,不少读者致电本报询问住房抵押贷款证券化能给普通购房者带来什么收益变化,金融界人士此前指出,房贷证券化将在一定程度上分散银行的风险。风险降低之后,银行有可能适度放宽按揭贷款的尺度,同时贷款利率也可能因此下降。但是就目前而言,央行刚刚出台房贷利率调整,房贷利率市场化只打开了上限,各家银行纷纷出台的房贷利率也都瞄准了最低的的基准利率下浮10%,所以,购房人暂时还享受不到住房抵押贷款证券化带来的进一步利率优惠。但随着真正利率市场化进程的加快,此业务给购房人带来的实惠将逐渐显露。
理论上有利于降低按揭利率
据了解,中国工商银行行长姜建清此前指出,引进信贷资产证券化对中国很有意义:宏观来看,银行信贷资产证券化可以提高金融市场的效率,降低金融风险,促进经济发展,还具有促进扩大消费、发展住宅产业的功效。微观来看,开展住房按揭等贷款证券化可以增强商业银行的流动性,优化资产负债匹配结构,分散抵押贷款风险,有利于降低按揭贷款利率,减轻购房人的还款利息负担,也便于简化不动产转让手续,扩大不动产交易市场。
中国住房按揭贷款已积累了1万亿元,形成了巨大的潜在投资者群,市场法律法规不断健全,推进住房按揭信贷资产证券化实施的时机已经成熟。
普通购房者暂时无法受益
有金融专家指出,从理论上讲,普通购房者的确会受益于房贷证券化,但在现实中,这还是可望而不可及的事情。首先,试点初期涉及的资金规模非常小,在1万多亿元的总份额中,被证券化的部分几乎可以忽略不计,因此,不可能产生明显的效果;另一方面,国内个人住房贷款的不良率普遍低于0.5%,是银行的巨额优质资产,因此,银行在房贷证券化上动力不足;最后,央行的调整房贷利率新政策在目前是锁定了个人住房贷款利率的下限。
而且,在房贷证券化问题上,风险控制还是银行必须面临的一个重要问题。如果风险过高,发行证券无人购买,银行面临着更大风险。购房人受益房贷证券化更为不易。
降低银行风险作用明显
据了解,近年来,商业银行的住房贷款业务快速增长,这给银行带来巨大隐患。一方面,商业银行的住房贷款主要是中长期贷款;另一方面,房贷资金来源则主要是短期存款。这种存贷款期限不匹配的情况很容易给银行造成流动性风险,而住房贷款证券化正是解决流动性问题的重要手段。
据介绍,目前银行一笔房贷操作模式是:贷款、贷款收回、再贷款,贷款收回的风险完全由银行承担。但在房贷证券化后这种模式就发生了变化,成为:贷款、贷款出售、再贷款,这样,可以加快资金的周转,同时,购买资产支持证券的投资者也将承担起部分风险。由于银行承担的风险减弱,银行将可能适度放宽按揭贷款的尺度,同时,一升再升的贷款利率也可能下降。
房贷发达地区先启动
据了解,住房抵押贷款证券化是20世纪70年代以来国际金融领域中的一项重要创新,其运作方式已经十分成熟。
对于国内的住房抵押贷款证券化如何启动,国家开发银行副行长刘克崮此前接受记者采访时称,从小范围、小规模着手开展业务试点,是着重解决中国商业银行在住房抵押贷款一级市场上的合约标准化、风险防范制度化等方面的缺陷,促进商业银行扩大对中低收入家庭住房贷款的力度。
他建议可以选择市场基础条件较好、金融基础设施比较完备的地区进行试点,如深圳、北京、上海等地,这些地区个人住房抵押贷款业务发展迅猛,部分商业银行已经面临较大的流动性压力,客观上已经具有证券化的现实需求。(张喜庆)