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从3月17日起,对新申请的个人住房按揭贷款将不再实行优惠利率。
"住房贷款不再有优惠了。"3月24日,各大国有商业银行已根据央行的新规定,初步确定了房贷执行利率和最低首付比例。一名银行从业人士告诉记者,长期以来,个人住房按揭贷款是所有银行贷款中利率最低、期限最长的。以5年期以上个人住房贷款为例,住房贷款优惠利率仅为5.31%,而同期贷款基准利率为6.12%。根据中国人民银行日前发布的公告,从3月17日起,新申请的个人住房按揭贷款将不再实行优惠利率,将现行的住房贷款优惠利率回归到同期贷款利率水平。这是继去年10月29日调高存贷款基准利率后,央行的又一次加息举动。
房贷利率至少提高0.2个百分点,上不封顶
此次房贷加息采取了"上限放开、下限管理"的调整方式,住房贷款的下限利率水平为相应期限档次贷款基准利率的0.9倍,商业银行法人可根据具体情况自主确定利率水平和内部定价规则。以5年期以上个人住房贷款为例,其利率下限为贷款基准利率6.12%的0.9倍(即5.508%),比现行优惠利率5.31%提高约0.2个百分点。对贷款利率"上不封顶",由银行自行确定。
感受到加息影响的首先是贷款买房的人。王小姐刚刚办理了70万元15年期的商业贷款,以原利率计算,每月需还款5649.25元,在调整贷款利率之后,若以5.508%的利率计算,她每个月要多还74元。王小姐告诉记者:"这还是按照最低利率计算的结果。如果银行按6.12%的利率水平计算,我每月就要多还300多元钱。"
业内人士表示,2005年3月17日后签订贷款买房合同的,银行将对其实行新利率。而此前签订合同的在明年1月1日之前仍享受原利率。此外,按照新政策,消费者办理贷款时可以与银行"讨价还价"了。新政策规定,个人住房贷款的计、结息方式和还款方式,由借贷双方协商确定;合同期内贷款利率的调整方式,也由一年一定改为借贷双方自行确定,可按月、按季调整,也可采用固定利率。
对逾期还款和买高档房的人实行高利率
面对央行并不统一的定价规则,各大商业银行正在制订具体的实施细则。在接受记者采访时,大多数银行表示,对申请第一套住房贷款的个人执行下限利率,但对购买高档写字楼、高档别墅和申请第二套(或以上)住房贷款的个人将执行相应档次的贷款基准利率,首付比例也会有所提高。
申请人的信用也将成为决定利率的重要指标,工商银行个人金融部有关人士告诉记者:"针对一些特殊的客户,我们会酌情提高利率。"记者了解到,根据新政策,今后银行对个人住房贷款逾期还款的惩罚也更严厉了,由原来万分之二点一的日罚息,改为按照贷款合同上载明的贷款利率水平上再加收30%-50%来执行,"前后相比,提高了不少"。
以利率手段调整房地产市场供求
央行调整利率是为平抑房价、遏制投机。最近一段时期,我国的房地产市场价格持续攀升,2004年,商品住宅平均销售价格增长15.2%,为1998年以来增幅最高的一年。最近,铁矿石、原油等工业原材料价格上涨迅速,专家预计,生产资料价格的上涨,将使最终产品包括住房成本上升,从而推动物价上涨。这时取消个人住房按揭贷款的优惠政策,将贷款利率调至基准水平,会在一定程度上增加贷款成本。这对过度增长的房地产市场需求,能起到有效的抑制作用。
当前房地产行业的高收益也引发了大量投机行为。在这些投机者当中,很多是靠银行贷款聚集资金,其中不少是抓住国家对扩大个人住房贷款的优惠政策,进行假个人按揭贷款进行融资。取消个人住房按揭贷款优惠政策后,虽然不能从根本上遏制投机行为,但由于加大了其融资的门槛和成本,必然会降低某些投资人投机的图谋,在一定程度上减少过度投机行为。
以利率手段调整房地产市场供求、赋予银行自行决定利率水平的权力,央行调整利率的举措也是与国际接轨。"地产行业对于整个利率的走向会有越来越大的影响力。"国务院发展研究中心金融研究所研究员巴曙松说,美联储近9个月内7次调高利率,一个非常重要的原因就是要控制房价的上涨势头。2004年,美国房价上涨了11.2%。
"在市场经济中,利率的变化原本是一件普通不过的事情。"中国社会科学院金融研究中心研究员易宪容认为,央行此次调息对于贷款者和市场的实际影响很小,但央行借此举发出一个强烈信号:提醒买房人要注意利率提高的风险、贷款的成本风险。此次专门针对住房贷款调整政策,也传达出一个明确信息:房贷利率还会继续提高,直到符合市场实际水平。▲