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大盘项目是一个城市房地产发展水平的综合体现,由于规模大,开发周期长,其对城市发展以及周边环境的影响远非一般项目所能比拟,因而大盘项目在开发过程中必须要做到“与时俱进”,充分重视大盘开发与城市协调发展的关系,通过对规划方案的适时调整,汲取国际、国内人居环境发展的最新思想,不断更新开发理念。
大盘与城市发展共振
大盘是近几年天津房地产市场出现的新的开发模式,大盘开发与城市发展的关系协调是开发商普遍关注的问题之一。天津融创置地有限公司总经理马志霞说,大盘开发与普通小区不同,要与天津城市经济建设和发展紧密联系,应该避免广东番禺的某些大盘项目开发与城市发展脱节、项目配套同质化造成资源浪费的现象。同时,大盘开发不能单靠克隆与模仿、一两个卖点或者华而不实的概念包装,需要开发商具有前瞻性的开发理念,把大盘作为一个小型的城市来综合考虑。大盘项目开发必须有自己的灵魂和主题,注意开发节奏,并根据城市建设发展的需要不断更新和调整开发思路,创新和提升操盘理念。业界人士普遍认为,大盘开发的是一个系统工程,是对城市建设发展水平的提升。同时,大盘操作对土地资源也是一个很好的整合,可以带动周边区域经济的发展,提高居住品质和内涵。因此大盘开发必须符合城市发展的方向,切合城市发展的总体规划思路,适应并促进城市建设的发展,实现与城市共发展的目标。
设计思想与国际接轨
据了解,为了提高项目的综合品质,本市一些大盘项目不惜重金聘请国外优秀设计师,把国际先进的住宅设计理念融入到项目开发中来,大胆学习并借鉴诸如社区规划、新城市主义等国际流行的住宅规划设计思想。天津大学建筑系荆其敏教授对此持肯定的态度,他认为规划设计理念有所创新表明开发商对于大盘项目操作水平和认识的提高,小区规划向社区规划转变是一个很大的进步。以往小区规划由组团、居住区等分级组成,注重计划经济体制下的合理安排,有过分功能化的弊端。社区规划则以房地产市场需求为主导,注重居民生活的社会化和综合性功能开发,提倡街坊、邻里之间的关系和交流,充分体现人本精神,是市场经济条件下非常成熟的综合居住模式。大盘吸收社区规划的理念,可以将居民的生活、工作、学习、娱乐融为一体,建成一个具有混和功能的复合性社区,并把外围居民吸引到社区商业配套设施中来,缓解城市中心地区的交通压力。
人居环境认识待提升
目前包括很多大盘开发商在内的众多业界人士都对人居环境这一概念似是而非,认识存在误区,提到项目与人居环境的结合,也仅仅是停留在小区绿化环境的营造上。专家指出,人居环境是一个内涵丰富的综合性概念,并非只是简单的种花植草。人居环境是一个整体,需要与自然的和谐。詹天佑大奖住宅工作指导委员会副主任高拯认为,由于现在开发商对于人居环境的认识存在问题,导致一些项目盲目炒作,很多与人居环境理念相违背功能大量应用在住宅建设当中,不但误导了消费者,也对整个行业以及社会的良性发展不利。他强调,人居环境建设需要以人为本,以社区内人的利益、人的健康以及生活舒适度、安全性作为追求的标准,是对人与自然生态环境的有机协调和保护,有利于社区以及城市的可持续发展。建设部住宅产业化专家委员会委员、天津市规划委员会委员张菲菲说,统筹人与自然的和谐发展、注入人居文化等科学发展观是指导大盘运作成功的基础,衡量人居环境应该从住宅的实用性、安全性、耐久耐用性、环境性、经济性五个方面综合考虑。具体到大盘项目,人居环境除了强调绿色、园林、绿化生态景观之外,最重要的是一切要以人性化设计为标准,需要关注建筑节能技术应用、垃圾环保处理、水资源处理和利用、社区无障碍设计以及居住者活动空间和交流空间的营造、建筑与环境融合、社区可持续发展等多方面的问题。张菲菲呼吁,大盘项目的开发应该在人居环境建设方面起示范带头作用。(孟建)