|
||||
2004年岁末,俗称“大盘”的大型住宅项目的开发,又一次成为津门楼市值得关注的一大亮点。华夏津典、泰达城、泰达时尚广场、领世郡、万科东丽湖项目、金厦西部新城等一系列大型住宅项目,将在2005年正式进入市场。业内人士指出,对百姓而言,大型住宅项目的开发,会改变传统的消费习惯,提升现有的生活品质。
今年买房多转转大项目
2004年天津土地交易中心成交的18幅土地中,占地面积超过10万平方米的有7幅,平均单幅土地面积达50万平方米左右,如以容积率1.8计算,则单个项目的平均建筑面积将达到90万平方米,以住宅为主的综合用地平均单幅面积明显呈现出扩大趋势。这意味着在经过2004年短暂的沉寂之后,未来几年天津楼市中、大型项目将再度崛起,并占据主导位置,而且竞争也将更趋激烈。
全新趋势潜滋暗长
中原地产天津分公司研究部经理梁美娜分析认为,和前几年的大盘开发相比,2005年的大盘项目将呈现出新的趋势。从大盘所在地段上看,几年前的大盘项目往往都分布于城市郊区,如阳光100国际新城、水晶城、太阳城、奥林匹克花园等项目。2005年的大盘将呈现出两极分化的趋势,一方面,市区大盘开始出现,如作为海河第一节点的泰达城项目,以及中新集团与北京新松投资集团联合中标的总面积达80万平方米的东马路地块,都位于城市最繁华区域;另一方面,2005年的大盘将跨出外环线向远郊区发展,如万科东丽湖项目位于东丽区,金厦西部新城位于西青区,京津新城则位于宝坻区。
几年前天津大盘多以综合型产品为主,如太阳城、水晶城等包含有多层、小高层、花园洋房、联排别墅、独体别墅等多种产品形态。2005年的大盘项目将目标客户锁定更为集中,而且更倾向于走高端路线。
以往的天津大盘外地开发商较少,而在2005年,如北京万通、北京新松、上海广洋、广州合生等外地地产商将成为大盘开发的主力。
这些项目优势何在
中原地产天津分公司的梁经理指出,对企业而言,开发中、大型楼盘不仅有利于形成社区的规模优势,采取分期开发及产品多元化的策略也有利于降低经营风险。对百姓而言,则会改变传统的消费习惯,提升现有的生活品质。
永泰房地产企划研发中心总监段立新认为,大盘项目的最大优势在于给百姓信心上的支持。特别是在国家对土地、金融等方面宏观调控越来越严格的情况下,房地产开发的门槛将会越来越高。而操作一个大盘项目需要开发商具备雄厚的资金和土地储备以及较强的创新和操控盘能力,是开发商实力的象征。另外,大盘的规模效应使其产品种类更加丰富,消费者选择余地更大。
另外,大盘的开发建设还有利于提升整体区域价值。天津泰达万通房地产市场策划部经理杨泉指出,由于大盘项目占地面积、建筑规模较大,它的形成和发展必将会对周边环境产生重要影响。因此大盘项目的开发不能仅仅定位在居住功能上,应根据发展需要,做好功能定位,充分挖掘和提升所在区域的地段价值。
问问自己需要什么
有关专家指出,百姓打算购买大型住宅项目时应根据自身实际条件理性选择。
天津市房地产学会副秘书长刘玉录指出,大盘开发与中小盘有很大的区别。因为如果一个居住区规模大到了一定程度,就不再仅仅局限于简单住宅开发的概念,而更像是一座新城、一个新镇的开发。比如,城市交通干线、市政干线的规划建设,街道办事处等城市管理机构应该在居民入住时同时设立,学校、医院、大型购物中心、文化娱乐场所等设施都应该及时建成,一个小区达到百万平方米的规模,就应该结合考虑周边产业发展和就业等问题。而现在,国内的大盘建设与配套建设仍有些脱节。
“首先是交通,虽然很多郊区大盘周边都有比较完善的快速路网,但却缺少完善的公共交通,那些无车人士居住起来非常不便。”刘玉录说,“其次,如果发展商分期开发,住户将面临后续工程施工干扰、市场变化造成后期开发延期、配套工程拖后的风险;大盘中的楼宇由于数量众多往往缺乏个性和特色;而且,大盘居住人口较多,也给物业管理带来很多麻烦。”
永泰房地产企划研发中心总监段立新指出,购房者选购大盘项目时除了要考察周边的公共交通、医疗设施、教育设施、生活设施等配套设施外,还应考虑自身的工作地点、生活习惯等实际情况,千万不要只为享受大盘的优良环境却牺牲了自己的生活便利性。刘玉录认为,大盘周边应有展览馆、大专院校、公园等,这些宏观的配套设施有助于强化该地段的城市功能,大盘也会因此而受益。