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该合同草案不再举行听证会,将在网上征求市民意见。车位的使用年限被限定在20年至50年之间收费价格将由业主与开发商自行商议。
原定于3月底出台的《北京市机动车车位预售合同示范文本》的征求意见稿将推迟到4月上旬公示。昨天,记者从负责该合同的主要起草单位北京市建委和市工商局获悉,该合同草案不再举行听证会,而是在“首都之窗”网站上公示,广泛征求市民意见,然后再正式出台。据透露,北京即将出台的这份停车位买卖合同,还是全国惟一一份以合同形式规范开发商和业主之间买卖关系的书面协议。合同中将规定:收费价格将由业主与开发商自行商议。
停车位的产权、收费一直是购房人最头疼的问题之一,有的小区甚至还出现“只卖不租”的霸王条款。由于缺乏相应规定,停车位问题成为业主与开发商、物业公司产生纠纷的重要原因。记者了解到,目前市工商局和市建委正在制定《北京市机动车车位预售合同》示范文本中将明确车位产权、车位使用期限,以及正常停放车辆受损后的责任、赔偿等问题。据相关人士透露,在即将出台的《北京市机动车车位预售合同示范文本》中,规定停车位可以买卖,车位的使用年限被限定在20年至50年之间,但是对于不同楼盘停车位的具体价格并没有统一的规定,而是预留出空白。由于各楼盘的售价、容积率以及停车位数量等因素不尽相同,所以某一楼盘停车位的具体售价仍然沿用以往示范合同中的方式,由业主与开发商协商妥当后填写。对此,有关人士的解释是:“由于目前国家相关政府部门对于停车位收费没有具体标准,所以,买卖双方只能根据市场价格议价买卖。”记者了解到,此前相关部门曾经对停车位有一个最高限价的规定,而目前由于停车位的需大于供,所以各楼盘的停车位或售或租,都是执行的最高收费标准。
尽管停车位买卖合同示范文本的内容还不得详尽知晓,但是有一点可以肯定,该文本的内容并不能包罗万象地解决现实停车位买卖中存在的全部纠纷。市工商局合同处有关人士表示,停车位预售合同示范文本出台后,只是保证了购房人在签订购房合同时便具有了决定是否购买停车位;停车位的价格可与开发商在合同中约定等主动选择的权利。如此一来,不但提前堵住了开发商或物业公司日后单方面提出停车位收费方式、收费标准而发生纠纷的可能性;购房人在买房的同时也能根据停车位的售价,清楚地计算出购房的实际花费,避免了一笔糊涂账。
目前北京住宅车位主要产权状况
1、敞开式的地上车位——属于全体业主。
主要通过划线确定每个车位的具体位置,由于小区的土地使用权归全体业主,因此开发商无权出售敞开式地上车位。
2、三面有护围的地上车位(库)——可办产权,可销售。
若开发商在当初规划时,明确了这类车位(库)有独立的用地面积和建筑面积,则开发商有权出售。
3、地下车位(库)建筑面积未分摊——可办产权,可销售,但是无约定的话就属于全体业主。
如果地下车位(库)建筑面积未分摊,且开发商单独取得车库产权的(不能办产权的当然还是禁止销售属于全体业主的),则开发商可以对购房人出售产权,但地下车库只能预售给本小区范围内的商品房预购人。
4、地下车位(库)建筑面积已分摊——属于全体业主。
如果地下车位(库)面积已作为公摊面积被小区业主分摊了,那么开发商就无权出售。这类地下车位(库)属全体小区业主所有,严格地说属于小区的配套设施,可以由小区业委会委托物业公司出租给业主使用,出租收益扣除必要的管理成本后归入小区维修资金。
5、地下车位(库)属于“人防工程”——收益属于全体业主。
6、改造车位(库)——属于全体业主。
还有一种非常严重的现象是在规划许可证上没有载明的,开发商为了谋取利益用建筑物的地下空间而改造成的停车位(库),这种停车位没有计算在建筑物的建筑面积之内,也无法取得产权证。开发商和物业公司也无权擅自处分这些车位(库),它们也应该属于全体业主的共有财产。