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2005年春天,深圳房地产业出现了一系列的新变化。
一方面,体现综合指标因素的商品房交易价格,出现三年多来罕见的上涨“异动”。统计表明,前两月的平均商品房交易价格涨幅同比超8%,特区外的一些区域涨幅甚至接近三成,而自2002年以来,深圳的商品房价格涨幅一直保持在5%左右的理性增长。“异动”之下,“买不起房”和“买不到房”的传言一时间在社会上不胫而走,市场不稳定因素开始膨胀。
另一方面,自4月1日起,市国土房产管理部门连续出台措施,打击房地产业的虚假广告,禁止违规认筹及炒楼行为。行政干预政策出台时效之密、整顿力度之大,在市场调节机制较成熟的深圳房地产历史上,亦属罕见。
更多人关注的是:作为深圳经济社会发展重要产业之一的房地产,政府为何在这时“点刹车”?房地产市场的隐患还有哪些?在整顿、规范、调控中,房地产行业将如何保持健康稳定发展?
适时调控——市场调节局部失灵需要及时“点刹车”
对现阶段房地产市场的种种异常现象,存在一些不同的看法。
有人认为,相比内地一些城市几年商品房交易价格翻番的失控局面,深圳的房地产泡沫还很小。一种观点是,关外少数区域涨幅过快,与加快城市化进程及特区内外较大的差价有关。还有人乐观地评判,深圳市场自我调节机制较成熟,会形成价格抑制机制等等。
这些分析,初听有一定道理,细究实则不然。记者采访了多名政府官员、有关专家、开发商、中介机构,他们比较一致的看法是,深圳的房地产已出现市场调节局部失灵,需要在一些重点环节进行调控,“点刹车”势在必行。
市场调节局部失灵,主要表现在四个方面。
表现一:价格上涨出现“虚火”苗头。
政府网站深圳国土房产网最新预警报告指出,去年以来深圳市部分热点片区房价上涨较快,特区内外几乎没有不热销的项目,似乎楼市只有买不到的楼盘,而没有卖不出的楼盘。特区外个别片区,比上年底上涨600-700元,涨幅高达20%;特区内华侨城、香蜜湖的相当一部分大户型楼盘开盘定价就在万元以上,个别楼盘边售边涨,一两个月就涨了600元左右。“市中心区的高档写字楼,一平米销售价格也就1万多元,现在部分住宅楼盘价格超过商务楼盘价格,这是不正常的。”一位业内人士如是分析。
除了全市商品房平均交易价格上涨异常外,一些重点区域的变化尤需警惕。今年前两个月,特区外某些片区出现了近三成的涨幅。专家指出,特区外的经营性房地产用地供应充足,为什么还会出现涨幅过快呢?不是供求关系发生了变化,供小于求导致价格上升,而是在一些环节出现了问题。
表现二:二手楼交易扩张中存在较大隐患。
今年头两个月,二手楼交易价格上升了10%。专家指出,去年以来,我市虽然房地产信贷规模得到有效控制,仍存在不少风险。其中,急剧增长的二手楼按揭业务风险加大。有关统计表明,去年全年二手楼个人住房按揭贷款余额比上年末增长122%,不良率也在随之增加,金融风险面临从一手楼市场向二手楼市场转移的趋势。
表现三:市场信息不对称。
一方面,开发商及中介商专业水平较高,往往在信息的获取、整理及发布方面具有绝对优势,而消费者则处于明显劣势,这为市场发展埋下许多隐患。
表现四:“炒楼认筹”等市场违规行为有蔓延之势。
从对有关楼盘销售情况的调查看,尽管自用或投资出租占了多数,但仍有相当一部分认筹是出于炒房目的。个别新盘认筹者不仅“一盘多认”,甚至还存在“多盘多认”。还有相当一部分楼盘销售情况表明,部分房地产开发商、中介商也参与了楼盘炒作,部分楼盘排队、热销情况与开发商、中介商的推介、暗示有一定关系。这样势必造成相当一部分不明就里的消费者心里恐慌、头脑发热、跟风买房。
对此,市国土资源与房产管理局负责人接受采访时指出,深圳房地产市场还存在不少薄弱环节,近几年,房地产投诉数量居高不下,主要集中在某些开发企业违规开发、面积缩水、货不对板、广告虚假、合同欺诈、中介混杂、延迟办理《房地产证》等方面。
这位负责人进一步指明调控的意义,“这些违规行为,损害了购房者的合法权益,扰乱了房地产市场秩序。如果我们不予以重视,将危害房地产市场的健康发展,损害全市人民的根本利益。”