|
||||
违规失信成本过低
楼市的失信现象集中体现出来是一些开发商的失信行为。而开发商对于失信的“轻率”,很大程度是违规甚至违法后,其被惩罚的成本过低。有的企业在一处开发楼盘出现了问题,往往会采取“金蝉脱壳”的做法,将公司的资产转移到其家庭成员名下(一般是父母和兄妹),在其他城市再另起炉灶。这边的公司宣布“破产倒闭”,那边的公司照样“生意兴隆”。尽管企业信用征信系统正在工商总局的牵头下进行,但是目前开展的速度不快,对于各地区的商业欺诈、债权债务纠纷等联网查询效率并不高。相比之下,一些发达国家针对房地产企业的失信行为的惩罚就相当严格,建造劣质房屋的开发商不仅被罚得倾家荡产、被永久清扫出建筑行业,甚至还有牢狱之灾。而在我国,鲜有这样的开发商被司法公开审判后锒铛入狱的。
除了买房人发现开发商的不诚信行为外,实际上许多开发商的失信行为从经营细节上处处可以体现出来。比较集中的是房地产行业的偷漏税比较普遍。媒体报道说,在北京地税局公布的2004年二期欠税公告中,15家欠税企业绝大多数为地产企业、建筑公司,且欠税金额巨大。此种情况不仅北京存在,四川、山西、上海、山东、云南等省市的税务稽查人员均发现房地产企业的大肆偷漏税问题。在天津市尽管没有披露房地产业偷漏税的典型案件,但是每年要进行一次针对房地产业的“专项治理”,市税务部门人士透露说,许多企业补交的税款数额是相当巨大的。业内人士也承认房地产企业的偷漏税手段花样繁多,查出的不楼市失信秘密大起底过是冰山一角,大量没查出的是开发企业高利润的来源之一。而近年来,反而很少听说有开发企业法人因为偷漏税而被立案处理、成为涉案典型的。这种“高利润、低风险”的结果自然怂恿了一些在房地产市场“捞了就走”的老板们投机取巧,把“诚信经营”抛在了脑后。在经济学上,有“劣币驱逐良币”的说法,当市场无序情况下,竞争不是优胜劣汰,反而是那些劣质的商品和企业把优质的产品和企业排挤出市场。由于失信被罚成本过低,很多不诚信的开发企业与诚信经营的企业站在了不同的起跑线上,对后者诚信经营的积极性造成了打击。久而久之,一些损害买房人利益的做法竟然在业内达成了“共识”,成为了“行业惯例”,使得开发商增加了更多的“霸气”,更无法正视自身在诚信方面的不足。
管理上缺位与越位
据一家权威媒体指出,中国房地产行业高利润的三个来源,究其根源,都与政府管理有关。土地批租自不必说,是地方政府直接垄断形成的;征地和拆迁中的低补偿则是由于一些地方政府制定了偏向房地产企业的法规而造成的;至于偷漏税,也与对房地产企业的税种过多以及税制结构不合理有直接关系。笔者认为,这也反应出管理部门在一定程度上的缺位与越位。管理缺位会造成对企业不诚信行为的姑息,而管理越位同样对市场经济行为带来不利的影响。在土地批租年代,很多开发商为“圈地”四处找路子。举例说明:在北京市即将实施土地“招拍挂”的前夕,媒体披露了有的开发商一下子囤积了足够开发好几年的土地。虽然不能说这些开发商的行为是违法的,但是人们在质疑土地交易中的“灰色与黑色”。少数管理部门人士与开发企业老板私交甚密也是不争的事实。从落马的上海房地产首富周正毅的案件中,有大批公务人员牵连其中。公务人员的财产实名申报制在我国还没有实行,对管理部门有实权人士的权力监管还有欠缺。在房地产业高速发展的同时,监管部门的能力如何相应提高也是一个紧迫的课题。在“寻租”的阴影下,当前迫切需要“三讲”学习及相关体制改革的跟进。高效而廉正的管理部门、周密而完备的管理制度应该是房地产市场诚信经营的基石和保证。
“霸气”让多数人沉默
对于诚信经营,呼吁程度最高的莫过于买房人。记得房产界维权代表秦兵律师曾经写过一本《204购房合同秦兵指南》,他希望通过一份完善的合同来全面保护消费者的利益,促使开发商与消费者之间的利益天平走向平衡。尽管秦兵的“204条商品房买卖合同”也被一些人指责为“不切实际、无法实现”,但《204购房合同秦兵指南》所揭示出来的房屋交易中的各种风险、陷阱和防范方法,却应该是每一个理性的消费者所应该借鉴的。支持者说:在现实的市场环境中,如果你不想遭遇诸般房屋问题引发的种种不幸,你就应该在买房之前先“自救”。但是现实中,很多买房人“自救”的意识和水平都是非常有限的。人们不仅不能套用“204条款”去买房,甚至面对开发商的许多“霸王条款”选择了忍气吞声。单个买房人在签订购房合同条款中不能很好地坚持自己的合法利益,给一些开发商造成了可乘之机。此外,在开发商维修基金的追缴上,很多业主也不能很好团结起来捍卫自身权益。一些开发商只要花精力处理几个“钉子户”,剩下的“沉默的大多数”就好打发了。
面对过热的楼市,买房人更多一份理智和对自身尊严权利的捍卫,这不只是为了自己,也是为更多的买房人开辟出维权的道路。同时,这也能促使那些不诚信的开发商对买房人多几分忌惮,经营时多几分规矩。尽管以威权促诚信的道路很漫长,但是买房人是促进房地产市场规范发展的重要力量之一,不要再成为“沉默的大多数”。(刘英潮)