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一慢 房价稳定成定局 买房不必再追高
南开大学刘玉录博士对记者说,面对欲罢不能的一季度房价上涨数字,国家终于打出快速有力的连环组合拳——利用税收遏制囤地、囤房、炒房等令房价虚高的行为。加息、二次加息、《国八条》、《新八条》,让人们看到了政府调控房价的决心,也显示出房地产市场对我国经济发展的现实作用。
据刘玉录博士及一些顾问公司专业人士分析,目前中央调控的政策路线越来越清晰,这次是多部门联合启动经营税等税收杠杆进行调节,内容也很具体,从供给结构、价格结构、市场监管等多方面提供了可操作性的规定,包括了导致房地产价格上涨的所有重要因素。同时,现行的对个人销售住宅税收优惠政策,如契税、土地增值税、个人所得税等,在此次调整中按兵不动,为今后的调控预留下了伏笔。
可见,房价稳定已成定局,这就给了消费者一颗“定心丸”,今后不用再怕房价上涨争着买房。而且也给跟风买房者敲响了警钟,过去那种稀里糊涂买房,特别是买中高价房,不满意卖出也不赔的市场将会改变,要小心买进容易卖出难。所以专业人士也强调,选房可以放慢脚步、货比三家,不该出手别出手。
一算交易成本
据房管部人士介绍,本市目前商品房的买卖交易中普通房交易成本在3%左右,5000元/平方米以上商品房因为契税就达3%,总交易成本在5%以上,加上期房占用的资金成本,一套中高价住房的实际交易成本在7%以上。
而6月1日实施新的住房税收政策后,在两年内出售的商品住房将按销售价全额交纳5%的营业税,加上再次交易的转让过户等费用,住房交易成本将上涨5%以上,非普通住房的交易成本将达13%以上。可见,其投资价值空间已经很小。所以专家提醒,今后买房,首先要确定是否自住,如果是自住加投资或直接用于长期投资,就要制定长期投资计划,比较交易成本在投资中所占的比重,否则买房后两年内如果想出手的话,不但可能无钱可赚,还可能赔上本钱。
二算 期房风险成本
刘博士等人士还提醒,现在的新建商品房销售多数是期房,有的甚至在两年后才交房,这实际上增加了购房者的资金占用成本,加上贷款买房产生贷款利息成本,期房的总成本已经很高。过去买期房后可以随时卖掉,不满意还有退路,期房的风险成本还有一定的市场释放余地。但是在目前宏观调控的市场中,期房买卖受到限制,而由此可能产生的市场风险成本也在增大。因此,买期房更要小心,除非其产品优势突出、价格合理,否则还是不买为好。
三算 居住成本
新调控政策主要是针对商品房的短期炒作等行为,但是在房价不再虚涨的大环境下,买房人也有条件冷静计算、比较一下新房的居住成本和长期投资成本,在逆市中发现有长久居住和投资价值的好房。
记者日前在全国生态住宅研讨会上了解到,目前国际上对居住成本的定义,除了包括交通成本、消费设施成本、物业管理成本等,还要特别体现建筑的节能及对各种资源的利用、再利用,体现居住者长期居住的舒适感。这种住房是通过高标准的环境设计、各种生态建筑技术和材料的应用来体现的,其中包括普通房的建设。这样的房屋其实不仅适合自住、也适合投资。(王哲)