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一家房屋中介公司把委托人告上法庭,请求法院判令委托人双倍返还定金2万元及支付佣金23780元。但该诉讼主张却没有得到法院的认可,静安法院判决委托人谢先生夫妇返还中介公司1万元。
2004年上半年,谢先生与该中介公司签订《房地产居间合同》,委托中介公司把谢先生名下、石门二路某号一处房屋,以人民币237.8万元出售,双方约定居间期限为1个月。双方还约定,在该期限内谢先生如多方委托,导致中介公司经济损失的,由谢先生承担赔偿全部直接经济损失等内容。
在签合同次日,中介公司按约定把1万元合同定金,存入谢太太的银行账户,谢太太出具收条注明收到钱款。之后,中介公司要求谢先生夫妇签订该房屋的买卖合同,谢先生夫妇一直未去签约。在约定居间服务期满后的半个月,谢先生夫妇将该房屋委托另一家房产中介商,与买房人仇某以241万元成交买卖。这引起了原告中介公司不满。原中介公司一纸诉状把谢先生夫妇告上法院。
中介公司诉称,谢先生夫妇不但签订了房屋居间合同,还收下了中介公司支付的1万元定金,而结果却另行委托其他中介商出售了该房屋。谢先生夫妇的行为明显违反了双方的合同约定,导致中介公司向购买人双倍返还定金,给公司造成现实损失和预期中介服务费损失。
谢先生夫妇则称,中介公司从未讲过找到了买房人。中介公司要求签订的正式买卖合同却是两份价格不同的合同,自己所以拒签导致合同“搁浅”。在居间期限届满后,自己才与其他人成交买卖房屋,且出售价格与原委托价格相差无几。
法院为查清真相,向案外人施某作了调查笔录。施某承认曾与中介公司签订过合同,支付了1万元定金,定购一套复式房屋。但之后中介公司说找不到对方,最后说卖房事“黄掉了”。后中介公司先垫付“退一赔一”2万元,并按中介公司要求书写了一份债权转移书,由中介公司向卖房上家追索,法院对这一节事实予以确认。
谢先生夫妇在中介公司找到买房人后,一直未履行正式签订买卖房屋合同,属于违约行为。
法院认为,中介公司没有收取谢先生夫妇定金,还支付定金1万元给谢先生,如此做法虽不符合商业习惯,但系双方自愿达成。现中介公司要求适用“定金罚则”双倍返还,没有法律依据。同样,中介公司主张的佣金一节,因中介公司没有完成合同约定的两项服务项目,要收取佣金显然不符合同约定,而预期佣金不属于直接经济损失,遂法院判由谢先生夫妇返还中介公司1万元。
法官点评
本案中违约的是谢先生夫妇。
但中介公司主张“定金罚则”法院为何不采信呢?因为中介公司赔付案外人施某的2万元,是依据房屋买卖合同而产生的债权债务,而非中介公司与谢先生夫妇所签的居间合同关系下产生的损失。应作另案主张权利解决,故而法院不支持。
谢先生夫妇出尔反尔,先委托居间,又再另行高于居间价格抛出房屋,这在法律上固然是违约行为,但中介公司在签订居间合同时,是否也存在不足呢?
静安法院李鸿光