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正应了“上有政策,下有对策”的那句老话,面对连续出台的调控政策,上海房地产市场人士数日内已经“成功”研究出相应对策。4月中旬,上海房价结束了近期的下跌,大有风云再起之势。
上海房价重新抬头
进入3月,政府先后对涉嫌变相炒作、捂盘、囤积的开发商加大了处罚力度——央行取消房贷优惠利率,沪上银行也出台了相关细则,使得开发商在推盘时更为谨慎。按市场预测,4月份相关政策应逐渐显露出威慑力,上海房价应在调控下继续调整,但市场给出了相反的答案。
据上海最大的房地产交易网站房产之窗监测系统数据统计显示,4月1日到7日这一周内,上海市总成交量为59.5万平方米,比上周减少了12.1万平方米,总成交均价达8949元/平方米,环比上涨9.9%,住宅成交均价为8880元/平方米,环比上涨10.7%,扣除重大工程配套商品房的影响,住宅实际成交均价为8886元/平方米。而4月8日到4月14日一周内,上海市总成交量为39.6万平方米,比上周减少了近20万平方米,总成交均价达8978元/平方米,与上周基本持平。
有市场人士表示,进入4月后,上海部分楼盘加快了上市步伐,一些大型楼盘也进入了强销期,中高档房的上市量增加,每平方米万元以上住宅成交量同步放大,使得近期的成交均价止跌回升。同时,经济型联体别墅、双拼别墅的成交转热,也是均价回升的主要原因。
但另有业内人士表示,在调控政策出台的短短几天之内,市场上已经有相应对策浮出水面,炒房者受到的政策影响已经被大幅削减,这对上海房价的重新扬升起到了很大作用。
垫资对抗“转按揭”新政
上海市房地管理局4月5日宣布,有抵押贷款的房屋要转让,必须按“卖出方抵押注销”、“房屋转移登记”、“买进方设立抵押”三个步骤来办理;卖出方应当先还清贷款,在办理房地产抵押权注销登记后,才能与买进方共同申请转移登记。而以前在实际操作中,各房地产交易中心一直允许交易双方三步并办。
市场人士均判断,新政策将直接卡住通过信贷方式投机房地产的炒家的资金命脉。在新政策出台当天,上海住宅成交均价跌至7785元/平方米,一天之内下跌368元/平方米,跌幅达4.5%。
但不到10天时间,已经有中介公司和担保公司开始推出“垫资”服务,彻底将该新政阴干。有市场人士解释说,所谓“垫资”业务的流程:即中介公司首先与卖家和买家双方各签订一份全程委托合同,并进行公证。此后,中介为卖家垫付欠银行贷款的资金以提前还贷,还清银行贷款后,即可取消所抵押房产的抵押权证,这样,中介受买家委托继续以此抵押房产申请贷款,银行所发放的贷款则直接进入中介账户。至此,中介所提供垫资服务结束,买家也顺利获得按揭贷款并买房成功。
中介提供“垫资”业务收取的费用多为成交总价的3%到5%左右,利润空间是相当丰厚的。现在不但中介公司开始做相关生意,一些担保公司也看到了其中的商机,开始蠢蠢欲动。
“垫资”业务将遭严打
在新的“垫资”业务下,炒房者的资金链得到了有力的支持。市场人士认为,在新盘供应并不是很大的情况下,如果炒家资金状况得到缓解的话,房价很难达到调控效果。
4月18日,上海市房地管理局的有关工作人员通过电话表示,目前该局也是刚刚发现市场上开始兴起“垫资”业务,这种行为确实削弱了该局出台的一些政策的效果。
上海市房地产管理局的工作人员表示,房地、工商、物价部门将从4月中旬起至6月底在全市范围内开展房地产市场专项整治活动,联手查处开发商、中介机构在商品住房销售、二手房交易过程中的10种违规行为。此次专项整治活动重点围绕打击投机炒作和哄抬住房价格的行为展开。中心区域、高价位、易发生炒作的重点楼盘和区域被列为本次整治活动的重点监管范围。在二手房领域,明确提出,中介机构不得为按揭房非法“垫资”协助转让,否则将依法严处。
有市场人士同时表示,在实际操作中,“垫资”业务具备一定的隐蔽性,有时候对买卖双方来讲,似乎都提供了方便,利润又比较丰厚,所以尽管主管部门对其将进行专项检查,但指望“垫资”业务就此销声匿迹,怕是有一定难度。目前,上海楼市新盘供应并不是很大,在这种供需情况下,如果炒家的资金还得不到控制的话,房价很难达到调控效果。