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随着市中心可供大面积开发的住宅用地的减少,今后新住宅项目将越来越呈现出以市区小盘及边缘超级大盘为主的开发特点。到目前为止,天津市土地交易中心今年成交的市中心地块都在7公顷(7万平方米)以下,而今年开盘及亮相的市中心楼盘多数也在3-14万建筑平方米(容积率2.9-3.8),同时,边缘区域大型综合住宅项目也将增量上市,如西部新城、津南双港区金地项目、梅江湾新项目等。可见,今后消费者选择住房不但要考虑价格及地段,还要从楼盘规模等方面全面了解、斟酌。记者为此采访了建设部住宅产业专家委员会委员宋序彤、天津城建学院王建廷教授及房地产顾问公司等业内专业人士,集中了他们的分析。
大盘重点在整体品质超前
宋序彤、王建廷等专家分析说,现在的大盘规划设计要求以现代城市规划理念对居住区进行整体综合布局的,各项职能空间不再被机械地割裂,而且有方便充实的消费娱乐及就业功能。同时,由于正在兴建的大型住宅区具有建立新的城市标志建筑群及人文环境的意义,所以其规划设计及建筑品质应更加超前,能保证在很长的时间内不落伍。
大盘品质超前主要表现为,首先,建筑设计要体现城市发展的步伐,无论环境设计还是建筑材料的选用,都有较高标准;其次是合理配备大小配套设施,除了交通站点、医院学校,超市便利店外,还要增加更多的就近消费服务设施,或欲留出一定的增设其他设施的空白用地;第三是有科学的开发节奏,不要拖得时间太长,使该区域先前入住的居民面临长年面对工地的烦恼。
小盘重点在环境设计扬长避短
市区内10万平方米以下的楼盘多为零星插建的项目,地段价值是项目价值的主要支撑点,所以,小盘项目开发要根据地段特点进行定位。如处在CBD区域的住房主要定位特征要体现办公居住两相宜的特色,而旅游海河风景区等则体现更加舒适优美的高档人居定位。
同时,由于小盘项目的设计布局受周边建筑影响较大,所以新建小盘项目应尽量扬长避短,比如在天津海河沿线及旅游区域内的小盘,就可以尽量使楼盘与外部景观及设施产生共鸣,而CBD区域及主干道附近的小盘,环境设计就应突出闹中取静的特点,尽量利用多种绿化技术提高景观环境品质,减少嘈杂的外部环境影响。
大盘小盘优势对比
环境景观
边缘大盘
内部景观★★★★☆ 外部环境★★★☆☆
优势大盘的规模效应使其容易进行整体景观设计,可以通过调整建筑组合及高度等来达到居住区内最佳景观效果。如本市第一个大型居住区华苑及目前景观特点突出的大梅江等。大型居住区的环境设计的趋势是:减少过大的中心花园,尽量使居住区内景观均匀分布、以人的活动为核心,移步异景,突出人的可参与性。
劣势如果整体设计不合理、如中心广场过大、会造成社区内居民集中聚集使环境显得拥挤嘈杂;如硬地过多而树木较少,则容易造成居住者不安全和易疲倦的感觉,影响居住情绪。
市区小盘
内部景观★★☆☆☆外部环境★★★☆☆
优势景观环境方面小盘总体上比大盘灵活性差,受周边环境制约较严重。但是处于海河、津河沿线等风景区域的小盘反而容易“借景生情”,通过巧妙的设计营造出超出一般楼盘的好景观。
劣势多数小盘在景观设计方面要增加更多投入才能达到较高水平,而通常情况下,开发商不愿意牺牲容积率来增加景观绿化等,特别是小于5万平方米的小盘,几乎没有做景观的地方。
配套设施
边缘大盘
内部设施★★★☆☆ 公共设施★★★☆☆
优势新建大型居住区都有完善的内、外部大小配套规划设计,而且有相应的娱乐、健身、购物、休闲等场所,可以给居住者带来方便时尚的居住生活。
劣势因大盘的配套设施不能在短时间内完善,配套设施的使用及新商圈的形成都要有一个逐步成熟的过程,此时的饭店及商场等消费成本可能较高。
市区小盘
内部设施★★☆☆☆公共设施 ★★★★☆
优势市中心小盘多数处于城市成熟配套区,周边有相应的文化娱乐及购物消费设施。
劣势除了酒店式公寓等特色项目,市中心小盘内部设计通常很简单,没有健身等设施,如果周边也没有相应的娱乐休闲设施,其缺陷就比较明显了。