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市场反应之所以如此快速而强烈,主要是由于开征营业税对于符合其征收条件的房屋而言,意味着交易成本的提高,买卖双方都可能为此成本埋单。因此,我们不妨计算一下新规执行后二手房交易的成本到底增加了多少。
因为新规只对两年内的商品房产生效用,我们姑且以今年年初北京市场的一套二手房为例。购买二手房大概要缴纳以下费用:契税(评估价的1.5%)、印花税(合同价的0.05%)、过户登记费(50元)、查档费(50元)、贴花费(5元)、按揭费用(各中介公司不等,具体数额在1500元左右),中介费(成交价的2%左右)。如果不做按揭,一套50万元的二手房需要缴纳的各种税费总共为17855元(中介费以2%计算)。
假设在年初买的这套50万元的房子到现在升值了5万元,价值55万元。如果该房没有在6月1日前出手,就将缴纳55万元×5%=27500元的营业税;按现在的规定,售房者还需要对“倒房”收入缴纳个人所得税(但是在目前的实际操作中基本没有落实这项政策,所以可以忽略不计)、每平方米3元的手续费,还有万分之五的印花税。这样,售房者转让二手房所付出的成本就达到28000元左右。
在一买一卖的过程中,房主共获得的收入为5万元,但其付出的成本却达到了17855+28000=45855元,利润仅为4145元。可见,新政策实施后,对短期炒房者的打击很大。而平稳的长线投资经营则有利于维护市场自住型购房者的利益。(安元)