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1、上海楼市“一夜急跌3000元”?
“以成交均价或极个别楼盘因为特殊原因降价来推导楼市要崩盘,如果不是无中生有,也是以偏概全。”华东师范大学东方房地产学院房地产专家陈伯庚教授的语气有点激动。
业内人士普遍认为,以当日成交均价衡量房价涨跌不科学。上海“房产之窗”显示,
6月1日住宅成交均价为5773元/平方米,6日蹿到11064元/平方米,而这能得出房价又大涨的结论吗?上海荒岛房产工作室研展部经理冯伟解释说,短期均价变动更多受楼盘差异的影响。如果当天中低价楼盘上市量大,均价肯定走低;反之,均价提高。
冯伟提供的荒岛5月份上海12个中心城区的住宅成交价格指数显示,浦东、闵行、徐汇和静安等4区微涨,其余8个区微跌。“居高不下的房价开始有所回落,并且保持平稳。”陈伯庚这样认为。
2、楼市何时回归理性?
种种迹象表明,目前已经进入了一个开发商与政府、购房人与开发商、投资客与购房人之间全方位的博弈阶段。楼市回归理性已成定局,但什么时候回归?回归到什么程度?
“我认为最多6个月,政策的短期效应是3个月。在观察调控效果期间,不宜再出台新的政策。”陈伯庚这样判断。业内专家分析,只要今后每个月房价涨幅不超过1%,官方就有希望完成今年的任务———房价涨幅控制在1位数以内。
陈伯庚的理解是,房价并不是调控的惟一指标。“只讲房价太片面,中央调控的精神是3个‘基本’:供求基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定。调控是不是有成效,要从这3方面综合考量。只有这3个指标达到了,才能说楼市真正回归到理性。”
3、海外“热钱”抽身走了?
“把境外资金等同于热钱犯了概念错误,说人民币升值后热钱全部撤出犯了逻辑错误。”著名房地产金融专家洪曦观点鲜明:热钱之所以“热”,在于它是一种短期投机资本,钟情于流通性强的行业,如股票、债券市场,一旦价格被抬高,赚上一笔后马上撤走。而房地产行业占用资金量大、变现周期长,物业转让手续繁琐,热钱进来后很难在短期内撤走。
“据我所知,目前活跃在上海的海外基金,无论是摩根士丹利,还是澳大利亚麦格理银行,它们收购物业至少有3至5年的持有计划。可以肯定,海外基金是产业资本而不是热钱。”洪曦判断。
“对人民币升值的预期不改变,就意味着外资做多中国房地产市场的进程远未结束,现在它根本就不会走、也不想走。”洪曦最后说。
4、“标准房”标准吗?
家住上海古北地区的吴先生,指着报纸上关于加强房地产税收管理补充通知的报道,苦笑着说:“这里哪还有每平方米1万元以下的楼盘呢?”原打算在本地区买房改善居住条件,可“6·1”新政出台之后,非普通商品住宅的契税不能享受减半优惠政策了,吴先生有些郁闷。
“这样的问题确实存在。”上海市房产经济学会副会长印堃华教授承认,“还有得房率,同样140平方米,得房率高的多层相当宽裕,而得房率低的高层却显得紧了。”
印堃华认为政策制定宜粗不宜细,顾及太细反而难以操作。上海市房屋土地资源管理局蔡育天局长也表示,从总体上说,上海在严格执行七部委政策时,已尽可能完善细则。“如对不同区域的普通住宅,我们明确了具体价格界线,让市民一目了然,也方便操作。这在全国可能还是第一个。”至于两环三区每平方米1.75万元、1万元和7000元的“定价”,蔡育天介绍说,是在去年4月1日至今年3月31日的成交均价上乘以1.44倍算出的,总体上比较合理。“至于确定以内、外环为界的两环三区,而不是以内、中、外环为界的三环四区,也是考虑到了中环以外的城市发展潜力,且有利于中心人口向外疏散。”印堃华补充道。
5、温州炒房团被套牢了?
记者的调查结论却是:温州人可没傻成那样。
记者接触到不少温州人,很早就投身楼市,但也非常注意规避风险。一些人采取的是“短平快”策略———看中某个楼盘有升值潜力,立即投入,很快抛出。尽管赚得不多,但是由于购买多套,获利也颇可观,最关键是能及时回笼资金,躲避风险。
据调查,当年通过投资房产获利不菲的人群也存在3种不同判断:一种认为房地产肯定要崩盘。他们往往已将手上房产全部卖光,正在探寻另外的投资方向;第二种认为,从长远看房子还是最好的投资方向。这些人已“潜水”二三线城市做长线投资;第三种认为,调控会使楼市更加健康,不会像过去不管楼盘品质好坏统统上涨。他们认为楼市仍有升值空间,关键看操作者眼光。这批人目前按兵不动,伺机待发。
温州炒房团如今是很难组织起来了。对房地产投资的人依然有,但是谨慎又谨慎,小心又小心。
6、是否“上海发烧,全国吃药”?
“上海发烧,全国跟着吃药”,“富人发烧,穷人跟着吃药”……房产新政出台以来,类似评论不绝于耳。那么,房产调控政策真的是“一刀切”吗?有没有办法让该“吃药”的地方“吃药”,不该“吃药”的地方不要“吃药”?
复旦大学房地产研究中心主任尹伯成也不赞成“一刀切”之说。他分析,中央出台的调控政策,采取的是供给与需求的双向调节,使一些地方过高的房价降下来。相对而言,中西部地区房价没有过高,所以也就没有必要担心那些地区房价大幅度下降。同时,调控政策对自住性住房消费是支持的,打击的是投机性的倒卖房产行为,这无论是对东部地区还是中西部地区都有必要。中西部地区这样的情况比较少,调控政策在这些地区不会产生太大影响。