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今年天津市开工或上市的新项目中,以SOLO概念出现的小户型比例将提高。今年天津市已开工和规划中的SOLO小户型目前已经有10家以上,比往年一到两三个项目的状况明显增量,其项目地段及品种都呈现扩散趋势。将开工或面市的SOLO公寓,主要有面对城市白领的精装小户型公寓及异地就业、投资者的酒店式小公寓等,其中酒店式公寓占到50%左右。如将以星级酒店进行装修、配置及管理的河北区中山国际广场;河东区焕日线、非常公馆;南开亿城房地产的新项目;和平区海河之子;南京路诚基中心等项目中的SOLO公寓等。众多SOLO集中出现,市场前景如何呢?
天津城市功能的逐步确立、外来就业人数及素质的提高,带动了市中心SOLO公寓项目的增多,同时也引发了企业对SOLO的进一步探讨。以记者所了解的市场来分析,可以把SOLO公寓分三个阶段,第一阶段是2002-2003年期间,SOLO公寓在北京兴起阶段;第二阶段是现在,SOLO在一些大城市的现状;第三阶段从今往后,SOLO未来趋势。
也可以把对这三个阶段的市场看法和分析表达为:用第一只眼看过去,我们已经基本上了解了SOLO的起源和发展足迹;用第二只眼看现实,目前市场中一些所谓袖珍型SOLO及以高单价为开发目标的SOLO住宅市场正逐步萎缩,比较受欢迎的是在特色基础上还具有普遍优质意义的创新产品;用第三只眼(对市场有形及无形因素的分析)看未来,未来天津将推出的新SOLO项目,显然要在政策严酷的环境下成长,但其中也蕴涵着特殊的发展机会。集中业内人士第三只眼看SOLO,得出的初步结论是——需要进一步创新,其中包括对产品的定位、改进和推介方式的创新;对市场目标客户群的重新界定、市场价格的调整和特殊机会的把握。
SOLO概念重新定义
现在的SOLO项目其实是五花八门,与2002—2003年一些“原创”项目所指的内容相距很远,这一方面说明SOLO本身就是一个创意概念型的产品,另一方面也表现SOLO项目有很大的题材空间。但是从产品的市场推广和保持客户定位的角度来看,SOLO还是应该有一个相对“名正言顺”的定义范围,以区别于其他小户型产品。
目前市场上沿用的SOLO定义,主要是2003年业界总结当时项目内容得出的:“SOLO原本的意思是指独奏、单独、单飞。在这里,它指的是超小的户型,主要的定义要素是:每套建筑面积在35平方米左右,卧室和客厅没有明显的划分,整体浴室,开敞式环保节能型整体厨房;公共空间也SOLO化,即24小时便利店、24小时自助型洗衣店、24小时自助式健身房等。”
实际上,这个定义中的一些硬件要素如35平方米左右,敞开式等,局限性很大,对各城市、各地段及各项目没有“放之四海而皆准”的意义。所以,目前较普遍的看法是对SOLO定义应该以原意“独奏、单独、单飞”及过渡性概念为基础,以方便、舒适为核心,以白领及外来就业人士为主要客户群进行界定。其中包括几个重要要素:小户型、精装修,有公共聚集空间、较齐全的休闲娱乐消费设施,位于中心区功能地段,居住和投资两相宜。
SOLO脱离CBD
北京的SOLO是伴随着CBD的建设应运而生的,北京作为国家政治文化中心,其CBD的开发及概念的外延都很大。但是目前天津的CBD显然还没有这样强势的概念效果,所以,天津SOLO项目的开发,未必局限在CBD的概念范围内。天津今年将推出的SOLO项目其实已经突破了这样的概念束缚,除了CBD区域,也开始在旅游功能区等区域出现,如老城厢及海河沿线风景区域的酒店公寓式SOLO等。
这也给开发企业一个启示:SOLO项目可以是繁华的市中心,也可以是新兴的旅游、商贸、科技科贸聚集区等有新兴就业功能的区域。同时,在分析市场容量和项目推广策划时也应注意到这样的市场远景。
当然,由于区域的不同,SOLO项目的目标客户群不同,从而导致产品的设计也有较大差异,如户型大小、主要功能、主要配置等。市中心繁华位置及旅游景点区域,显然适合做酒店式SOLO,其配置也可以达到三星级标准;而商贸、科技科贸区域,则主要面向就业型白领,户型以家庭生活功能区域增多为特点,如配置厨房用具、洗衣机等用品,建筑中有一定面积的公共聚集中心等。
据了解,本市将面市的几个SOLO公寓项目,景观及户型功能已经开始体现整体设计和使用功能增强的特点。如将主力户型面积从20-30平方米扩大到40平方米,做到了动静分区;采用减小进深的薄板设计,使采光和通风质量提高;综合配置便利店、健身房等设施及商业消费设施等。专门配置方面,一些酒店式SOLO公寓更为明显,像焕日线设计了从门前5000平方米花园一直延伸到公寓主楼的花园走廊,每两层之间还有100多平方米的空中花园,顶楼有花园露台。
中山国际广场、非常公馆及亿城项目等,在功能上也着重体现适合商务和居家的双重酒店式服务的特点,有大面积街区或底层商业设施,可以提供全方位的酒店式便利生活。
SOLO更重性价比
天津市过去一些SOLO公寓,存在着急功近利、一厢情愿的设计及市场销售问题,在房子处于期房阶段时,还可能依靠一些想像力取得销售业绩,但是其成品却经不住推敲,因为这些SOLO多半是因为地块和朝向的局限,才被引入做辅助产品的。而且,较高的单价与无优势可言的配置及物业管理等,也使得这种SOLO给人以哗众取宠、价值不符的感觉,给目前SOLO市场带来了负面影响。
今年将上市的SOLO公寓,产品的策划和设计方面已经有明显的进步。特别是一些酒店公寓式SOLO,除了在户型和装修方面将更加精细,还增加了更多服务性设施、配套等,使其具备了与一般小户型明显不同的特点。价格方面,目前多数项目定位在20万元/套-30万元/套(建筑面积40平方米左右),以目前市场来看属于可接受范围,不过考虑到今后贷款利率的变化,这一价格所包含的附加值可能还要更高些。
其实,分析今后贷款利率对SOLO的影响,其中正面的影响可能更多。首先,SOLO的目标客户群是单身白领人群,这部分人多半有较大和稳定的公积金贷款来源,可以用公积金贷款买房,而且在商业贷款利率提高的情况下,一些希望买一般商品房的年轻人,可能转为选择总价较低、只用公积金贷款就能买到的SOLO。其次,SOLO功能的增多和独有的地段优势,也使其具备相似价位的一般商品房所没有的尊贵感。
另外,还有一个重要因素要考虑进去,就是精装修及家电部分的费用,过去是作为可以随总房价贷款的卖点出现的,在贷款利率提高的将来,精装修等费用与房屋总价的算法显然也要重新探讨,这也是产品定位的一部分,计划的好,也可以是新形势下的一个新卖点。(王哲)