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房地产商一本万利
在中国的房地产游戏中,如果说地方政府是无本万利者,那么房地产商则是一本万利者,是仅次于地方政府的第二号受益者。对此,中国的地产界名人潘石屹坦承:过去的两年,房地产商都赚了大钱。虽然房地产商的利润在整个房地产价格中只占到并不起眼的15%到30%,但由于普遍使用极高的财务杠杆,房地产商的利润经常可以达到惊人的暴利水平,一位在2002年急匆匆地摇身变为房地产商的前包工头,这样解释了他的职业转换:“建筑的利润在15%左右,房地产对于我来说,利润在100-200%。”不过,按照一位投行经济学家的估计,房地产商的自有资本回报率可以达到500%。如此暴利,任何冷静的商人恐怕都难以自持。毫无疑问,飞蛾扑火般涌进市场的商人们,是中国房地产又一架开足马力的发动机。
比如海口市海甸岛的几千亩土地,最初仅以每亩几千元的价格划拨给某公司开发,到1993年这里的地皮最高被炒到了每亩200多万元。对于这种情况,国外一般采取征收受益税或土地增值税、财产税等法规来抑制其获取暴利,而中国的土地增值税根本就没有得到实施,其暴利一般都通过不同的渠道流入企业或私人的口袋。
重庆有一家地产公司,违反国土、城建规划,擅自扩建了十几万平米的房子,按说应该补缴罚款几千万元,但最终公司老板只拿了几百万元给个人的“好处费”,就将不合法的手续合法化。
沈阳的富豪刘涌一次请常务副市长马向东吃饭,临走时,顺手给马向东秘书扔下一包钱,马向东作为回报,将价值3.5亿元的沈阳市中街商业区一块2.4万平方米的用地,以行政划拨的方式无偿划给了刘涌。单是这块土地,刘涌一夜之间就增加了3.5亿元的暴利。
海南万通进军北京时手中不过几百万,投资一个新世界商场项目,就使他们的腰包膨胀到十几亿,并奠定了冯仑、潘石屹等人在江湖上显赫的地位。万通在北京短短十年间,还培养和造就了十几个亿万级的地产富豪。
北京城区三环里的一些楼盘,初期推出时均价每平方米四五千元,利润已经翻番,现在同样的房子均价已经涨到了每平方米1万多元,这样的暴利怎能不产生富豪?
北京某家知名的房地产公司90年代中期拿到了国贸附近的一块地皮,当时花了3亿多元,后来与香港置地合作开发高档公寓,作价是30多亿元,仅仅五年的时间,整整翻了十倍。
潘石屹离开万通独立门户时,从万通只带走现代城的项目计划,通过这个项目他引入资金,仅仅一个项目,就使他轻松跻身中国富豪榜的行列。
1994年,一位从海南政府机关下海的干部来到北京,看中了东直门外的一块土地,于是贷款投资开发写字楼,项目还没完工,就被某大公司整幢买走,每平方米净赚了7000多元,事隔多年提起这件事他仍在慨叹:做梦都不敢相信这样的事情。当他后期开发涉外公寓与美国地产大鳄汉斯公司合作时,美国汉斯对这样的暴利也惊叹不已!在汉斯看来,海外投资房地产10%的利润就已经很可观了。
难怪有人慨叹:这样的暴利机会在全世界都很难找到!据《福布斯》一年一度公布的中国富豪榜显示,最近连续几年,在中国排名前100位的富豪中,从事房地产开发的富豪高达50%以上,由此可见房地产是中国产生富豪最多的行业。
然而《福布斯》的排名仅仅只是一种表象。一些深藏不露的房地产商人根本不屑于跻身其中。像北京、上海等地还有一批深藏不露的地产商人,其获取的利润超过百亿。他们并不希罕甚至害怕自己的名字出现在《福布斯》上。