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在供求双方僵持一月之后,凝滞已久的上海楼市突然出现了松动迹象,数个新开楼盘不约而同地推出了降价和优惠举措。同时,国家发改委价格监测中心最新报告也显示,上海等12个城市的商品房价格较上月小幅回落。
这一迹象表明,中央政府针对房地产市场发出的多道调控“金牌”初见成效,房地产市场投资需求过旺的势头得到了一定遏制,市场价格开始回归理性?最重要的是,上海楼市价格已经不再是铁板一块了。
开发商高调降价
6月18日,位于上海普陀区的楼盘大华愉景华庭推出了白领购房优惠活动。这次活动总共推出30套位于小区中心花园、单套面积在100平方米以下的两房房源,售价仅为8870元/平方米~9900元/平方米。在这之前,大华愉景华庭前期最高销售均价为每平方米13000元,和这一价格相比,新推出的30套房子每平方米下降了3000多元。
大华愉景华庭绝不是上海楼市降价的个案。
东方明珠国际公寓的促销广告横跨3幢高层的外立面,在上海南浦大桥浦东南路入口,巨幅红色标语显得特别醒目:“市场回归理性,价格回归价值,100万元即刻拥有。”
一位中介经纪人说,这样的价格在以前是想都不敢想的。
据上海网上房地产统计信息显示,该楼盘于5月26日开盘,总共推出240套房子,销售的均价在每平方米12000元左右。该楼盘所处的浦东龙阳路社区板块是投资者非常青睐的板块。今年一季度,区域内房屋售价普遍在13000元/平方米~15000元/平方米之间,按此计算,目前该楼盘降幅已达到7%~20%。
与大华愉景华庭同属于大华集团的临汾名城也在6月18日推出了31号楼的40套房源,均价仅为9000元/平方米,同样的房源售价最高的时候曾达到13000元/平方米。闵行蓼花汀花园每平方米降价达2000元,但两个月仅成交两套,最近还准备再降价。
“与其等待跳水价,不如现在来三湘”、“勇敢打破地铁一号线高房价定律”、“给你一个贴心价!”……诸如此类的低价广告,进入6月份后,突然铺天盖地地出现在上海轻轨和地铁的列车厢内,以及一些新开楼盘的现场。而在一个月前,这种现象极为罕见。
对于开发商降价,上海申新房地产开发有限公司市场研究主任蒋正华认为:“这是理性的回归,不降才有问题。”
此前不久,开发商们还信誓旦旦地表示不会降价。但随着部分楼盘的降价,开发商的“价格联盟”开始松动。
“开发商不想降价,一是降价意味着利润降低,而且市场情势并不明朗,稍有失误可能丧失整个市场机遇。二是也没办法降价,很多楼盘都是分成多期开盘的,降价容易引起纠纷。”上海超然不动产营销机构董事长吴昊告诉记者,开发商此时都不想冒险。
蒋正华也认同这一观点,认为降价销售是开发商的大忌,对于开发商来说,定价策略是房地产销售策略最重要的环节,定低了会影响销售利润,定高了又影响销售速度,不到万不得已开发商不会轻易降价,而且开发商最害怕价格战。
后市房价将深跌两成?
但开发商最担心的事情还是发生了。降价一周的销售形势依然不乐观。
房地产官方网站数据显示,截至6月23日,临汾名城仅成交了4套,而售楼处所反馈的信息为10套,其余的尚没有签订合同。和过去一天卖掉五六十套相比,这点成交量太微不足道了。
上海浦东房地产经济研究中心主任李战军认为,如果成交量进一步萎缩,房价将继续向下调整。他认为,房价调整有三个阶段,第一阶段是买卖双方对峙阶段,在此期间,价格没有实质性的变化,抛盘多、买盘少;第二个阶段是开发商降价阶段,一些资金链断裂的开发商撑不住率先降价,而这部分开发商的降价也将带动整个市场价格走低。第三阶段是探底走稳,成交量、价格都走稳。
“在第二阶段中,开发商降价,如果市场接盘的很少,那结果就是价格的继续下跌。”李战军告诉记者,现在出现降价仍销售不畅,进一步调整房价的可能性比较大。
“关键还是价格没有调整到预期的位置。”蒋正华认为,下跌是毫无疑问的,开发商必须作好下跌的准备,甚至作好打区域性价格战的准备,“明年的供应量更大,形势更难预测。”
“我认为,上海房价今年下半年会跌两成。”上海荒岛房产工作室总裁许仰东说。
他认为,新政出台后,特别是金融工具的调控,急剧锐减的需求立即暴露了市场的脆弱,除了市场观望形成的成交放缓和价格先期调整外,原先虚无飘缈的所谓“市场有效需求”现在更明晰了,真正的供需关系急剧调整,这种严重萎缩的市场成交量,第一次为骄傲的上海楼市上了一堂教育课。
“成交量会继续下跌,成交价大跌也就成为必然。”许仰东直言。尽管此前上海楼市已经出现了部分下跌,5月份也有数据显示上海楼市价格下跌了1500元/平方米,但在许仰东看来,真正的跌幅还没开始。
6月初,许仰东统计了上海12家大型企业下半年楼盘上市价格的计划,他发现25%的企业准备降价,降幅在20%以上;50%的企业计划降10%~15%;另外25%持观望态度。
当这组计划数据在市场变成现实时,至少会使市场产生5%~10%的价格波动,可见,三五个月后,上海楼市同比降价20%~30%的传言并非空穴来风,许仰东分析。