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记者:通过您的分析,是否认为对地产调控的目标已经达到。
张玉良:首先目前已经遏制了投机、抑制了投资,市场泡沫被挤压,我认为政策目的已经达成。
面对一系列政策,市场反映迅速,短期成交量出现急剧的下滑,浮在泡沫最表层的小资金投机者最先离场,目前到售楼处看房的大多数为自用,市场泡沫在消退。
但是政策也造成了消费恐慌、自用市场严重伤及,政策的效用开始受偏移、受扩大。目前,消费进入抑制阶段,大多数消费者想购买的不购买了,想改善的不改善了。按照先前普遍认同的20%-30%投机客的比例,目前成交量消减了60%-70%,则说明新的政策不但驱除了投机资金,也误伤了自用客户。
记者:您认为调控政策已经伤及到自住购房者,那么这些购房者心态何时能够恢复?
张玉良:短期内恐慌依旧,市场很难恢复。根据上海市场的特殊性,受供应量限制的影响,如果没有大的不利因素,房价下跌的空间应该不大,但在未来,受买涨杀跌的公众心理影响,房价会有一定程度的震荡,市场成交量将继续处于低迷状态,
由于房价预期看跌,市场短期内将很难恢复元气。但由于实质性消费需求仍然存在,当消费者普遍确认并预期市场转好且能够达到预期的保值涨幅时,将会陆续进入市场,预计4季度以后才有可能出现这种反映。
目前二手市场成交价是业主与客户相互博弈的结果,只有当一手房价同目前市场能够接受的二手成交价基本持平后,即一手房价跌幅达到25%左右后,才能恢复预期成交量,并出现反弹。
从中长期看,房市软着陆的时间不会很长。2003年以来延续至今的宏观调控其实是经济发展的软着陆,很大程度上已经或正在消化了周期性风险,如果处理适度,消化适当,新的发展周期将不会太远。只要外贸增速不减,GDP增长不变,房地产的真实需求就没有理由萎缩。
记者:作为发展商,而且是上海最大的发展商,您希望调控政策能向哪个方向发展,能产生什么样的效果?
张玉良:宏观政策对投机性炒房是遏制,对投资性购房是控制,对普通商品住宅是鼓励。
宏观调控目的是保持房地产业健康发展,防止房价大起大落,并努力调整结构,这就要求有保有压。
对普通商品住宅,上海的实施细则也出台了,积极贯彻七部委《意见》的精神,持续鼓励消费,应该是正确的举措。有一些正在实施和马上要实施的优惠政策,应该大力宣传,努力帮助普通消费者树立市场信心。
记者:对目前上海房地产市场的情况,绿地集团作为负责任的发展商,希望政府能发挥什么样的作用?
张玉良:首先是希望后续政策应该清晰明朗,给消费者一个正确的市场预期。房价的恐慌性下跌,不是所有的人愿意看到的,它的危害性是显而易见的。新八条的目的是为了打击投机行为,维护正常消费行为,它也不希望整体市场出现下滑。
其次是增加中低档商品房和商务楼供应,以改善市场供应结构。继续加快市政府明确的“两个1000万平方米”建设力度和适当发展商务楼的建设。健康的市场要积极培育,从供给角度讲,应该认真执行城市规划和土地规划,着重增加中低价位、中小户型普通商品住房建设的用地供给。
另外,更重要的是坚持舆论导向的科学理性。这个很重要,对政府的声音消费者听不清晰,理解不全。健康的市场迫切需要加强舆论导向,至少在主要宣传阵地,应该把政府的政策和用意讲全了,讲透了,而不仅仅是为了吸引眼球而刻意的裁剪。