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焦点关注——大沽南路市级商业街
大凡有思想、有实力、有眼光的人,往往不会看中成熟的果实,而在果实的发育期便开始投入精力、物力、财力,他们相信,成熟的季节需要培养,这也许很漫长,但终究会得到意想不到的收获。
对于商业地产来说,商铺的投资具有稳定性,其投资方式灵活、升值潜力持久。因此,好的商铺会随着商圈的不断成熟而稳步发展。
天津市目前一些新建的大型多功能性国际化商业购物中心,充分满足了周边住宅、商务写字楼的人们对商业的需求;此外,成熟的业态规划优势,使这些积聚活力的商业地产项目成为生活领航以及地域的新地标,极大的满足了社区生活的需求,从而使投资经营者获利;强化完整的管理服务体系优势,有力地保障了投资经营者的利益,同时,很多的商业地产将投资经营者当作合作的伙伴,有效地带动了整个区域的经济发展。
据了解,天津市大沽南路市级商业街目前正在紧锣密鼓的进行规划,招商,位于该区域的新澳购物广场以及恒华帝豪商业中心已引起众多投资者的关注。
启动资金雄厚奠定商业街发展基础
据悉,大沽南路市级商业街将投资70亿——80亿元打造全新的现代化高贵生活商业街,该商业街位于小白楼与南楼之间,全长1.8公里,作为河西区精心打造的商务商贸区中的一条老商业街,随着地铁改造和周边新的载体的建成,已经拥有了振兴发展的契机。有关人士表示,未来的大沽南路现代商业街将成为连接城市中心的商业纽带。有关大沽南路将形成现代商业街的规划设计出台后,引起各方面的关注,特别是一些准备投资大沽南路商业的投资经营者对于改造大沽南路表示出强烈的兴趣和投资欲望。
有关专业人士认为,上海有一个关于“羊群商铺”的说法,它是某种业态的聚集效应。商业地产不是单纯的购物,应拓展许多新的业态。
广州天河自1996年12月正式开业,营业面积超过10万平方米,总投资达到12亿元,是广州第一个、也是迄今为止经营上获得最大成功的一个现代大型综合性购物中心。据了解,自2001年起,其商场出租每年回收的租金稳定在2亿—3亿元左右。一个营业面积10万平方米的大型购物中心,每天至少需要20万—30万的消费人口支持,因此物业周边是否有足够的常住人口和流动人口,交通条件是否便利,客户的消费能力和消费特点如何,这都是在当初选址时要仔细考虑的,同时还要注意跟整个城市发展规划的新走向结合起来。确保业权的统一,为整个物业的统一经营管理奠定了基础。业权过于分散往往是商场经营者的致命伤。
有专家表示,在每个商圈、经营业态,都有特定要求,专业市场有专门的管理团队,产权、交通、环境等方面也不相同。一个城市的不同区域,商业文化、气氛、发展水平也不同。商业地产原来的经营方式是以出售为主,以融资的方式把贷款收回来,使产权的分布结构呈分散化,根据产权结构越来越分散,从而发现各种产权形式都是从聚到散的。购买商铺的回报无人保证,而购买小商铺的人不具备战略头脑,对商业地产不熟悉,导致被套牢。对于这种情况,可以找专业的中介公司。投资者购买商铺为了投资,后期经营由开发商将专业的中介引进来,这样开发商的功能就延伸了,经营权和产权的组合也得到了延伸。商业地产没有一成不变的,在不同的投资者手中、不同时期,经营回报都是不同的。但消费者的消费行为、时间、空间结构有一定规律。在做项目的时候,开发商应该对消费引力、商店距离、经营成本、客流量、利息等好好算一算。
城市改造提速大沽南路成投资热点
据了解,地铁一号线工程的完善加快了大沽南路地铁复路工程,目前地铁大沽南路段已经上盖,有关人士认为,有人群的地方才会有生活的需求,才会出现可观的消费购买力,才会对商铺的经营提供可靠的保证。立足于休闲式的购物环境是本市商业地产发展的关键思路。针对本市消费群体购物的特性,大沽南路市级商业街的客源会超过一些综合性商场,其原因在于该项目周边固有的商业业态和高档社区云集,交通枢纽便捷等等这些都将成为新澳购物的投资经营者在短期内便可获得利润回报的稳固积淀。
经营管理加强商圈带动投资热潮
有业内专业人士分析认为,投资商铺具有稳定性。住宅的租约期限一般为半年至一年,相对较短,而商铺的租约通常为3至5年或更长。承租户对商铺的装修投资、赢利预期及长期规划,决定了商铺租约的稳定性。此外,租金的递增保证了商铺长期的收益增长。租金预付的付款方式使租金收取也较有保障。
商铺投资是一个长期过程,它不会因房龄增长而降低其投资价值。相反,好的商铺因其稀有性或特定供应条件,会随着商圈的发展成熟不断升值,价值提升的同时,租金增长是必然的。长期租用从资金成本的角度肯定不如买下来,如果说住宅的价值还可以相对准确地衡量,那么成功商铺的价值却正所谓无价。
有调查显示,商铺的投资者主要有两种:一是专业的商铺投资商,拥有较雄厚的经济实力,通常会做大型商铺交易,即购买一些商铺的产权或经营权,然后出租给各个经营商,自己也捎带经营,但不以经营为主;二是小型商铺投资商,通常是拥有一定闲置资金,投资一两个商铺。这中间有很多人是为了出租后赢利而购买商铺的,而处于自营目的购买商铺的人并不多,另外有一少部分人纯粹是为了在买进卖出中赚取差价。
与人们传统的资本增值方式比起来,投资商铺利润率高。据业内人士分析,尽管前几年,北京等大城市涉外公寓、别墅的投资回报率曾经达到15%—20%,但目前,住宅用房的投资回报率基本上下降到大约6%—8%,但商铺的投资回报率单租金收益则可能达10%—15%,有的甚至达到20%以上。购买社区商铺的业主,随着业主入住,人气上升,商铺价值提升成为必然。
商学院副教授、中国注册房地产评估师张树德日前接受本报记者采访时表示,就天津的人居规划来看,现在正是商业以及重要工程发展的时期,天津的商业地产发展与经济发展正处在市场的孕育期,对于商业地产来说,目前天津的商业地产已经经过了一段较完整的市场铺垫,今年,商业地产将会更加繁荣,投资商业地产将会带动经济的进一步更新。张树德认为,2005年天津商业地产投资的风潮将会来临,投资的行为和能力将会逐渐提高。(杨维东)