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写字楼市场
市场回顾
二季度甲级写字楼价格微升,平均成交租金和售价分别为11.83美金/月.㎡(含物业费)和903美金/㎡(均以建筑面积计),与上季相比分别上涨3%和1.7%。
甲级写字楼中的高端物业:“国际大厦”、“津汇广场”、“平安大厦”三个物业的平均租金水平为18.04美金/月.㎡(含物业费),较上季上涨10%;“津汇广场”由于进入租赁尾期,租金水平上涨较大,而其它写字楼价格调整不大。空置率方面,伴随新物业入市及稳定的需求,本季末空置率15.3%,较上季下降0.8个百分点。
供应
本季度没有预期的大体量甲级写字楼入市,仅有河西区的“国华大厦”于6月30日竣工入住,此时该大厦销售已近四成,新供给的2.4万㎡写字楼面积约占现总存量的5%。河西区仍保持各区存量的首位,比例占57%。
需求
本季甲级写字楼的需求较旺,净吸纳量约2.1万㎡,较上季上浮28%;其中销售占40%,较上季下降25%,由于在售的写字楼,如“国际经济贸易中心”等多已进入销售后期,因此销售量呈下降走势。本季销售成交主要集中在“国华大厦”,租赁成交集中体现在“泰达大厦”和“北方金融大厦”中,合计成交约1万㎡。
租赁需求主要来自保险业,如生命人寿保险分别在“泰达大厦”和“北方金融大厦”租赁2100余㎡和1000余㎡;另一个需求来源是货运、物流类公司,虽然每家公司租赁面积不大,但合计成交900余㎡。全部租赁面积中,新进入本市的公司需求面积比例约23%,外资公司需求面积比例约42%。由于受供给区域的影响,本季需求仍集中在河西区内,占全部成交的96%。
焦点
写字楼进入现房阶段,需求明显增加,如“国华大厦”本季成交近7000㎡。甲级写字楼客户群中始终保持一定的外资成分,今年一二季度均有超过40%的外资租赁面积;而新进入天津的公司比例为22%,比较可以看出,每季均有稳定的新进入天津公司租赁甲级写字楼的面积。
市场展望
下半年甲级写字楼的供应热点集中在河西、和平两区,分别有“峰汇广场”和“信达广场”两个物业入伙,并为市场新增约8万㎡供应量;“信达广场”定位为甲级写字楼的高端物业,租售结合的营销形式,该项目的入伙有助于提升本市甲级写字楼的整体品质。由于供应量较大,预测下半年空置率上调幅度较大,价格也将波动。