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房价上涨减速局部区域降低
以“变革中的中国房地产”为题的博鳌房地产论坛2005届年会日前在海南博鳌落下帷幕。本届论坛针对房地产在调控环境下怎样自救自强、怎样开辟新的发展空间等问题进行了深入的探讨。其中包括房价变化趋势、住房结构的进一步调整、建筑设计功能的改变、怎样用利率汇率变化调节房价等内容。
对于人们最敏感的房价问题,中国国民经济研究所所长樊纲在做主题演讲时说,房地产开发的高峰利润曾达到300%,经过调控后下降为30%左右,显示出市场价格向价值的回归。他在接受记者采访时表示,今后市场会有一个调整期,出现有价无市或价格下,但是从经济均衡的角度来看这种调整时期是必要的。
中国建设经济研究所所长陈淮认为,调控目的在于稳定房价和抑制房价过快上涨,但“稳定”和“抑制过快上涨”的直接结果并非就一定是“降价”。例如政策规定对非普通住房征收营业税,这显然会提高而不是降低非普通房价格,这会极大抑制投机性需求和炒作,有助于房价稳定。他认为目前国家的宏观调控政策已初见成效。
中华工商联住宅产业商会聂梅生会长接受记者采访时分析说,房价调整实际上是与租金相关的,但是目前大城市的房价高扬,租金并不很高,租金与房价相比已经低到似乎住房已经完全没有投资价值,但仍然热销。这就造成了市场长期收益空间的减小,这也是房价风险之一。聂会长认为,与收入相比,全社会家庭户均住房情况整体差别不大,并不是像很多人想象的那样,中国有很多人没有房子可以住,实际上不是这样的,已经超出我们预定的目标,提前完成。在这样的情况下,一旦购房者的预期信心被打击,消费(包括投资)的信心下降,房价下滑就不可避免。
中国房协秘书长顾云昌认为,今年全国平均房价涨幅将低于去年,但是由于中国楼市具体的差异性,有的地方可能是要降到零以下,有的地方可能涨幅要比去年高,这些都是可能的。
建筑设计升级质量要求提高
北京锋尚张在东董事长在总结了建设部示范住宅“北京锋尚”良好的市场反映后说,其实如果产品好,能创造舒适的居住环境、科技含量高,那再调控三倍也不用怕。比方说南京锋尚,在北京锋尚科技含量的基础上又有突破,仅从空气角度,除了建筑调节系统,同时还有户均2000平米的绿地,保证了内外同步的新鲜空气和自然温度、湿度的调节,这就使产品无论在什么样的市场中都能够旺销。
五合国际建筑设计集团刘力等专业人士在论坛上介绍了他们对市场的调查结果,目前中国城市的住房消费者需求正在改变,很多人开始想在市场里找住宅的升级换代产品,但是很难找到。现在一些住宅产品令人感到价值不符,几千块钱一平米的经济适用房和CBD几万块钱一平米的豪宅,建筑结构都是砖混结构式的,产品本身的品质基本上是大哥大时代的产品。他分析说,这也是现在房地产市场的风险之一。但是反过来从住宅的更新换代度来看,市场正面临着很大的高科技和高质量住房产品的开发空间。
顾云昌秘书长也提议说,提高住宅整体居住质量,即以提高性价比来保持房价的稳定是市场的出路之一。如节能住宅,从全寿命的成本来计算,今天增加投资了,可是在5年或10年中,就可以将增加的成本全部收回来,而住宅质量却有很大提高。
增加投资方式分流市场资金
聂梅生会长认为中国目前只有房地产信贷,没有房地产金融。所以有一种说法,房地产绑架了中国的银行。可以说房价走势将直接影响到金融资产的质量,也会影响金融市场的发展,高了也不行,滑下去也不行。所以今后将出现包括银行信贷、信托、证券、债券、保险等房地产金融投资方式。
房地产信托基金和房地产企业股票、公司债券等直接融资、承担风险的是投资者自身,会自觉约束防范金融风险。像温州炒房团是自发的房地产资金,自发的承担风险,在中国政策的空档中利用了资金机会,而且赚了很多钱。 聂会长说,提高直接融资在整个融资活动当中的比例,是防止银行金融风险的有效手段之一。把直接投资炒房的资金通过房地产信托投资基金、股票、债券等金融方式将分散的、独立的、非专业化的个人行为转化为有组织保障、有抗风险能力和专业保证的投资行为,可以减少个人消费信贷及银行的风险。
聂梅生会长还介绍说,住宅产业商会已经和银监会联系,计划启动房地产融资平台,基本上得到认同——就是发展廉租房信托基金。廉价房需要的资金将可能通过租房的信托基金来发展,以此为试点,进一步引入信托公司或资产管理公司参与,通过发行房地产信托投资基金,疏导部分中长期资金投资房地产的需求,拓宽资金渠道。
还可以把存量市场中的二手房、空置房、银行处置资产或经济使用房出租给低收入家庭,廉租房的租金收入,包括政府补贴和承租户支付的租金两部分是房地产信托基金的红利来源及偿付本息的来源。
租赁房替代经济适用房
聂梅生会长等专家建议说,现有的经济适用房政策是让中低收入者买房,这就使中低收入者的负担增加,有悖于解决中低收入住房的初衷。同时,经济适用房是带有一定福利性质的,仍然是要买的,所以还是商品房的一种,还是储蓄行为。这就产生了一方面是很高的商品房价格,另一方面是被政策压低价格的经济适用房供应,潜在的级差利益巨大。所以经济适用房政策总是刺激投资(购房)资金的进入,甚至是违规迂回进入,由此所产生的投资需求不亚于商品房。
因此从目前来看,解决中低收入住房应以租房为主要手段,经济适用房一部分进入廉租房,列入社会保障体系,一部分进入有社会保障性质的中低收入住房,由现在的砖头补助的办法转变为人头补助。
聂梅生会长认为,不能将居者有其屋演绎成居其拥其屋,误认为要居住就只能买房,这就把几乎所有的家庭都赶到购房市场,所以购房大军浩浩荡荡,而租房者如陷社会边缘。
樊纲所长也提议,在调节住房市场的情况下,让大量出租房进入到二手房市场,对调节租金和房价比例有一定帮助。
不排除用利率及汇率杠杆调整的可能
中科院金融研究所金融发展室主任易宪容接受记者采访时强调说,消费者对于利率的了解不够,也是造成个人买房增多的原因之一。其实买房还应该考虑利率风险,因为贷款利率是动态的,从目前来看是增长的趋势,贷款利率达10%是比较现实的。比如30年按揭买一套120万元的房子,首付20万元,贷款100万元,利率上升到10%后就意味着8年时间房款总额翻一番要付320元。而10%并不是很高的水平。
易宪容介绍说,现在利率一改变,整个房地产市场的反映如此的强烈,为什么?因为只有一种利率、一种方式。如果利率是一个完整的体系,不同的年限,它的变化幅度是不一样的,这时可以采取混合的方式来调整。因此建立一个更加完善的个人消费信贷体系及灵活的利率体制,个人住房按揭的消费者就可以根据的自己的不同需求做出一个好的选择,就不会像现在这样受利率变化的影响这么大。
顾云昌秘书长也对记者有关市场细分和增加投资方式问题回答说,房地产市场目前需要的是建立一个供求基本平衡的市场,现在国八条就是从两个方面来达到供求基本平衡的目标,就是对虚假需求的抑制。其中之一就是资金融资渠道必须拓宽。