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在城市建设方面,天津刚刚起步。在房地产市场上,北京多贵的房子都有人买,而天津的消费者要理性的多,这种理性既有现实的原因,也有历史的原因。在搜狐焦点的城市扩张与房地产的发展论坛上,几位房地产公司的老总畅谈自己对市场、对城市发展的看法。
张伟力:天津要避免及早心态
宇轩投资顾问公司总经理张伟力认为,现在天津最大的问题是,不要有特别急躁的心态,不要有用多长的时间赶超谁谁谁,要有一个高瞻远瞩的眼光。整个城市的发展,建筑的发展是一个自然生长的过程,没有必要刻意发展,一定要做成怎么样,因为天津号称小洋楼最多,在不同的区域里,和不同的位置里可能会有不同风格的建筑出来,关键的一个问题是,所有的这些东西放在一起是怎么和谐,你比如说我们海河两岸,从那边小洋楼,到那边的望海楼,再到三桥石,其实每一段都有每一段的文脉,每一段地都有每一段地的故事,你比如说说在三桥石做欧式的建筑是不是和谐,可能会有各种的符号,我觉得是一个集群的过程。
武晓焯:天津的市场需要细分
天津泰达万通房地产开发有限公司总经理武晓焯认为天津的市场需要细分,他说,天津一千万人口的城市,市场不做细分我觉得说不过去,就算只是天津人的天津,它也是有足够大,而不是一个小城市,还应该有一个细分的东西。所以具体到我们这个城市发展过程中来讲,我觉得天津在往下发展的话有必要考虑一点,我觉得最主要一点是我们必须要有超前的意识,就是说我们不能够盖一个房子只考虑,我开盘的时候,我卖这个房子的时候社会是不是接受,市场是不是接受,如果要是考虑这样一点的话,我们可以想象天津现在是一个正在开放过程中的一个城市,从北京以前历史来强,包括其他城市也好,在现在飞速发展的过程中,一个城市老百姓的需求,老百姓的想法,在一个阶段里会有很强烈的变化,五年前,十年前在北京光受欢迎的房子,在现在看可能就是垃圾。如果来讲,天津老百姓现在的心里,他的审美,他对房子的认识,他对自己居住生活的认识是不是完全可以说到十年以后,二十年以后不变化呢?我觉得是不对,所以我们完全根据目前老百姓心里做房子的话,我敢说这个房子五年之后就会落后。实际上我们以前在北京的开发项目,我们万通在北京已经做过十多年,我们发现我们已经做的项目现在已经是垃圾了,这是很切身的体会,现在再做我不会那样做了,但是当时在北京是很流行,也是很领先的回过头来讲,我们现在在天津做事,我们一定要眼光再往下看,我们希望能够把一个房子做成,咱们再长也不敢说,但是是不是能吸取国际国内上别人已经走的弯路,别人已经犯的错误,我们能把我们的房子做到五年十前以后,回过头来看觉得这个房子不错,如果能做到这一步,我觉得天津的面貌,包括整体水平可能会超不少。
陈云峰:北京多贵的房子都有人买
明天房地产公司总监陈云峰说,北京有一句话,多贵的房子都有人买,而且都卖的很好,所以我感觉在市场消费档次上拉的也比较开,包括北京的别墅市场也是火的不得了,这两点跟天津是有差别的。我回到天津之后我发现天津的外地牌照车非常多,而且现在北京房地产开发上有大量外地资金在涌动,但是确实天津购房的市场需求可能还是以天津们为主的消费,包括在消费价格程度度上,比如说四千多,五千多,六千多,到七千多是大概的一个幅度,基本上融合了80%,但是在北京五环左右是四五千,上个星期北京公布了二环以内不许批住宅项目,他已经在为文化、经济、政治在定位,所以我觉得双方有不同点,也都互相在融合。但是我个人建议,我每次回天津的时候我都在想,我说北京是世界的北京,是中国的北京,天津现在实际有一个很大的战略,一定要捆绑住北京去发展,包括天津要有意识吸收北京的投资,这个从经济层面个政治层面大家都能意识到这一点,使天津更加开放,使天津经济能够借助港口的优势,能够借助北京2008年奥运会的优势,真正把天津车是建设带动起来,推动整个天津经济的发展,所以这也是我个人的一点感受。
洪志刚:在天津做超前项目很难
作为白楼仕嘉这样高档项目的开发商,天津河西建设集团有限公司副总经理洪志刚认为,在天津做超前项目很难。他将了自己的看法,我们以前看过北京的峰尚国际,因为在当时的经济条件下,天津人能吃饱肚子,就是根据天津实际,我能承受我就能做,这个就跟天津的一些东西,包括天津整体发展有关系。这么多年天津的发展很平稳,当我们发现天津市的发展跟珠三角、长三角和北京一比觉得自己落后就不满意了,这可能跟他本身的文化有关系。作为房地产的开发商来讲,在天津你要做超前的项目很难,以前我们王总去了几趟北京的峰尚,当时王总说能不能把峰尚移植过来,后来一想又说不行,成本在那。是天津人买不起吗?不是,天津人很实际,他想这个东西我住了值不值,我们后来定位我们就领先颁布,我们配套一般要好一些,品质做的高一点。另外我们定位的价格,刚才陈总说从定位价格来说,我们也没敢把这个价位定多高,现在我们的价格卖到八千块钱均价,这也是跟天津人的性格有关系,他们觉得太高了,他们理性更多一点。国内外地到天津购房我们觉得很少,这个比例太少了,真正外地的有外籍人,像国外海归的有不少。天津文化决定了开发商做产品的时候也要考虑到天津文化。不管做什么产品,只要当地人住着舒适,心里满足就好了。
武晓焯:现在的天津是10年前北京的状态
天津泰达万通房地产开发有限公司总经理武晓焯认为城市建设中的特点不是一个城市独有的,这些特点在很多城市建设中都曾经有过。他说,天津现在的很多东西,实际上很多特点并不是天津独有,十年前你们说的很多特点北京都有,比如说外来需求比较少,当时我们卖房子主要客户群也是北京人,外部也都很少,我指住宅这块,这只是这十年过程中的一个变化。比如说大家对房屋实用性,这是因为天津长期以来比较强烈的稳定性,这十几年天津一直是一个比较稳定的市场,比较稳定的市场它没有变化,大家是在一个静止的状态上比较哪个好一点哪个不好一点。但是回过头来讲,如果天津经历过一个大规模的变化,北京十几年以前西三环左右的房子能卖到三千块钱,91年,92年左右的时候,经过十几年以后是几倍价值水平的变化,在这个过程中大家就会感觉到,有的房子你放到现在,你现在再多少钱没有人要,当时一万平米买的,二万平米买的,现在四千,五千块钱卖,怎么出现这些区别?很大一个程度上是你选择这个产品,包括区域综合的一个因素,这个产品是不是符合几年以后的需求。从静态上角度来看,你觉得这是北京人观点也好,天津人的观点也好,我认为这不是两地本身的差异。
程绍国:把不动产做成动产
天津鑫茂集团副总裁程绍国说,天津文化是码头文化、租界文化和北方文化。码头文化指的天津人比较实干,他认头,他比较开放,他连通四海。租界文化是什么?租界文化是另外一个城市的开放性,比如说引进一些西方建筑理念,一些西方文化理念,像我们第五大道,它就是租界文化的一个典型特点,因为从万国建筑博物馆,西方的小洋楼基本上在天津都能找的到。北方文化的特点是比较粗放,比较踏实,比较认头,就是说他认一种舒适,一种安逸。其实我们在天津做地产还有一个文化,就是信用文化,其实信用文化是北方文化的一个特征,但是它可以独立分离出来作为文化特点,因为信用文化主要的特点就是说,大家第一讲实力,地讲意识,意识就是说,愿意跟你做事,我愿意借你钱,愿意还你钱。实力是我真的有这个实力。我们在做工业地产的时候我们充分考虑他们的特点,我们要把不动产变成动产,这是地产界最难的一个话题。我们在工业地产的厂房作为股份进入到企业里,和他的项目和产品一块合作,合作一两年我们就把股份卖掉,我们的不动产升值了,变成钱,我再拿钱盖房,我再跟他合作,这个在一个文化特征里最难体现的就是说,你怎么突破不动产,因为按照北方特点你要买完据为己有,我们现在要把房子变成动产,充分把信用文化根挖出来以后分析,所以介于这种文化我们后继要做彩妆园。我们做地产研究文化研究什么?其实在研究他心里在想什么?信用文化最大一个特点就是心和心的交换,你真心对我,我就真心对你,你不能真心对我,我也不能真心对你。如果说他不真心对你,你真心对他,你纯粹就变成农夫和蛇的关系,所以我们理解信用文化的目的,就是我们把我们的地产做到他心里去,他想什么我们知道,他用什么我们知道,我们不仅仅要这样做,我们还要做成一个资本的概念,我们是在经营文化,而不是在经营地产。