|
||||
过头言论之四:大量建经济适用房是一种浪费
经济适用房一直是一个争论的焦点。根据《经济适用住房管理办法》规定,经济适用住房,是指政府提供政策优惠,限定建设标准、供应对象和销售价格,具有保障性质的政策性商品住房。为适应中低收入家庭购房需求,防止经济适用住房户型过大,体现其保障功能,《办法》规定,经济适用住房要严格控制在中小套型,中套住房面积控制在80平方米左右,小套住房面积控制在60平方米左右。然而,在具体的运行过程中,从建筑成本,户型设计,购买者资格认定,到房屋销售与转手,几乎在任何一个可能谋利的环节,都充满违规违法行为。因而,有关经济适用房的问题,引起了各界人士的强烈质疑。
然而,作为政府为中低收入家庭惠提供的安居需求住房,它的积极面是无庸怀疑的,也无需论证的。
有人以为,主张给中低收入阶层的人提供经济适用房是不了解经济现实,在空谈“理想”、“期望”。表面上替低收入者说话的书斋学者忘记了:住房有一种特殊的梯级递进性质,当生活水平越来越高、收入日渐增加的时候,人们一定会选择住越来越好的房子。如果这样的话,就意味着巨大的财富浪费。其实,持此观点者多虑了。人们对住房的不断提升的过程,实际上是收入阶层不断变化,收入不断提升的过程。多大的收入住多好的房子。但是,经济阶层总有高中低之分,决非直线提升,全民皆富。任何时候都有穷人,都有低收入者,大同社会依然是十分遥远的事。现在的经济适用房,恐怕等不到它的生命结束期到来,已经又有新一批的入住者在等候出让者。担心它可能被日后由于富裕而需要炸掉重建,多少有些太超前。
过头言论之五:地产商“绑架”了银行
全国工商联住宅产业商会会长聂梅生在二00五博鳌房地产论坛上率先提出批评,中国目前只有房地产信贷,没有房地产金融。中国的房地产“绑架”了中国的银行。
此言确实惊人。但是认真考究,说中国的房地产们“绑架”了中国的银行们,似乎也不准确,或者说只说了问题的一半。因为谁都知道,房地产企业与银行的信贷关系,说到底也是商业契约关系,如果没有甲乙双方的配合,一方来硬的,来得了一次,来不了多次,来得了一方一土,来不了祖国万里山河。更何况,说企业给银行来硬的,也不合国情呀。正确的说法应当是,中国的房地产们与中国的银行们合谋“绑架”了中国的房市才对!
中国房市之乱,房价之高,房地产商的利润之暴,是路人皆知的事,而今也不是什么秘密。造就这一结果的,如果仅仅说是房地产们所为,断然是有片面之嫌。据悉,截止二○○四年,中国的银行业的十七万亿信贷资产中约有一半的资产是以房地产的形式或与房地产直接相关的形式存在的,可以说,房地产价格的走势将直接影响到金融资产的质量,也会影响中国金融市场的发展。如此巨大的贷款额度,如果不是里应外合,一个巴掌能拍响?纵令房地产商们有三头六臂,也只能有小作小为。从大量的案例来看,正是银行们与房地产们共同推动着中国的房地产业向前发展。他们两家,才是源源不绝地把大量资金投向房地产开发的始作俑者。
近年来,中央对于房地产的贷款政策十分严格,时不时地对房地产紧缩“银根”。在如此严格的管理、监控下,房地产们能在十七万亿中占据半壁江山,真是神通广大。在我看来,这其中的秘密在于银行中的权力资本在暗中参预。我们这样说,是以接二连三的金融犯罪案例为支撑的。君不见,全国每年的成千上万起经济贪污,行贿受贿,金融巨贪,那一起没有银行的贷款参预其中,那一起没有权力资本参预其中,那一起没有违法乱纪参预其中?银行公权资本化,在房地产贷款中寻租获利,给贷款埋下了资产劣化的种子。
过头言论之六:圈到地就等于圈到了钱
圈地就等于圈钱,这是房地产界的一条潜规则。只要看准土地价格会一直上扬,圈地乃至大量囤地,房地产商从来都不会放弃。但在目前,这种囤地却有更加特殊的意义。在房地产商看来,由于房价高企,政府为抑制房价会采取紧缩“地根”政策,而一旦自己能尽可能多地“截留”囤积土地,他们就会游刃有余地与政策周旋,并放出“地荒论”要胁房价。一方面,可以阻止房价下滑,另一方面又会在日后土地倒卖中坐收地价上涨之渔利。然而,社会经济生活决非如此单纯,特别是当着某种经济行为违背现行经济政策、违背社会公益的时候,它的风险便会加大,它失败的机率便会提升。
第一,大量截留囤积土地,会遇到政策风险。由于大量截留囤地不可避免地存在各种钻政策空子的行为,这在日后的政策规范上便埋下了难以规避的风险。随着我国房地产业法律法规的不断完善,囤地过程中的破绽也将一一暴露。今日之错为,他日必为此付出代价。
第二,会遇到违规风险。由于大量囤地,必然超出本公司开发实力,那末土地闲置就成为不可避免的事。翻开建设部等七部委《关于做好稳定住房价格工作意见的通知》,其中有这样的规定:对超过出让合同约定的动工开发日期满1年尚未开发的土地,征收土地闲置费;满2年未动工开发的,无偿收回土地使用权。虽然要收回难度很大,但并不代表不能收回。这样,闲置土地就面临着两条出路:一是按规定将土地建设成产品投放市场,二是被政府收回作储备再投向市场。那条路对房地产家来说都是劫难。
第三,会遇到市场的风险。谁都知道,市场价格没有永远的上涨,也没有永远的下挫。就像谁也说不准明天、下个月、明年的股市是牛是熊一样,谁能说准地价在今后走势是高还是低?如果说凡地价一定上涨的话,那岂会发生1990年代初大批拥有成片土地的房地产公司的纷纷倒闭?在珠海,在海南,在北海,至今还有某些成片的土地,是那个年代某些房地产公司囤积过的地块。前事不忘,后事之师。
第四,会遇到企业自身资金风险。房地产公司大量圈地的一个潜规则是“分期付款”。这个“分期付款”往往是付了第一笔,以后的钱就不那么畅快地付了。特别是办了相关手续,将地划归本公司名下后,付款多半遥遥无期。但是,卖地方也不会那样好说话,“强龙难压地头蛇”,何况这涉及违反合同,自己不站理。一旦闹上法庭,强制要求付款,商家难堪、难办、难受的日子就来了。“赔了夫人又折兵”的戏,就曾在圈地的房地产公司一再上演;由此引发公司倒闭的离奇事,也时不时地冒出来让大众开开眼。
第五,会遇到产业结构变化的风险。在社会经济的大系统中,产业结构是一个相互依存的逻辑链,一个产业在一段时期内可能是国家经济发展的战略重点,在一个时期其地位可能会变化。在加入了WTO后的今天,一个国家的产业结构变化直接会因国际经济发展的变化而变化。石油从二十多不到三十美元一桶飚升到目前直逼六十美元一桶,它引起了多大的产业链变化?我国的煤炭、钢铁的巨大起伏又造成了多大的产业动荡?至今令人难以释怀。房地产是不是一个支柱产业,现今还是一个争论的话题,房地产商就那么自信,只要圈到地,就等于圈到了钱,是不是自信心有些爆棚?
第六,会遭遇来自社会各方的巨大压力。大量截留圈地以挺房价,实在为大众所唾弃,实在是一桩千夫所指之行为。这可能在表面上不表现为什么物质力量,但有句话叫“人言可畏”。人言可畏实为中性词,当着公共大众对一种事物形成了共同看法,形成了一致认同,形成了相似的价值取向时,公共大众的话语具有强大的精神力量。这种力量是令人敬畏的!它最终会成为企业圈地的意识背景。在这种背景下,企业的诚信可能荡然无存。