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从理论上看,业主自己持有物业公司股权,实质上剪断了物业公司和开发商之间的脐带,进而让开发商丧失了来自物业公司的利润。
“球杆都要生锈了。”李建国笑着说。四年前,海外的一个朋友送给李建国先生一套高尔夫球杆,但他没有下过一次球场。
这位北京天恒拓展房地产公司总裁在业余时间里精心拓展自己的事业,并在2005年因发起“物业革命”而一鸣惊人。“物业革命”的核心就是开发商把物业公司的股权分配给全体业主。
12月初,李建国在北京东直门内大街开发的Naga上院开盘,他所发起的那场物业革命也正式启动。
“物业革命将打破原有的物业管理模式。”李建国说。业主自己管理物业,除了可以提高物业管理水平,还可以挑战开发商从物业公司抽取的利润。
一份试验田
李建国用Naga上院作为试验田来发动物业革命。Naga上院也是李建国涉足房地产开发后的第一个地产项目。
今年7月,北京天恒拓展房地产公司全资注册成立了一家名为上院天恒物业管理公司(简称“天恒物业”),该公司是李建国实施物业革命的载体。
李建国开发的Naga上院共有99户,如果将天恒物业的股权分给99户,则不符合《公司法》设立公司最大50人的规定。李建国通过建立一种信托财产管理机制来解决这一问题。
首先由开发商出资200万元作为信托资金,委托几个自然人作为受托人,以将来所有的业主作为受益人,继而注册公司,建立彼此的信托关系。首期的几个自然人不考虑是否是将来的业主,一旦房屋交付,业主依照信托契约行使对受托人和物业公司的监督权。“目前已经选定五个人接手天恒物业了。”李建国说。
“物业管理公司会严格按照股份公司的操作模式来进行运营,同时财务透明公开,业主具有监督物管公司的权利。”李建国强调,“股权将跟业主的商品房产权捆绑,不能随意出售或转让。”
李建国试图用业主自管物业化解物业管理中的矛盾,提高物业管理水平。北京朝阳法院数据显示,从2002年194件升至2004年的1895件,此类案件两年激增了近9倍。今年涨幅也达到了43%,由去年的1895件上升到今年的2713件。
虽然2003年9月1日国务院颁布的《物业管理条例》进一步强化了业主的监督权和管理权,但只有物业管理区域内全体业主所持投票权三分之二以上通过,才可选聘、解聘物业管理企业。
目前市场上真正出现的物业纠纷中,业主委员会炒掉物业管理公司的有几个呢?可能的结果是双方的矛盾进一步恶化,业主生活的环境日益变得糟糕。