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从某种程度而言,中国房地产业已不再是一个“飘然世外”的区域市场。受全球资本过剩浪潮的冲击,外资的进入无可避免。在这一进程中,优质项目资源或许会被外资蚕食部分,但其所引入的国际通行的金融工具或许能为今天国内沉闷的投融资格局注入全新的活力
而这一点对于目前仍处于突乎游荡状态的国内闲散资本尤为重要在全球资本眼中,今天中国所涌现出的机会将比调控前来得更多且更为诱人只是在这场机遇面前,国内资本又该如何搭乘上这列高速行驶的快车呢?
虽经宏观调控,中国房地产业却并未因此沦为贫瘠的土壤。恰恰相反,在全球资本眼中,今天中国所涌现出的机会将比调控前来得更多且更为诱人。
如果暂抛汇率预期,获得廉价项目的机遇以及伴随这些资本而来的富有创见性的金融衍生工具不仅对房地产,乃至对整个国内投融资环境的更迭都会产生特别的意义。
从这个意义出发,当下的房地产业已然成为一片金融试验田。无论是REITs,还是资产证券化都将助其挣脱以往单一金融环境的束缚而在更高的层面上赢得更大的机遇。
只是在这场更大的机遇面前,以往只能充当“炒房团”角色的国内资本又该如何搭乘上这列高速行驶的快车呢?
内冷外热
2005年下半年,继麦格理银行宣布将在中国市场追加6亿美元的投资,此后半年时间,不断有大型机构投资者公布其在华投资计划,规模最高可达30亿美元。
然而与此同时,中国房地产业却在经历其自诞生以来的第二次最大规模的宏观调控。据《财经界》发布的《中国房地产行业最新发展报告》显示,2005年1~6月全国商品住宅销售面积的增幅,5年来首次低于竣工面积。
此前作为全国房地产开发热点的东部某沿海城市,其商品住宅供需比由0.85:1(2005年一季度)转变为1.12:1(2005年上半年)甚至只耗费了三个月时间,供需关系堪称一夜间逆转。
尽管调控后的市场已蓄积着相当的风险,但对海外机构投资者而言这似乎更意味着机会的到来。
“以前一直是观望,但2005年就完全不同了。”BAZO亚洲投资有限公司(下称“BAZO”)董事郑小平目前正着手将一个已在新加坡举办了5届的全球地产投资峰会移师中国。
在他看来,国内并不缺乏优质的地产项目,然而资金链危机将迫使其接受更为苛刻的融资条件。海外的机构投资者正是看中了这个获得廉价项目的机会而纷纷涌入。
仅在2005年,就有众多在中国市场蛰伏多年的机构开始频频施展动作。全球排名第二的工业地产REITs——AMB就在进入中国长达3年之后,于去年底下单收购上海虹桥机场附近的物流园项目。
2003年底即与国内接触的荷兰基金HVB也于去年迈出实质性步伐,与万科集团进行了意向性洽谈。
另据郑小平透露,一家代表着约30只基金的北美基金管理机构亦对中国市场表现出无穷的兴趣。仅在去年一年,其CEO就9次来华,却都无功而返。
这群急切渴望“破门而入”的机构投资者们为了缩短与项目的交易距离,甚至在国内催生出了一个产业。一批熟知中国地产与金融运作方式的个人或者公司正在成为他们之间的桥梁,并从中获益匪浅。