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一 滨海新区板块——未来天津发展的重中之重
滨海新区位于天津市东部临海地区,包括:开发区、保税区、天津港、塘沽区、汉沽区、大港区和大港油田等地,面积2270平方公里,人口有107万,国家十一、五规划将滨海新区列入重点发展区域,滨海新区面临着再次腾飞的重要机遇。以该地区目前高端项目伴景湾、万通新城国际为例,两个项目均是一进入销售阶段即在一至两个月内完成首期销售,虽然这两个项目的平均价格在5800元/平米至6800/平方米,已超出了天津市区部分高端住宅的销售价格,但仍取得了不俗的市场业绩。类高端项目水域未来城,也创造了一个月内销售200余套的惊人业绩。天津滨海新区未来的发展前景为众多投资者看好,也是滨海楼市一升再升的重大支撑。
二 南部板块——形成中的天津富人区
该板块主要包括已经成形的梅江居住区,及建设开发中的大梅江区域。区域项目众多,项目整体档次较高,一度成为天津市高档住宅区的代表。区域开发规模大、开发速度快,对天津市地产市场的整体发展产生了较大影响。梅江板块产品类型众多:别墅、多层住宅、高层住宅;水景洋房、半山洋房等。早期开发的蓝水假期、芳水园、香水园等项目入住率较高,目前在售的华夏经典、水岸公馆、卡梅尔等项目均有较好的销售情况。但该板块的生活配套设施存在不足,随着金海湾商业的兴建将得到一定程度的缓解。
三 西南板块——未来潜力
以华苑居住区和阳光100、俊城为代表,大学城等较大规模的开发建设行为,会对本区域的向外延伸提供强大支持。相对于南部板块,自然资源相对逊色,物业价格及发展速度均有所局限。但华苑成熟的居住氛围仍是该地区项目的首要卖点,目前该地区项目中,除阳光100购房者中投资购买所占比例略高外,像俊城浅水湾等项目仍是选择第一居所客户的首选目标。
四 东部板块——滨海战略带动下的潜力区域
目前东部板块主要以太阳城为代表。丽苑居住区规模较大,但本区域开发项目较少,没有形成相互竞争、共同建设的形式。虽逐渐与卫国道沿线项目形成呼应,但相对于其他板块而言,规模和发展势头均显逊色,但随着滨海战略的实行,东部板块因其独特的区位特点,必将面临良好的发展机遇。在卫国道整体区域形成的同时,我们也清楚地看到该板块各项目的同质倾向,究其原因,还是该板块需求特点所致,除凤溪项目精英汇酒店式公寓是完全的投资性产品外,其余各项目都是为满足自住的需求,其中丽苑作为天津市具有代表性的大型居住区,最早完全是为满足自住需求的典型项目。
五 东南板块——城市发展方向上的潜力地块
主要构成为双林居住区。本区域目前成型的居住社区整体品质趋于中低档,后期规划中的项目会以低密度的高档住宅为主要发展方向,有借大梅江的势头并与之形成呼应联接的意味。本区域处在天津市大的发展方向之上,远期形式看好,虽然东南版块能够依托大梅江发展,然而在短期的发展来看,仍旧是自主需求的供给,但同时,复兴之门作为东南版块内的高端项目,其有力的利用了地铁上盖的天津市唯一项目,也正在吸纳着一部分投资人群,这部分人群大致可以占到300%左右。
六 西北板块——轨道交通的受益者
以奥林匹克花园、翡翠城及燕宇艺术城为代表。本区域的最大特色是,城市轨道建设对地产开发的巨大带动作用。奥园已相对先进的开发理念率先抢占这一区域,后期多个开发企业的竞争项目相继亮相,区域热度骤升,吸引了大量的城市改善型需求。该区域现已初具规模,是一个较成功地开发案例。由于后期土地问题等原因,短期内区位内开发势头会相对放缓。该板块仍旧是改善型自住需求为主,同时,作为天津市城市轨道交通的受益者,将来可能会成为一个低端投资的代表区域。
七 海河板块——依托两岸经济迅速崛起
中部板块由于多年的开发建设基本已经趋于半饱和状态。目前,我市正以海河为轴线主力发展海河两岸沿线的经济。海河贯穿天津市的西北和东南板块,对海河两侧的修缮和开发极为有效地拉动了流经区域的市政经济,同时以线带面地全面拉动天津整体经济,因而也提升了周边地区的地价,带动了许多房地产项目的开发,如在建的海河大道和即将开工建设的泰达城、万通新城国际、仁和海河广场等项目,正依托海河两岸的经济发展而迅速崛起,将成为未来海河两岸的新亮点。
八 泛市中心板块——顺应城市发展回归思潮的必然产物
市中心是城市形象重要的代表,城市发源地是最具文化价值的城市区域,如何让代表着天津6
00年的历史的建筑行为在现代城市发展中得以延续,并演化成为新型的具有文化底蕴的现代都市核心,是泛市中心板块的发展背景和发展目标。良好的生活配套,优异的商业、医疗、教育资源,极低的生活时间成本,伴随着中心城区内房价的高企,泛市中心板块正吸引越来越多人的目光。
总的说来,天津楼市的板块正处在一个健康、合理的成长期,板块的稳定成长是减少供给断层的根本,科学的板块规划和建设更是控制楼价划分的关键,以版块调控楼价也是杜绝楼价接力的有效途径。