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【吴小莉】:谢谢PCMR公司的马小利先生,接下来邀请到的是加拿大555集团中国执行总裁BEN HAN先生。加拿大555集团是全球最大的商业投资管理集团,目前全球最大的SHOPPING MAII都是由他的集团管理的,他今天演讲的主题是郊区MALL在中国的适应性,有请韩先生。
【BEN HAN】:谢谢各位领导。今天我们有幸来参加首届国际SHOPPING MALL高峰论坛,我们的同事希望我借这个机会跟大家分享一下我们在美国、加拿大成功的把郊区MALL开发出来的过程,今天在座的很多嘉宾有非常丰富的东西跟大家分享,时间上我尽量紧凑一点。基本上我们在25年前,在加拿大第一个郊区SHOPPING MAII,在座的很多朋友都曾经去过,这个MALL目前来讲还是在世界上虽然是20几年,还是比较成功的一个郊区MALL,目前在面积上,我说面积的时候,先得说一下,这有一点的争议性,在世界上排名起码第三名。在整个运营过程当中,我们可以说是最成功的郊区MALL,如果我们回头看,当年我们筹备这两个MALL的时候,无论是在加拿大还是在美国,在人口和市场成熟度等等方面,跟我们今天看到的中国.天一MALL在滨海新区方面还是有一个很大的差距,有一些有趣的数字跟大家分享一下,整个爱民顿市区的人口大概120万人口,但是我们的西部码头MALL经营面积大概在48万平方米,我们现在平均每个平方,我们是按平方尺去算的,我曾经倒过来,一个平方米销售额大概在8000块钱美金一年的销售额。每年吸引的人潮在西部码头超过2200万人次,在美国MALL吸引的人潮超过4000万。
一个MALL开始的开发,给当地创造了大量的,中国话说叫社会效益和政府方面,比如说在税收方面大大提高,一些数据从我们记忆中,美国MALL每年给当地的市政带来的营业税,相当于中国的营业税差不多美金12个亿,还有一个根有趣的数字,从过去我们还没有开发这个MALL的时候,大概一周只有86个航班,现在平均一周,过去这几年,平均有380几个航班,将近400个航班,我们看到郊区SHOPPING MAII不光是当地,确实也从外地吸引大量的人流,这个也是郊区MALL对一个城市带来的最直接的效果。郊区MALL的趋势这块,今天晚上我们都在这边,这当中要讲的学问还是比较深的,我们就以后分享。我想说从创造郊区MALL,基本上典型像滨海新区这块,基本上是在天津的城乡结合,我们从过去这10年对中国市场的探讨研究,最终还是认为,对天津这个市场非常非常的看好,种种原因,从地理上的环境、从基础建设、从人口,我们觉得成长的空间非常非常适合我们把过去我们在北美洲做过的经验,带到中国来,当然也不可能百分之百全部照搬到中国来,我们也做了适合中国市场的业态,希望在滨海新区把历史重演,希望能够给滨海新区创造一个亮点,我们中国很多城市现在都有不同开发的计划,每到一个城市都希望跟当地最有实力的,对很多经营理念有共识的集团合作,我们非常幸运我们跟连总达成了共识。
汇报一下目前整个工作的进度,基本上前期从调研直到现在,建筑设计直到整体的规划,基本上已经进入相当紧凑的一个阶段,在主力店的招商这方面,经过连总的集团,还有我们海外的网络,目前已经在中国市场和将要进入中国市场的商家,基本上都会引到天津的天一MALL,我希望很快跟大家报告更好的进度消息,我今天在这里预祝首届国际SHOPPING MALL高峰论坛可以完满的成功,谢谢大家!
【吴小莉】:谢谢韩总裁。接下来邀请这位朋友也是来自欧洲SEASON投资机构的首席运营官,这个投资机构是欧洲大型的投资集团之一,从事是商业和住宅房地产的投资,金融服务。现在有请Mr.Bemard。
【Mr.Bemard】:在韩先生还有刚刚这么多出色的嘉宾发言之后,现在我的发言非常的困难,因为他们都很聪明。尊敬的女士们、先生们,大家好(中文),很抱歉我不会说汉语,但是我向大家保证,我一定会学习汉语,因为我很喜欢中国。我叫Bemard,在欧洲从事建筑业管理已经有35年了,这不仅是我个人,也是我们家庭的爱好,当然这个行业也涵盖了开发、创新、投资、房地产四个领域。我出生在法国中部一个建筑工人和农民家庭,这使我今天有机会在这儿,在中国。我非常热爱中国,也热爱中国人民,同时我在中国开了一家公司,我非常骄傲,这家公司在广州,在北京有办事处,很快在天津也将有办事处。
我不准备向大家介绍关于一些数字总额、营业额或者是净收入的消息,我想这些各位应该已经都知道了。我只是想通过和商业伙伴一起经营这家中国投资公司的浅显经历,从一个西方人,一个法国承包商的角度,和大家谈谈我所涉及到的一些看法。我们应该如何共同努力,将外国投资待到这个前景光明,多赢的中国市场呢?另外,我还想与各位分享一件具有非常重大意义的事情,那就是中国战略的领导层,正在建设国家的可持续发展项目。中国今天的状况是怎样的呢?根据五年以前中国成功加入了WTO成功的资料来看,中国持续了改革开放,同时也利用合理有效的方式,吸引了外国资本。例如中国民航已经通过各种方式,吸引了几十亿美元的外国资本,这就是建立在持续发展、拓宽的对外开放基础之上的,涉及的建设有道路、公路、铁路网络的改进、通讯技术的发展、国企改革、农业的重要转变,等的实施早期在英国出现,而后遍布的客房早餐运营网络,所谓的发展并没有忘记中国的贫穷地区,政府加大力量,资助各种学校,尽可能给这些省份的帮助,从而提升他们与外部发展的协调性。
中国现在的需求到底是什么?中国现在已经被美国列为外国直接投资的首要目标,现如今面临三个重要的挑战,缺乏自然资源,尤其是能源,环境的破坏,重中之重是生态环境的恶化,这使得对中国的投资者望而却步。现如今的投资者他们最需要的就是安全,同时他们需要有一个安全的环境,保证他们能够获得利润。下面我要说的是商业或购物中心市场,还有零售商的一些问题。购物中心的业主要在有建设以前,过程中和建成之后,控制和影响其发展,市场流程,从而创造购物中心投资值最大化的能力。为了在现在的竞争环境中取得成功,我们要满足三个目标群对我们的要求,分别是消费者、零售商以及投资商。对于消费者而言,我们要提供愉悦、舒适的环境,有各种各样的零售商品,足以使购物中心成为他们的首选目的地。对于零售商而言,他们需要一个可以令他们实现销售额最大化的环境,同时要构建强大的客户基地。对于投资商而言,他们要能够保证收入,并且要能够安全地供应生产。收入的安全性是满足客户要求以及零售商目标的成果,与之相结合的还有业主掌握的所有权结构、租约、市场拓展和物业管理机制。控制的重要性在于不断反思,并且在购物中心范围内有效的合理的实施变革,如果投资商只掌控购物中心的一部分,在推进和产出方面便无能为力。开发外出管理,整合和提高购物中心的价值确实非常复杂,并且具备各种能力,单独的个人是无法具备提高购物中心价值的能力的。对于那些准备在建造中、建成后出售项目,或在一段时间内不准备将项目出售的开发商,我强烈建议大家同专业的开发商、投资商、还有咨询师,在设计阶段建立联系。
我估计大多数发展商都想尽早将项目出售,以此获得开发利润,并进一步投资其他项目,这是一种完美、有逻辑性的投资方式,但是就投资者推崇的方式来讲,应该以高价出售,以此获得更高的利润。以下是投资商主要关心的问题,使用单独所有权,例如将开发办公区域的部分、零售、酒店等等相结合,投资商要认可开发成本,建筑材料的质量和使用的产成品,很多购物中心在开业之初非常壮观,但是过几年以后便开始老化,是不是投资商所希望看到的。第二点就是建立市场化结构,以此方便业主来控制,如果您成功的实现了这些目标,这样便为开发商以高价出售,投资商以优质的投资产品付报酬,创造了双赢的局面。下面还有另外一种情况,是投资商非常喜欢的,这将给他们带来巨大利润。所有知名的投资商都非常欣赏高档酒店产品,但是他们还要拥有高级管理以及黄金地段的安全占有率,这就是为什么你需要有一个专业的国际级投资代理,它需要有高超的物业水平,还要有明晰的理财计划,最重要的是,它必须要精通商品销售。
众所周知,投资商关注的是财务意义上的产品,而并非是房地产,所以清楚管理上的划分是十分重要的,并且向酒店管理公司外租楼盘,这些回报率才会很高。为了吸引投资商,我们最需要做到的就是三点,投资的安全,第二点和第三点同样是投资的安全,市场的各方面力量,如发展商、会计、银行、建筑师、承包商、零售商、用户、中间商都要形成合作的专业组织,从而在适当的时候抓住机遇,显示他们能够为投资商提供最安全的环境。中国要学习利用西方强国的例子,但是这不意味着我们要学习他们的弱点,也就是我们要取其精华,去其糟粕。在这种精神的鼓舞下,中国将实现物质、精神、伟大开发的文明进步,挑战现代化建设的很多问题,都会通过独立,获得创新的鼓舞下来解决,以此鼓舞中国文明创新的发展。我坚信中国正在致力于太平洋区域的发展,并且将成为世界上一个非常强大的国家,中国的文明进程将会取得更大的成就。我将时刻准备着风险出自己的微薄之力,来吸引世界各地的投资商到中国投资,非常谢谢大家!