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主持人:谢谢梁正文先生,他最近在忙房交会,天津的房地产交易会春季的马上就要召开了,4月28日,房协是这次房交会的主办方和筹办方之一,他最近都在忙这个事情,嗓子有些咳嗽,这次会议挺重要的,这次会议媒体都没有去,有些信息不便于披露,正好借这个机会您跟我们媒体做一下交流四、沟通,我感觉非常好。
两个信息非常重要,第一是从今年开始天津市的土地供应量不断加大,第二个新开工的项目刚才说2000多万,这个数字和可观,可以看出来我们天津的房地产市场应该是非常健康和良性的,大量的放量必然带来许多楼盘互相之间的竞争可能会激烈,这就出现了新的问题,我们如何根据我们的地域、地块、产品的类型,能够立于不败之地,找出自己的差异,这非常重要,也是为开发商提出了一个挑战性的问题。梁秘书长做了一个比较好的开场白,为我们整个论坛定了一个调子和方向,具体来说,我们北部区域包括“京津走廊”楼市的发展趋势,现在是什么样的?我们想我们有很多专家做了很深的,有关这方面的研究。今天我们也请来了南开大学经济学博士刘玉录先生,他在这方面有很长时间的研究,我们这次请他来他做了很好的准备,他的发言是“京津走廊”与北辰楼市发展趋势,下面有请刘玉录博士!大家欢迎!(掌声)
刘玉录(南开大学经济学博士):首先感谢主办方的邀请,大家一起来见面、讨论北辰的房地产。我的发言不会
第一个方面,我想就我所了解到刚才秘书长介绍的就北辰的房地产形势,包括土地我谈点看法。
第二个方面,关于北辰的经济,特别是房地产资源的优势,比较优势,谈谈我自己的看法。
第三个方面,就是关于北辰城市发展、房地产发展、经济发展趋势,还有我个人有一点不成熟的建议和设想,为了节省时间,我想我就把这个稿子念一下就完了。
第一个大问题,北辰房地产正行走在快速增长的通道上。一个就是土地,2005年来,土地出让和成交迅速扩大,2005年北辰挂牌出让土地60万平方米,成交44.9万平方米,就是45万平方米,土地成交面积比和平、河西、南开、河北、红桥、西青六个区加起来成交面积之和,还多出5.5万平方米,相当于河东区土地成交面积的1.6倍,2006年3月,天津市内第一批挂牌出让土地中,北辰面积为11.45万平方米,特点是中低面积大。今年第一次面积也是相当大的。
第二个关于房屋,房地产开发销售旺盛,房价持续走高。近5年来,北辰建成商品房386万平方米,根据近两年土地成交情况,结合容积率测算,北辰房地产开发再见施工面积现在约在200万平方米。区内在建、在售商业住宅开发项目17个,市场主流价格在3500到4600元平方米之间,就是单价。2006年北辰别墅供给明显增加,和西青区和在一起,来区占今年天津全市别墅供给总量的45%。在物业市场供求两旺的态势下,北辰房屋价格明显增长,像玉龙湾住宅价格卖到4600块钱,非住宅卖到9800块钱一平米,和市里没有什么区别。
第三北辰房地产发展源于近年经济快速发展。房地产是经济的晴雨表,是区域发展程度的标志,近年北辰房地产的迅速增长,除了天津宏观大形势预期利好的因素外,和北辰的经济快速发展是分不开的。刚刚过去的2005年区内实现GDP 167亿元,同比增长19.2%,同期全社会固定资产投资45.7亿元,同比增长27.1%。十一五期间北辰会继续保持快速增长势头,2010年实现GDP350亿元,年均增长16%,期末城市化率70%,绿化覆盖率75%以上。这是关于北辰房地产形势和经济形势我的初步看法,我感觉非常乐观。
第二个大问题,就是关于资源方面的,北辰有着跨越式发展的区域比较优势。我这里由于时间关系,谈三点。
第一点优势,就是区位独特,北辰是首都大北京通往天津老城的门户,北辰480平方公里32万人口,去北京110公里,滨海机场16公里,北辰是天津城区的北大门,是首都进入天津出海的必经之路,乃天光大道。2003年初,首届城市精英论坛上,我提出过设想,关于天津城市发展的,我主张以杨村到滨海一个宝葫芦形的,杨村是宝葫芦的芯儿,从杨村到北辰是宝葫芦逐渐的扩大,老城区是宝葫芦中间突出的这块,滨海是宝葫芦的座,这中间两块突出,北辰在这里的地理位置,实际上是老城区的延续,新城区的开始。现在看来,我们天津市2006到2020年,城市总体规划吸收这一点,这个东西发表在当年的《城市杂志》第四期,看来政府后来吸收了这个建议。也就是说北辰是一个大门,是我们天津的,而且从北京来说,也是一个关口,区位是独特的,没有第二个区域有这样的特点。
实际上北辰区已经意识到,并且充分利用这个区位优势,我们区域内北运河两岸综合开发,首期规划已经确定,以北运河为轴向,我看了一下这个非常好,因为时间关系就不说这个了。实际上北辰在充分利用这个趋势,大门口的优势。
第二个资源优势就是交通物流,在京津交通经济带的咽喉位置,北辰是一区之内唯一的四条省际铁路交界处,设有四个铁路客货运站,和全国最大的铁路编组站。钢铁大动脉可以做大文章,另外还有地铁一号线,规划的地铁五号线,十几条公路穿其而过,京津塘,京津高速,津冀高速,交通优势十分明显,交通是连接北京往滨海、往老城之间的一个必经之路,就形成了交通、道路,运输是文明的生命线,道路会带来财富和资源,形成城市经济学上交通经济带的概念,北仓、南仓历来是天津,甚至是过去北京地区的物流分割区,大约从元朝定都北京起,北仓就已经成为漕运中心,所以有北仓南仓之称,今年北辰商贸物流已初具微末,到2005年底,全区各类商业企业7000多家,货运车辆7717部,年运营收入20亿元,一些名牌物流,像家世界配送等已经建成并在北辰进行运营。
第三个资源优势,就是人文资源。有着丰富的商业遗产和原生态的自然禀赋。总长133.28公里,一二级河道,有14条,总长133.28公里。另外区内有很多的大型水面,像大坝湿地,还有大兴庄的大兴水库水的面积相当大,区里树多草多,保持着生态原貌,绿色环境相当好。为什么法国的王朝葡萄酒在北辰投资,考虑到北辰的水和环境。“十一五”期间北辰打出环境利区的旗帜,这也是有基础的,北辰人杰地灵,是风水宝地,我本人感到非常荣幸是属于北辰出生的人。
第三个问题就简单些了,就是整合资源建设和谐充满活力的北辰。滨海概念会继续抬升北辰、东丽一线的地产价值。滨海列入国家战略布局以及京津城市带区域协调发展,形成了城市与经济的“京津走廊”,北辰的城市资源,区位价值正在上升周期,一个是土地价值,第二个是商业价值,第三个是居住价值。在相当的时间内,都会继续增值,像区内的银河旅游度假区,钢铁物流区,已经纳入天津市政府重点服务项目。第二个北辰的中心区,围绕北仓镇中心打造商贸、休闲、宜居的现代城区,北仓镇32平方公里,常住人口5万人,是北辰的政治、经济和文化中心,现在有40多家欧美、日韩、东南亚以及港台外商企业在北仓地区投资,另外2001年天津市商业网点规划确定了北辰地区作为区一级的商业中心。北仓在历史上十分繁荣,当时有一首诗描写北仓地区,描写了当时非常繁荣,从运河过的时候感觉这个地方非常繁华,晚上吹萧、歌舞。
现在集贤公园周围,已经发展成为充分活力的新兴区域,就是我们的项目所在地“阳光卡蒂尔”就在这个地方,80年代有一个新兴区域。随着集贤公园的建设,与一系列已经初具规模的配套设施的完善健全,尤其是规划用地8万平方米,投资3000万元的北辰主题公园的开发,还有周围众多的高品质房地产项目的开发建设,使北仓将会成为我们天津北部现代化的一个新的中心。我们来的时候在车上看到天穆村周围的房子比较陈旧,我说过不了几年这个地方就得拆迁,不用政府操心,开发商看到这个价值,运河的岸边就会主动来拿地盖成现代化的房子,用不了几年。
最后一点,关于北辰发展战略,我看我也感到非常有信心,这里有一个想法,供北辰今天来的领导,还有阳光卡蒂尔开发商交流交换一下。我感觉我们现在的发展,是以北运河京津公路为纵向轴,北辰的发展是这个轴线。当然这还有京津塘高速公路,因为京津塘高速公路是国家级的北京、天津高新技术产业带,从北京到天津是滨海新区还有天津市政府,北京政府共同协调的发展的一个高新技术,沿着整个这段路贯穿的高新技术产业带,是2003年全国两会定的,提案,政府介绍的。除了这个以外,我建议,除了沿北运河轴线,京津公路轴线,把京津塘高速公路加进来,形成两路一河的纵向线,另外我建议是不是把永定新河成为横向轴线,因为永定新河两岸可以做好的项目的开发,甚至一些别墅,一些工业园区,因为河面很宽,河很大,直接入海,周围有地,我建议搞成十字形的,这样既可以利用水面资源,永定新河有大型的水库,还有店北湿地都连在一起,可以利用水面资源。另外还可以利用新修的京冀和京津高速公路,另外还有一些出口,可以利用起出口,做物流,这样利用永定新河的横轴,同时还设计,我们北辰区西部比较发达,东部比较落后,这样可以平衡东西部之间的经济发展,实现和谐发展,因为北辰的宝坻这边比较落后,这样可以平衡北辰的东西部,实现和谐。我的发言到这儿,很不成熟,谢谢大家!(掌声)