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主持人:谢谢刘玉录博士,他的发言非常精彩,他不仅把北辰楼市的现状做了非常精细的描述,同时为未来的发展提出了很多有建设性的意见,我刚才看到了很多我们在座的嘉宾,包括北辰区的领导还有开发商都在默默的记,有一些数据可能平时得不到,我们刘博士在之前做了充分的准备。像刘老师说的那样,我手里有一份资料,这份资料对北辰区楼市有一个概括性的解析。这个数字可能稍微早一点,但是都是今年的数字,我多说几句,北辰区今年的1月份,从去年开始到今年的1月份,整个楼市的均价是这样一个发展的趋势,有一个图,从去年开始到现在,已经有2427到今年1月份的3174元,楼市的均价,这是成交均价,从去年4月份到2006年的1月份,这个数字可以说明问题。另外一点到目前为止我们统计在北辰这块楼市开盘大约有几十个项目,最高的价格有6000多,最低的价格有2000多。我们路上来的时候,在双街新家园,它们的均价已经到了3700多,我记得在两三年前刚刚开盘的时候,采访了一下,当时我跟车上的同事们说,10万块钱在这个地方就可以买一套100多平米的房子,现在恐怕下不来了,如果当时我有钱买一套,最起码赚10万。
通过这样一个小例子,说明我们北辰这几年发展的趋势是非常看好和迅速的,得益于我们政府对环境的改善和配套投资,我在这方面是外行,知道得不多,究竟北辰区的发展怎么样,我们请到了天津社科院经济社会预测研究所所长卢卫先生,他是这方面的专家,他做跟房地产有关的市场预测做了很多分析,全国的很多媒体,包括中央电视台,《经济日报》等大媒体,在天津整个楼市发展,包括全国发展一些问题上,经常请教卢老师,前一段时间,卢老师写了一本书,就是《天津楼市发展白皮书》,我们有请卢老师做一个预测性的分析。有请!(掌声)
第一个我想要讨论天津的北部地区,因为天津在北京的西南,刚才玉录也讲了,北部实际上与河北和北京是接壤的,从现在来看,所谓环渤海地区的核心区域,就是京津冀北,更紧密的核心区域是冀北,实际上还包括了唐山,就是被京津隔离过来的这一块,京津两个大直辖市。整体上在天津的北部地区的讨论,第一个不能离开周边的河北省,同时还不能离开北京市,所以我们关于第一个问题的讨论,从这个来切入。
首先,我们看京津城市带发展的关系。(大屏幕)这两个图一个来自于吴良镛院士,在他的叫做京津冀北所谓大北京区域的空间,“城乡空间发展关系研究”这样一个著作,是他们当年做的一个很有名的课题。这边是北京市“十一五”规划,就是国务院批准的规划。从这样两张图,通过图的直观的认识,来看我们天津,这两个图好多的刊物都在用,我想再说得清楚一点,大家看我的鼠标,从现在来看,京津冀北,天津的京津冀的发展,实际上无论怎样发展,首先是一个城市带,带状城市也好,城市轴也好,是这样一个轴线,当然还有其他的条件,向东的唐山,向西南的石家庄线,这个主轴线应该在这个位置上,这个方向显然我们北辰区也在这条带上,从现在的发展来看,无论是北京市的东南部,还有天津滨海新区现在的开发势头,和天津市周边的发展势头,还有天津和滨海新区之间东丽区的发展势头,应该说所有发展最热的项目都在这条线上。为什么这么说?就是因为交通的通畅,所以我们叫交通“京津走廊”,这个是无疑的,非常正确的。
除了原有的一条高速公路,一条国道,一条铁路,现在正在建设两条高速公路,一条城际快速,实际上北京和天津还有一个从北京的平谷到蓟县,再到京冀的高速,再到天津市。从这样一个建设发展大的趋势来看,这个地区无疑会成为京津地区最大的城市带的成长区,或者是城市发展的主轴线,在这样一个趋势之下,我们可以看北京市是怎样考虑的,右面这张图就是北京市经过它建国以后近50年痛苦的摸索,北京的城市总体规划调了若干次,有四次大的调整,最后现在确定了一个明确的发展方向,就是叫北部的生态带和东部的城市带,这个城市带上有三个主要的城镇,三个主要的新城,亦庄等等,我一会儿要讲到。它的发展逐渐在跟天津靠拢,就是这样一种空间关系,这种关系实际上我在这里没有提供天津市的资料,我想天津市的发展,一轴几区几带,实际上无论怎样,一轴肯定也是这个轴,就是京唐城市发展轴,这是一个主轴,在这样的主轴前提之下,再看我们的北部地区。北京市为什么要提出这个,我想还要讲讲北京的历史,从历史上讲天津、北京是互相依存、互相补充、互相发展起来的。这是一张北京市的地形图,北京市1600平方公里范围之内,实际上山区面积占到了整个市域面积的70%,所以在这些区域不能发展大规模的城市,特别是新型的房地产业,最早像香山、海淀一些区域,对于景观的破坏,特别是北京,京津地区现在生态环境的脆弱和资源的匮乏,需要含氧水源。北京市的中心城区现在只能向平原地区发展,不可能再向山区发展。
再看北京市现在制订的一些环保和旅游的规划。实际上这些山区全部规划为生态类型区域,符合生态的城市类型区,综合的文化类型区,所以它的这些区域,既不能发展城市的三次产业,这些区域甚至不能发展二次产业,就是工业,作为保护。所以说在京津冀周围还有一个环京津贫困带,是指在外面的河北省区域。这是中央提出的总体要求。
对于我们来说,如何认识这样一个发展的态势,这就是北京市的规划。按照北京市的规划,东部城市发展轴向,这样一个轴上,实际上摆了三个大的新城,一个是通州、一个是顺义,一个是亦庄,实际上整个城市的人口是向东南方向位移。实际上北京市的房地产开发,所谓城八区当中,是以朝阳区最大,这块区域是最大的,朝阳区相当于咱们的河东区,河北区加起来,朝阳区现在的房地产业比较发达,大概占到郊区三环以外总量的40%以上,通州发展很快,亦庄是北京市的开发区,顺义是北京的机场所在地,所以这些区域有很好的道路系统联动,所以它是最能够发展的,也是平原区域。
因此这样一种格局之下,天津跟北京这种空间的融合,规划在我们国家还在实行这种比较强制性的规划,这样一种目标之下,京津区域的发展,就有可能实现对接。所以说,一般地讲对接没有意义,必须看到国家的想法和我们各个地方政府的想法,这是北京市的想法。
下面我想讲一下天津市现在跟北京市怎么样。就是现在的房地产业发展。从两年以前,把宜居城市叫得很响,在2005年10月份英国的一个经济学家智库,评出的全球(127个城市)最适合居住的城市和生活的城市,包括了天津、北京、上海,中国评了六个城市,还包括台北、香港、澳门。这样一个评比,我想应该对我们天津是一个肯定,这是2005年10月份评的,不谋而合的是,天津市被评为国家环保城市。宜居城市的概念不光适宜居住,还适应城市整体的发展,方方面面才能评出来,居住不是简单的环境好不好,天气怎么样,配套怎么样,价格怎么样,不是这样的,所以是综合性的。不是澳门,还有一个城市是大连,大概在83位。城市的困难度大概在30%以下,就是一个比较好的位置。这个中位数,天津、北京、上海困难指数24%,大连困难指数为30%。我看到《华尔街日报》,有一篇署名文章,叫《请来了天津》,特别对天津的经济建设,投资环境和社会保障做了很长的报道。现在逐步世界上在认知,过去不知道天津在哪儿,知道塘沽不知道天津的大有人在,这样的认识,我想对我们发展房地产业,对我们开发商,对我们的WTO过渡期结束之后,怎样来认识我们天津这个城市,自己清楚地认识自己,我想应该有更好的说服力,这是一个总的分析。
第二个问题,交通走廊在房地产发展中的作用。我想这是一个环渤海京津城际轨道交通路线示意图,有的在建设,有的在规划,但是我知道,一个是天津、北京之间的,这个图有点歪了,其实天津在北京的西南,直接给放到南方了,这个图有点问题,大家看这个线,一个是说京津冀区域之间,不仅是天津、北京之间要建轨道交通,而且在北京跟唐山之间,北京跟石家庄之间,天津跟石家庄之间,天津跟唐山之间,因为天津作为滨海新区区域经济发展规划的一个总体部署,天津是一个当然的中心,它的发展实际上,我们看的时间稍微长一点,比如说5年10年,如果有交通轨道的联络,这个地区的人流就带来了,人流带来了相应就带来了居住的需求,不光是居住的需求,还有经济、文化等等各个方面的需求。最近国家发改委批准的,京沪高速和京杭高速,一个是轮轨,一个是沿轨,这对京杭沿线以及京沪沿线这是一个重大举措,论证了10年最后定下来了,这种发展会对道路两边的城市和道路两边的区域,有很强的辐射作用。
这张图是我自己画的,给大家说明一个问题。天津市从我们现在的“十一五”规划来看,所谓新家园规划实际上提出这样一个目标,就是天津房地产,天津“十一五”规划我们在协助实践做这个事,提出在2010年基本建成华明和双港。未来修建的四环,大概离外环线10公里范围之内,要把缺口补进来,对北辰区意味着什么?就是我们又有一条线要通过北辰区,包括小店、包括煤厂这些部分,把这个缺口补圆了之后,使我们这个区域有了更直接的交通干线的辐射点,要补进来的意见很多人在提,因为天津是平原城市,同心圆向外放大是没有障碍的,如果补圆的话,现在来看,北辰区好像8个新家园当中。从现在的发展趋势来看,有很多项目,一个是大寺、一个是中北镇等等,只有这四个现在是比较成形的,实际上这些还都是空白点,但是我想从现在北辰区开发的态势来看,不管是不是新家园,沿着这几条高速公路,沿着至少有三条高速公路从北辰区过,还有一条高速铁路从北辰区过,会有很大的发展潜力,这种潜力不受到新家园规划的约束,这是我想讲的第二个问题。
第三个问题,天津居住城市化的两种趋势。按照世界城市化发展的一般规律来看,居住城市化有两种形式,第一个我们在不认识它的情况下,它的城市化表现就是一种蔓延的趋势,这种蔓延的趋势实际上是一种随意的,不负责任的,过于追求利益的,这样的一种特点。城乡接合部自发的向外推进,一种是“摊大饼”模式,与“城中村”模式,由于城区无序的蔓延,这些村庄被周边的建成区开发包进来了,成为城中村了,典型的例子就是天津的中环和外环之间,上海的二、三环,北京三环之内都有城中村,越是城市化,居住的郊区化推动得越快。城中村越多,实际上在我们天津不是很明显,我们天津市的发展从市里面来看,在上世纪的94年到99年,那个所谓的危改时期,主要在城市中心区进行改造,我们又做了一个“情系百姓计划”。就是城中区改造和旧厂区改造,“十一五”期间我们定了新家园区的开发,新家园应该叫做引导的居住城市化,或者说居住的郊区化。
这种新家园规划,实际上是天津市抄袭过来的,最早在上海03年开始推出叫“一城九镇”,郊区有10个,不叫“卫星城”,卫星城在国际上是一个比较失败的例子。有这样一个规划,这些小城镇充分的发展起来。北京,刚才讲三个新城,亦庄、通州、顺义。天津一共规划了10个新家园,在“十一五”要实现建成两个,开建六个。这样一种趋势,实际上我觉得咱们北辰区的领导,或者说是开发商,在这个地方投资,我觉得应该摆脱第一种模式,向第二种模式推进。这段是我刚写的,大家看刚才过了双街以里的位置很乱很乱,就是“城中村”,有很多的商业布局,还有一些农民工的居住地。再往武清这边走,两边就非常舒服。每一个都是一个有地铁连通,有环线的快速交通的大众的交通支撑,这样一种趋势,实际上我觉得现在的发展,不仅仅是要从两个方向发展,一个是迎接市区的人口向北部的扩散,另一方面特别要注意,包括很多在座的开发商,要迎接从北京过来的投资性的、居住性的人口,毕竟天津和北京的房价还有差距。从现在来看,我想讲大北部的城市概念,就包括宝坻,包括蓟县,其实天津市政府,城市发展中非常地注意这个问题,不仅是滨海新区的发展,滨海新区无疑是发展的,京津之间这两个大城市之间,实际上有一个磁力和反磁力的互相作用力,这种磁力肯定不是把天津的人口向北京吸引,而是把北京的人口有意向天津吸引。天津区的叫法过去叫“宝坻县”、“武清县”,把这两个“县”就改成“区”了。是城市的远郊市区。
我们的北辰区原来叫北郊,实际上也是从这个延伸过来的,随着房地产开发的趋势不断的向郊区扩散,应该说北辰区的发展,实际上在我们上面还有武清区还有宝坻区,这两个区城市化人口未必超得过北辰区,但是已经这么叫了。北京也是,通州区、亦庄区,都这么叫,原来也是郊县。这个大趋势,简单的分析就是这样,最后我们认识到,这个区域发展应该比天津市其他区域,除了滨海新区之外,甚至比西部,西部离城市越近当然越好,应该有更好的市场潜力,有更直接有交通干道带来人流、投资和很多的资源。
北辰区大北部的概念,如果一旦成熟,我想对于北京市民来说,更好的投资未必就是滨海新区,有可能首先落在天津的北部,一步一步往前推,是梯次的。谢谢大家!(掌声)