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5月21-23日,2005年中国房地产高峰论坛在广西北海开讲。国家建设部副部长刘志峰以及中国房地产协会副会长、中房集团董事长孟晓苏等我国部分地产领军人物会聚北海,会上,他们就前不久国务院办公厅转发的《建设部等七部门关于做好稳定房价的工作意见》(以下简称《意见》),对当前全国房地产市场宏观调控的主要问题发表了颇有价值的见解。
房价、投资、供应结构和市场秩序存在问题
刘志峰在向与会人员解读《意见》时介绍说,国家这次市场调控主要解决的是:商品房价格上涨过快;部分地区房地产投资规模过大;商品房结构性问题进一步突现;房地产市场秩序比较混乱等问题。
——商品房价格上涨过快。据国家统计局数据,2004年商品房平均价格同比增长14.4%,其中商品住宅价格同比增长15.2%,首次出现两位数增长,首次超过居民收入增长。其中,无锡、苏州、青岛、厦门等部分城市超过20%。
今年一季度,商品房、商品住宅平均价格,分别为每平方米3015元和2820元,同比又分别增长12.5%和13.5%,继续保持两位数增长。从全国看,房价过快上涨呈蔓延态势,由上海、浙江、江苏等东部沿海地区向其他地区扩展,今年以来中部地区部分城市涨速加快。同时,二手房价格上涨加速。据40个重点城市市场监测数据,约一半城市的二手房价小涨幅超过了新建商品住房价格上涨的幅度,最高的达到48.3%。
——部分地区房地产投资规模过大。2004年房地产开发投资增长28.1%,今年一季度增长26.7%,增幅比去年同期回落13.5个百分点。房地产开发投资、施工面积和土地购置面积增幅,以及新增开发贷款同步下降。但今年的投资增长,是在去年同期较高增幅基础上的增长,并高于全社会固定资产投资增幅。特别是个别地区房地产开发投资超过全社会固定投资的50%,是推动当地全社会固定资产投资膨胀的重要因素。今年一季度,13个省(区)房地产开发投资增幅超过30%,其中有6个超过50%最高的达到115%。40个重点城市中,有13个超过50%,其中有4个城市超过100%,最高的达到172%。
——商品房结构性问题进一步凸现。表现为中小户型、中低价位普通商品住房和经济适用住房供应不足。2004年全国经济适用住房投资出现负增长,占房地产开发投资的比重由上年的6.1%下降到4.6%。今年一季度,经济适用住房完成投资60亿元,同比下降13.8%,占房地产开发投资的比重进一步下降到2.6%。
据对北京、上海、天津、沈阳、西安、南昌、成都、武汉、杭州等城市房屋销售情况调查,去年销售的商品住宅中,120平方米/套以上的住房都在40%以上,最高的超过60%,中小套型住宅比例偏低。同时,中低价位普通商品住房销售面积,占总销售面积的比例呈下降趋势。如成都市今年一季度商品住宅平均售价为3553元/平方米,其中均价在1800元/平方米以下、1800—2700元/平方米、2700—3600元/平方米以下的分别占总销售面积的3.8%、12.6%和39.8%,同比分别下降41.5、67.3和29.6个百分点。
——房地产市场秩序比较混乱。房地产开发、交易、中介服务和服务管理的各个环节,都不同程度地存在违法违规行为。如房地产广告虚假,商品房面积“缺斤短两”,购房合同欺诈,物业管理质价不符等,扰乱市场秩序,损害群众利益,影响房地产市场健康发展。
尤其是一段时期以来,个别开发企业和中介机构利用市场信息不对称,误导市场预期。通过囤积土地、囤积房源、虚假交易、发布不实价格信息、虚假宣传等不正当手段,人为造成市场紧张,恶意哄抬房价,带来一些项目的房价短期内非正常上涨。