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猜想一:反客为主
中低价位、中小套型落入中低收入买房人手中
现状中低价位、中小套型概念不明,经济适用房看得见摸不着
今年年初开盘的苹果派、明天第一城四期共1300套房一天内售罄,均价分别为每平方米5700元、5980元。业内人士认为,目前京城中低价位商品房供应量非常少,而需求却在增加,京城商品住宅供需结构不平衡已经成为突出问题。
而今年3月26日结束的第21届北京个人购房房地产展示交易会的数据显示,展会上每套房子平均成交总价为53.85万元,中低价位住宅成为受追捧的对象。
什么是中低价房?什么是中小套型?2001年至2002年,5000元/平方米以下的楼盘被称之为中低档房,80平方米以下的户型被认为是小户型。而目前北京楼市布局来看,东五环东坝一带项目均价在7000元/平方米以上,朝青板块新盘润枫水尚7600元/平方米的开盘价被业内认为是“讨便宜”的价格;北五环内华源冠军城、上城等项目均价破万元,而早期中低档楼盘代表北苑家园目前在售楼座均价已达8000元/平方米以上;西五环代表楼盘远洋山水7500元/平方米均价;南五环以顺驰项目为代表的楼盘也达到了5000元/平方米以上……
中小套型,无论是苹果社区、炫特区还是后现代城、易构空间,主力户型都在100平方米以下,均以青年社区、小户型社区的面目示人,而且都不同程度地掀起过抢购风潮。目前北京买房人往往将100平方米以下的户型称之为小户型,而在90年代,一家几口居住在老式公房,面积有的只有30至40平方米。
对于无论是政府还是买房人都在翘首企盼的经济适用房对于楼市来讲,目前是一个可望而不可即的事物。楼盘未出买家已定的局面虽在一定程度上遏制了富人抢购,但因其供远远小于求,大多数中低收入者不能购得,好在政府此次明令要求增加经济适用房供应量,真正为需求者解决住房问题,希望中低收入者“居者有其屋”的理想能够得以实现。
再猜想土地拍卖价封顶解决中低房
早在两年前,国家有关部门调整了买房的契税,140平方米以下房契税为1.5%,140平方米以上为3%,目的就是为了控制大户型,控制房屋总价,但结果呢?能够购买140平方米以上的买房人,经济实力和对大户型的需求使他们不会对增加的契税感到太重负担。
房地产开发商会拿到一块土地后主动去做中低价房吗?答案是否定的,商人无利不起早,随行就市、水涨船高是每一个商人遵循的原则,不能太多指责。有关人士认为,要想解决中低价房问题,必须从政府部门的角度去制定政策。目前的形式来看,似乎只有一种方式可以解决这一问题。
在土地拍卖环节,土地部门改变以往不封顶的做法,要求拍地的开发商必须对未来房屋成交价做出核定。开发商通过成本、利润的倒推法则得出最低价格,土地部门将各个开发商的方案进行比较,胜出者得到土地。但这一猜想似乎还有很多值得商榷的地方,尤其是它本身违反了市场经济的规律,又有了计划经济的痕迹。
还有一种手段就是加大经济适用房的供应量,直接针对中低收入者。
专家分析中高收入者不应占有社会公共资源
清华大学建设管理系主任,清华大学房地产研究所所长、教授、博士生导师刘洪玉在接受本报记者采访时表示,以往政府也推出过大量经济房,但有相当一部分都被富人买走,但如果像现在购买经济适用房的方法,又有太多限制,不能满足普通收入者的购房需求。那么应该怎样做才能既不让富人抢占经济房资源,又能真正让普通消费者买到房子?
从总体上看,发展中低价位住房有利于抑制房价增长过快。但根据对“房价”的不同理解,可以衍生出两种解读。第一,如果将“房价”理解为当前可供销售住宅(含商品住宅和经济适用房)的平均价格,则通过增加中低价位、中小套型住房供应,增大这部分产品在房地产市场中的比例,从而改变住房供给结构,就会使住宅平均价格下降,这对满足中低收入家庭购房需求是有利的。也就是说,平均每套新建住宅的总价下降,使居民对当前住房供应的可支付性提高。
第二,如果将房价理解为“同质住宅价格”,即保持住宅属性或市场供给结构不随时间变化时的理论价格,用来考察在同质可比的基础上,宏观环境、供求变化等市场因素对住宅价格的影响,则因为部分家庭购买中低价位、中小户型住宅后,就不需要买高价位、大户型住宅,也就是所谓的“替代效应”,则会使市场对高价位、高档次、大户型住宅的需求有所减少,形成了抑制“同质住宅”价格上涨的力量,但这种影响的力度不会太大。因此,“同质住宅”价格会在宏观社会经济持续发展的大环境作用下,继续保持一定的上涨趋势。当然,也不排除宏观社会经济环境出现问题时,或部分子市场严重供过于求时出现价格下降趋势的可能,但这是几乎所有人都不愿意看到的情况。
有了过去建设和出售经济适用房的经验教训后,相信在今后经济适用房的建设和出售过程中,各地政府会不断完善管理制度,高收入群体与中低收入群体“抢饭吃”的情况不会再重演。同时也要逐渐形成一种社会氛围,即高收入、中高收入群体购买经济适用房,不当占用社会公共资源,是件十分不光彩和不遵守社会公德的事情,应该受到谴责。
对于建设中低价房会不会使开发商为了控制成本而影响到房屋的质量,刘洪玉说,关于住宅建设,我国已经形成了比较完善的建造技术标准体系,也形成了一整套比较完善的质量监督管理体系,只要认真地按照现有的法律制度和技术规范办事,就不会出现大家所担心的房屋质量问题。而且,肯定可以在建造出价格适当、质量合格的中低价位房屋的同时,又能按市场规律办事,让开发商有利可图。
建议用法律手段解决住房问题
中原顾问负责人称,国六条中,提纲挈领的是第一条,只有保证土地的供应才能真正使楼市健康发展,避免开发商无地可开发、买房人无合适房可买的局面。
刘洪玉说,现在我们有关中低收入和最低收入家庭的住房解决方案,还仅仅停留在政府政策的层面,系统性不强、部分政策之间的衔接还不是很好,存在许多缝隙或可被利用的“空子”。应该尽快就住房问题展开立法研究,用国家法律来系统规范,使我国的住房制度和政策建立在法律的基础上。