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猜想二:釜底抽薪
税收、金融双剑合璧灭火炒房、抑制豪宅
上周国务院出台的“国六条”与去年的“国八条”相比,明确提出了“进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用。严格执行住房开发、销售有关政策,完善住房转让环节税收政策,有区别地适度调整信贷政策,引导和调节住房需求。”可见,税收和金融将会成为今年国家调控房地产市场的重要手段。
而且,从在此之前的种种动向来看,税收和金融方面都在酝酿着一些重大举措。
现状提高贷款利率并未有效控制房价增速
除了正在酝酿中的多项税收政策外,央行已经针对目前房地产市场过热的行为采取加压措施,希望通过利率的手段来调控房地产过热的投机行为。央行已先后两次提高住房贷款利率,而目前北京房价增速过快的势头并未得到有效控制。但通过信贷政策来调控市场的意图已十分明确,虽然央行已经明确表示,不可能将购买住宅产品的首付比例提高到五成,但“国六条”则婉转地提出了几个有所限定的提高首付的方式,一个是“有区别”,另一个则是“适度”,如果将这两个词语综合起来考察的话,其实中央政府还是基本认可通过提高首付的方式来调控市场,只不过中央政府要求不是“一刀切”而是根据实际情况来“因地制宜”。
因此将来个别城市将可能出台针对性的首付比例政策,比如北京、上海、深圳等一些房价上涨太快的城市,则可能运用提高首付比例的杠杆调节的可能性要大一些。除了城市之间的区别外,还可能对购买产品进行区别对待。因为宏观调控的目的是让更多的人买得起房子,而并非通过提高首付比例将低收入群体直接排斥在外。因此首次购买中低档住宅产品则可能维持现有的首付比例,而购买高档住宅产品的首付比例则有所提高,同时则要结合所购房屋的总价再进行综合评定,对于购买高档住宅产品,尤其是多次置业的购买群体的首付比例则在现有的基础上再次提高。
猜想4种税费合理调控
1.房地产交易个人所得税抑制炒房?
去年下半年,国税总局下发了《关于实施房地产税收一体化管理若干问题的通知》(国税156号文件),使得沉寂一段时间的个税问题重新成为二手房交易过程的一个焦点。房地产个人所得税的核心内容,就是要向在房屋买卖中获得价差收益的业主征收个人所得税,该税的税率为20%。
国税156号文件强调,各地税务部门要严格坚持依法治税,并对存量房交易环节所涉及的税收要实行“一窗式”征收。目前各地税务部门对房地产流转环节的税收征管的通行做法是“先税后证”(你只有纳完税,有关部门才能给你进行产权过户),将房地产个税与其他房地产交易流转税“一体化管理”,以提高该税种的征管效率。因此,这个文件被普遍解读为有关方面要强制征收本已存在的二手房交易个税20%的信号。
由于很多细节尚未出台,对去年年底的二级市场现实成交量并没有形成过大影响。但研究人士认为,“国六条”有可能促使相关政策出台并实施,二手房市场必然会受到影响,影响的广度和深度,要看此番政策的细节和执行的力度。
2.买高档房预征收消费税抑制豪宅?
今年3月中旬,国税总局宣布调整原消费税政策以及税率,一系列高档奢侈品消费都面临了更为苛刻的税率,“幸运”的是,高档商品房并未被列入新消费税的“征收范畴”。但是,记者从财政部、国税总局获得的消息表明,高档商品房未列入新消费税征收范畴,仅仅出于技术原因。另外,财政部方面对于高档商品房的界定标准也没有在最短时期内拿出明确方案,造成了技术上的又一大瓶颈。正是出于这两个原因,才让高档商品房在消费税新政中“幸免于难”。
不过,这并不意味着高档商品房彻底从消费税中“豁免”。财政部、国家税总已经开始考虑突破上述技术瓶颈的手段,而对于高档商品房属于奢侈性消费,政府已经没有疑义。
“国六条”的出台,使高档商品房向消费税又迈进了一步。
3.物业税抑制持有环节?
“十一五”期间稳步推进物业税已经是一个较为明确的目标。为了配合物业税开征,国家税务总局有关负责人曾表示已经在部分地区开展房地产模拟评税的试点工作。
据记者了解,目前北京、深圳、南京、重庆等6个城市已经进行模拟调研和课题研究,采用不同的改革方案试点。有关专家透露,财政部门前期选择试点城市时,考虑到了试点范围的覆盖度和代表性。
前期试点是数据“空转”,即通过模拟征收来摸索征管体制。“‘空转’的目的是让这几个试点城市拿出方案。”中央财经大学财政与公共管理学院副院长刘桓认为。
物业税是在房产持有环节征收的一个税种。一直以来政府试图通过增加房产持有环节税负来调控房产投资。而“国六条”在这方面的政策意图更加明显———通过税负政策的调整,控制房地产市场中的日渐浓烈的投资氛围与需求。
4、房租征税推动二手市场?
4月底5月初,北京市建委下属的城建研究中心召集了两次有市场人士参加的二手房政策内部会议。其中一项内容是确定房屋出租价格的“最低计税标准”,重申房屋租赁市场对纳税人不申报或者不如实申报租金收入的,按照“最低计税标准”征税,而此意为了增加房主出租的成本,使房主向买卖市场转换,来加大二手房市场的房源放量。
据了解,2004年就有相关规定出台:北京市个人出租房屋,将按照实际收入5%的综合税率缴纳税金;个人转租或再转租采用2.5%的税率计征。但是由于种种原因一直没有征收。此文明确规定对纳税人不申报或者不如实申报租金收入的,要按照《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则的有关规定实行核定征收。为了合理确定出租房屋的应纳税收入,地税部门可以参考房地产管理部门的有关资料,分区域确定房屋出租的计税租金标准并适时予以调整。对房屋出租人不申报租金收入或申报的租金收入低于计税租金标准又无正当理由的,由地税部门按计税租金标准计算征税。
按照现行规定,房屋租赁的收益须缴纳5%的综合税,但由于此前租赁备案制度未能真正落实,多数房屋租赁收入并未有任何的税收负担。“国六条”的出台,似乎也为这一措施出台奠定一政策背景。
声音宏观经济像一个有机体,哪个地方供血多,就会有地方缺血
人民大学教授郑华认为,“国六条”是宏观调控的预兆,具体的调控措施有可能后续出来。首先应有一个基本判断,宏观经济基本走出通缩的周期阶段,向通胀的方向推进。房地产业、股票投资在整个转向中最先行的部分。因此此番宏观市场供求失衡属结构性失衡,总量失衡不明显。但供求失衡的缺口尚未达到威胁经济整体运行的程度。供求失衡、局部的结构性过热的原因以外因为主。2002年以后大量外资进入国内。另外,石油等能源原材料价格持续上涨。在这样的外力作用下,企业和个人就会做出价格上升的预期。企业则采取惜售,个人的反应则是增加购买。于是反映到市场上是供不应求,价格上升的预期就变成现实。
从内因看,老百姓增加房地产购买,是对通胀、货币贬值的恐慌心理作用。这种应变市场的行为是很自然的。结果当大多数个人和企业采取相同方面对行为时,市场就偏离均衡的运行轨道。这时很容易出现“越涨越买,越买越涨”的循环,这对局部的企业可能是有利的,吸纳大量资金,利润空间增大。但对整个经济运行不一定是好事。宏观经济就像一个有机体,哪个地方供血过多,那么就会有地方缺血,缺血时间长了会损坏一些器官,反过来会损伤周身的。