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猜想四:打草惊蛇
遏制囤积、哄抬可行性成疑
现象有房不卖、随行涨价成习惯
目前,据北京市建委的统计显示,截至今年4月30日,北京市可售的期房项目共计1512个,其中未售住宅109106套,面积为1541.39万平方米;已取得房屋所有权证的现房销售项目855个,其中未签约住宅17815套,面积为289.14万平方米。两者相加待售房面积达到1830万平方米,占全部可售房面积的60%。
一方面是政府部门的房源仍有的公告,一方面是市场上盛传的“无房论”,使买房人一头雾水。是谁在制造恐慌?部分开发商“虚假繁荣”的背后,隐藏着是囤积房源,酝酿涨价的事实。
房地产销售所说的“销控”就是用来调节供求的手法。所谓“销控”,就是明明有100套房子可售,开发商不会一次性拿出来卖光,而是第一次先拿出20套位置、房型较差的房子来出售,在几番造势之后,给外界留下一开盘就告售罄的热销印象;第二次再拿出30套,在“供不应求”中适时提价,先前没买到房子的人以为“机不可失”,加价也接受,所以能买到就算赚了。于是,在这股人造“追涨风”之下,开发商一步一步地几套、十几套地拆零高价销售。
业内人士指出,“销控”的过程实质上就是开发商对外封锁楼盘的真实信息,小量释放或利用虚假信息从中渔利的过程。由于卡住了信息源头,在供小于求的市场环境中,开发商这一招屡试不爽。发展到最后就是哄抬房价:开发商一般先让中介雇佣人排队,制造紧张气氛;在开盘时,让中介或内部员工高价签订几套房子,中介以此价格为“标杆”,拉抬房价;等真正的买房人憋不住“上钩”后,房价已被拉高,开发商再撤销原订的高价合同;最后,开发商大量出货,而最终埋单的只能是老百姓。
专家分析打击囤积涨价很可能无疾而终
“囤积房源,哄抬房价”,是有关部门以及买房人打在开发商身上违规的烙印。打击之声一出,开发界一片哗然。几位房地产开发人士在接受记者采访时表示,将开发商惜售行为归结为囤积和哄抬是不正确的,随行就市是正常的经济行为,一个愿买一个愿卖,拿强制手段去掣肘市场有悖于经济规律。
一位开发商说,当拿到销售许可证以后,先推出多少套房,价格定多少,销售的周期是多长,回款进度是多长时间,都是项目公司经过认真分析而决定的,如果有关部门强制要求许可证下发之日起必须销售,势必造成房源全部公开,买房人可以任意挑房,那么,好朝向、户型好、总价低的房源被抢购一空;户型差、朝向差的房子卖不出去,这样的结局谁来负责?
而有的项目一向以现房销售为主,有的项目缺资金采用低开高走的策略,发证即卖会影响到很多不可预知的层面。而且国家有关部门鼓励开发商进行现房销售,新条款岂不是跟这个政策相矛盾?
对于“如果发现项目有囤积现象,有关部门将给予开发商一个月不允许卖房的惩罚”,一位地产资深人士调侃道:“这不是帮我囤积房源吗?”
通过采访,记者了解到,所谓的囤积房源,哄抬房价在如何界定上存在着种种误区,但绝大多数被采访者对这一政策并不看好,均表示它只是政府部门抑制房价、促进买房市场的发展,但可操作性有多大,目前还有待关注。再猜想先定价后开盘,提前公布房价,爱买不买
今年2月10日,建设部颁布《建设部2006年工作要点》,其中作为“加强房地产市场调控的政策措施”之一,特别指出要通过“落实”购房实名制等制度来遏制炒房现象。据建设部有关人士介绍,所谓实名制购房制度,主要是预售购房合同、预售登记以及最后的产权证必须是同一个姓名。这一规定的主要目的是,遏制房屋预售阶段的内部认购、囤积房源、哄抬房价等炒房行为,以及防止某些别有用心的人将买房作为洗钱的手段。但目前的情形是,自拿到销售许可证,开发商就必须进行销售,不许囤积。
如果此条令出炉,结果可想而知:开发商可以将价格落实到每一套房子。将想卖的房子公布出来,将不想卖的房子高价标明一起卖,买房人势必会追捧前者,即使有人对后者产生兴趣也无妨。等到不想卖的房子是时候销售了,如果行情不好,还可以通过各种手段进行“价格暗降”,这样一来,既能规避有关部门不许囤积惜售的条令,又能按照正常的销售速度进行经营。
总之,上有政策,下有对策,看来有关部门在这一环节上必须制订一个不违背经济规律,又能切实有效控制房价的办法来。
建议严格核发销售许可证
虽然国六条之四存在一定的不可操作性,但依然有人士认为,能够缓解开发商惜售、囤积行为的办法是运用行政手段,在发证环节上促使开发商尽快卖房。以往的做法是,多层项目必须封顶才能拿到销售许可证,高层则是结构达到三分之二。现在可以出炉这样的法令:先拿到一期许可证的开发商必须尽快销售,如果销售套数没有达到一定的比例(根据调查、评估得出合适的比例),二期或者三期的销售许可证会推迟发放。