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2005年七部委颁布限制住宅投机、投资的新政之后,商业地产体现出高速度的增值优势,吸引了大量资本介入。开发商大张旗鼓投身商业地产、商铺租售价格的持续攀高,似乎都成为商铺投资将迎来黄金时代的有力佐证。从市场动态来看,相当一部分游资者正在从住宅市场撤资,转而开始加大对商铺的投资力度。
随着天津经济的高速发展,城市功能和城市地位的大大提升,特别是环渤海三角经济圈概念的提出,给天津商业地产带来了新的生机与前所未有的发展契机。天津市商业地产项目近两年来厚积薄发,商业地产的投资也成了现阶段房地产开发的热点。
天津近期商铺市场呈现多中心化分布状态,以南开区供应量最大,和平、河西区仍是商铺供应的重点区域,河东、红桥、河北三区也涌现出第六大道社区商业、又一城、中山国际等商业项目,投资者可以根据自身实际情况,选择合适的投资区域,避免在同一地区产生恶性竞争。联合地产将结合天津商铺市场重点地区在近期的发展状况,对商铺投资作简要的分析与建议。
河西区商铺投资建议
雄厚的市政基础、良好的区域环境及对高收入人群的强大吸纳能力,是河西区发展的三大法宝。小白楼商圈复兴、轨道交通带动、梅江板块旺盛的商业需求促进了河西区商业的高速发展,从分布地区上看,项目多集中在大沽南路沿线、梅江板块。以梅江板块为例,区域内商业配套的不完善成为困扰梅江住户的重要因素之一,因此梅江地区对商业设施需求尤为迫切,虽然新兴商圈在发展初期往往显得人气不足,需要较长的培育期,但正因如此,商铺的升值潜力也越大。
区域关注建议:轨道交通板块(麦收商业、朗香街)大沽南路商圈(中豪社区商业)、海河开发节点(天津湾项目)、梅江板块(新海湾)、五一阳光尚区商业街等。
南开区商铺投资建议
南开区是除和平、河西区外,基础设施及市政建设最好的区域,人口素质较高,消费能力可观。这为南开区商业项目在2005年的快速发展打下了坚实的基础。南开区是天津目前新增供给项目数量最多的区域,老城厢开发、海河改造、奥运中心区建设的大背景为南开区商业发展提供了开阔的空间,在东北角、和平路商圈雄厚的商业基础和铜锣湾、五金商贸城等重点项目的联动作用下,区域商铺投资看好。
区域关注建议:老城厢板块新兴项目的配套商业(11号公馆、天津壹街区、后现代城等)、时代奥城商业区、上谷商业街。
滨海新区商铺投资建议
滨海新区借助纳入“十一五”规划带来的机遇,收入水平和人口数量快速增长,滨海地区百货、超市、电器城、以及大型商业项目等主要集中分布于三大核心商圈之内(解放路商圈、洋货商圈、泰达核心商圈),这三大商圈不仅是滨海地区主要的商业区,同时也是主要的居民聚集区,因此商圈内业态较为丰富。从发展态势看,塘沽区的商业开发依然围绕着解放路商圈、洋货商圈,代表项目有唐人街、易买得秀谷、八方圆明等。开发区的商业发展主要围绕第三大街,代表项目为鸿泰千百汇、财富星座(销售基本完成)、泰达市民广场(潜在供应)、泰达时尚广场商业部分(潜在供应)。
区域关注建议:易买得秀谷、唐人街、泰达市民广场、泰达时尚广场、喜达港等。
虽然2006年整体市场投资情况看好,但认清形势,谨慎出手仍是商铺投资的不二法则,在近期商铺投资中特别要注意以下事项:
全面分析商铺投资的区域市场环境
应根据所选区域、商业种类、经营业态等多方面具体衡量,此外还要对周边的未来规划有所了解。拆迁、新居住区域的建设,都会造成大规模人口迁移,这就可能影响到消费力。另外不同种业态选择商铺的要素和条件也不一样,投资者或经营者在决策之前最好多考察同类商业项目以及同类业态的经营状况,关注所投资商铺周边同类项目的增减动向,比如旧商铺拆迁、新商铺开盘等。
谨慎对待产权式商铺
商铺的运营是综合系统的工程,不但需要其经营管理者的具有较高的运营理念、管理水平,业主的全方位配合参与也是十分重要的因素之一。如果一个商业地产项目的产权过于多元化,不利于整体项目商业氛围和市场形象的快速建立,日常运营也不容易掌控,容易出现经营状况恶化,直接损害投资者的利益。
考察综合性项目主力店的实力与客群
目前天津的综合性商业项目的运营多采用吸引超市、百货业等知名品牌主力店的模式,利用主力店对客源的强大吸引能力,来推进其余商业产品(主要是产权式商铺)的销售。在这种将产权式商铺与大型主力店结合的模式下,主力店的综合实力往往成为决定商业项目成败的关键因素。在评估主力店综合实力的同时,特别要考虑主力店所吸引的客源,能否和自身的经营业态相匹配,避免出现虽然主力店吸引了大量客源,但却不是自身经营业态的消费者的情形出现。
咨询专业机构,降低投资风险
商铺投资较高的回报率对商铺投资者的专业能力有较高要求,商铺进入市场后要面对经营者和消费者两级客户。达到以上两级客户的综合需求比较难,对商铺投资者是一个考验。商铺投资者可以借助专业商业地产代理机构/顾问,对市场需求、业态选定、后期经营进行综合性策划与协助招商,降低商铺投资的风险,提升投资者收益。