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楼市新政“国十五条”已实施满一个月,新政对新建项目套型建筑的严苛要求,使房地产开发商不得不加大产品研发力度,以面对新的市场。据悉,天津近期不少项目的规划都被“退”了回来,不得不重新修改,原因很简单,大户型比例过大,与地产新政严重不符。在此情况下,处于政策观望中的开发商纷纷在等待新政具体施行措施的间隙,暗中发力,对自己产品加以更改,以推出更符合市场需求的产品。专家认为,新政一个月后商家纷纷加推新产品,是在政策未明朗的情况下对市场的试水,房地产市场即将迎来新的销售高峰。
大户型产品稀缺又逢春
当无数开发商为地产新政心力交瘁、头痛不已时,另一部分开发商却嗅到了商机。随着未来小户型集中、大批量上市,大户型渐成稀缺产品,正在上市的大户型、低密度、高品质的项目成为新政后少有的获益方。记者自本市高档项目海河大道了解到,在海河大道一期基本销售完毕的情况下,二期将于7月中旬开盘,上市户型在地产新政出台前业已审批完毕,主力户型面积在150平方米至210平方米之间,占二期总体量的70%。这使得该项目成为新政之后首个面向市场的高档大户型项目。
其实,海河大道二期选择大户型虽然恰巧赶在新政出台之前,成为稀缺品被同行看作有“运气”成分,但房地产项目从前期调研到后期规划毕竟需要经历一个较长的周期,海河大道二期全力主攻大户型同样是需要勇气的。”海河大道销售负责人说,“梅江作为天津最知名的‘富人区’,众多项目在05年却纷纷放下身段,改作小户型,正是由于大户型滞销所带来的压力所致。海河大道作为市中心的大盘项目,自05年4月上市以来,已销售了住宅部分的50%。销售结果虽然高于我们的预期,但并非上市伊始便火爆销售,而是经历了一个慢热的过程。”
作为与海河大道同属于市中心的其它同期上市项目,为降低房屋总价,减缓销售压力,户型面积大多在120平米以下,个别项目为吸引投资客,竟然只做30-50平米的投资型产品。海河大道销售负责人介绍:“在海河大道上市伊始,同区域其它项目由于户型面积均小于海河大道,因此销售速度快于海河大道。我们也因此对于是否在二期坚持做大户型犹豫过,彷徨过。但海河大道毕竟是位于市中心海河沿岸的项目,依托海河改造的不断深入,优美的海河景观日益显现;同时随着海河大道工程进度加快,社区内的生活氛围业已体现,由此为高端客户购买者树立信心,特别是在今年,海河大道的出货速度明显加快,在对高端购房客户的把握上,海河大道远优于周边其他项目,这也坚定了我们为海河大道二期全部设计大户室的信心。
海河大道二期户型力求“宽大”
到底是买舒适的大户型还是紧凑型的户型更合适,其实完全取决于购房人自己的居住需求。有开发商预测,在国家大力倡导和鼓励开发中小户型的导向下,建造“90平方米”以下的户型将是主流,与此同时,大户型产品在市场上处于稀缺状态,它的热销也在情理之中。
记者自海河大道售楼处了解到,该项目二期户型最大的特点便是“宽厅、大面积”。与其它项目5米左右开间的客厅不同,6-8米的宽厅在海河大道比比皆是。“即使是做大面积,海河大道也要通过增加居室的采光面来增强住宅的舒适度,同时提升海河对住宅的景观视野效果。对于二期大户型的规划,不单是我们给予未来市场判断做出的选择,同时也是已购房客户及潜在购房客户对海河大道的要求。”海河大道负责人介绍道。很明显,同项目内小面积的大量规划必然增加社区内的人口密度,社区内的配套服务必然面临大量人口使用的压力,业主的居住品质也将随之降低。从某种程度来说,大面积户型是高端项目的必要条件。对此,海河大道销售负责人认为,海河大道选择进行大户室、高档物业的运作,也正是为了与市中心海河沿岸的区域价值相匹配。
高标准配置与摒弃多余功能并行
高端物业应有与之相匹配的高标准配置。在物业管理上,海河大道斥巨资引进加拿大高力国际物业作为海河大道的物业管家,也为海河大道引入了一整套的国际级高端物业管理模式。海河大道的配套具有相当的超前性,以车位为例,户均1.2的车位比例即着眼于未来居者的使用,牺牲大量建筑面积为代价兴建的。同时,酒店式大堂、双会所等相关配套的采用也提升了项目档次。
但高端物业配置并非意味着毫无节制求“全”,针对天津个别楼盘一味追求并不具备实用价值的住宅配置,并借此抬高售价的做法,海河大道反其道行之,着眼于客户基本居住功能需求,并寻求最优产品。在智能化方面,海河大道引入了德国TCS智能楼宇科技,其使用功能并非多于同类别产品,但却能保证经久耐用、便于操作。以可视楼宇对讲室内分机为例,其功能并不多于其他同类产品,但造价却是其他产品的四倍。门禁可视数码门口机采用万向键进行查询,极为人性化。也由此证明,海河大道并非追求功能的“多而不当”,而是找准客户需求功能,而后极力将它做好。
房地产新政的出台被众多开发商认为是房地产“危机”的到来,但“危机”却在另一个层面隐含着“危险”与“机遇”并存。海河大道二期的运作也展示出,在危机出现的情况下,运用新思维,“危险”同样可以变成“商机”。