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解析“雨过地皮湿”现象
在房地产宏观调控领域,中央政府雷厉风行,但为什么会出现“雨过地皮湿”的现象呢?
这是因为,中国房地产宏观调控政策没有形成合力,在有些领域甚至出现了自相矛盾的现象。
首先,中国房地产宏观调控没有从根本上解决局部利益与整体利益的关系问题。
房地产领域的税收是地方政府税收的主要来源。自从实行了“分税制”以后,地方政府掌握的税源十分有限。利用房地产市场增加地方税收,是各级地方政府不得已而采取的措施。中央政府的宏观调控政策不但没有考虑到地方政府的利益需求,反而试图通过重新划分中央政府与地方政府之间的土地收益分成、提高中央政府在房地产领域的税收比例,遏制地方政府发展房地产市场的冲动,这样的宏观调控政策不可能取得成效。只有正视地方政府的利益需求,在减少房地产领域地方政府各项税收的同时,千方百计地为地方政府寻找其他合理的税收源泉,如若不然,地方政府仍然会对中央的宏观调控政策阳奉阴违,中央的房地产宏观调控政策肯定无法落到实处。
所以,理顺中央政府与地方政府之间的财产分配关系,是发挥房地产市场宏观调控各项措施作用的关键所在。如果没有解决地方政府的财产权问题,那么,即使减少了地方政府在房地产领域获取利益的途径,地方政府仍然会通过其他的方式,寻找新的税收源泉。
其次,中国房地产宏观调控没有从根本上解决眼前利益与长远发展的关系问题。地方政府的利益冲动依然缺乏有效的监督、制约机制,各地发展规划不能做到兼顾眼前和长远利益。各级政府为了早出政绩、多出政绩而拼命发展房地产业。
解决这个问题的根本办法,不是由中央政府一刀切,下达房地产宏观调控的指标,或者制定具体的宏观调控标准,而是建立依法监督制约的机制,监督政府制定科学的城市房地产发展规划,严格按照当地居民的实际需求,合理地发展房地产业。
再次,中国房地产宏观调控没有从根本上解决不同调控手段之间的关系问题。房地产调控需要依靠土地供应、财政税收、金融信贷等手段综合性地发挥作用。但由于我国行政管理体制所限,在宏观调控过程中,中央各职能部门并没有很好地发挥协调作用。譬如,在土地供应方面,虽然国土资源部出台了一系列限制房地产土地供应的部门规章和临时性的行政文件,但由于中国土地管理法、城市房地产管理法赋予了地方政府部门审批土地的权力,所以国土资源部的这些规定很难落到实处。不仅如此,建设部为了大力发展房地产业,对国土资源部制定的各项控制土地使用的宏观调控政策并没有出台配套的措施。由于政出多门,地方政府在执行中央各部门宏观调控措施的时候,就会各取所需,这就使得中央的宏观调控政策最终变成了一纸空文。
由于开发商资金来源日趋多元化,所以,金融监管部门出台的各项宏观调控措施只能对少数开发商起到作用,而对绝大多数已经实现原始积累,囤积了大量投机资金的开发商来说,中央金融监管部门出台的各项措施无关宏旨。
在诸多宏观调控措施中,财政税收是一种刚性的宏观调控措施。但是,至今我国尚未将房地产领域的各项税收制度整合起来,形成统一的房地产税,这就使得地方政府可以通过各种优惠的措施逃避中央政府税收监管。
总之,由于中国实行的是条块分割的管理体制,所以中央政府出台的各项宏观调控政策不可能产生合力,宏观调控各项措施互相分解、相互矛盾,最终导致这些政策逐渐失去效用。