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房产买卖中的“明赠暗出售”
由于中介公司恶意拖欠房款,使得这起房屋交易档案中的秘密暴露出来,房子的过户手续被人做了手脚,冯女士失去了房子,张先生失去了房款,买卖双方都认为自己受骗上当了,那在这个过程中间,房产中介又怎么能上下其手,把一件平常的房屋买卖办成“遗产继承”呢?冯女士认为河西区房管局在这当中有责任。
2006年7月,冯女士一纸诉状把天津市河西区房管局告上了法庭,冯女士认为,按照继承法,表姐妹关系是不能走继承手续的,只能走遗赠手续,而办理遗赠房屋过户,还要交纳3%的契税,同时在办理过户手续时要提交契税的完税凭证。
杜先生:“他们通过受理、审查、复核几到程序,都没有看出来,这遗嘱当中有重大弊端,那么我们觉得他有重大过失。”
为了了解档案的真实情况,记者首先来到了天津市河西区房管局,希望能够看到档案中的死亡证明和遗嘱。
天津市房管局法制科科长尚凯:“已经立案诉讼了,而且河西区法院已经受理了,由于这个管辖的问题,现在正在向二中院移交。”
尚科长告诉记者,由于冯女士已经向法院提起了诉讼,这些档案作为证据不便向记者提供,但是他表示,死亡证明和遗嘱的内容确实和杜先生说的一致,但是他们并不能确定这些材料的真实性。
尚凯:“这个的真伪作为房管部门没法来鉴定,因为死亡证明都是相关的医疗机构出具的。”
天津市河西区房管局认为,只要提供死亡证明和遗嘱,就可以按死亡继承办理房屋过户手续,至于表姐妹能不能办成死亡继承,他们并不能确定。
尚凯:“这个怎么来界定应该由我们的上级主管部门,就是市房管局最后来作为权属登记类做最后的评定,因为作为区县局我是一个委托的机构。”
房产中介正是利用了买卖双方想逃避税收的心理,把正常的房屋买卖关系变成死亡继承,把根本没有亲属关系的买卖双方变成表姐妹,然后再利用其中的漏洞,侵吞了房款,整个过程可以说是挖空心思,虽然这样的事情还是个别现象,但是采访中记者了解到,在二手房交易中,利用赠与、继承关系,进行逃税的行为早就存在而且越来越普遍。
在天津市,记者联系了多家房屋中介公司,但是对于行业内的潜规则,都是忌口不谈,经过多方努力,一位二手房经纪人接受了记者的电话采访。
二手房经纪人:“做赠与的,这个你知道吧,赠与就是为了避税,别的没有什么东西。”
记者:“像这个多吗?”
二手房经纪人:“多,基本上都是走赠与,到房管局一看,基本上很多都是走赠与。”
这位二手房经纪人告诉记者,今年通过他办理的赠与过户交易,比去年明显增加。在河西区房管局,记者得到了证实。
天津市河西区房管局产权科科长王文昌:“赠与件,和去年同期相比,好像比去年多了一些。”
那么为什么会出现这么多的赠与呢?天津市社会科学院经济社会预测研究所所长卢卫认为,今年国家出台的“关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见”,将营业税征收的范围,由购买2年之内扩大到5年之内,之后国家税务总局又发出“关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知”,规定转让房屋要交纳1%到3%的个人所得税,这一系列的房地产宏观调控政策,使得二手房交易的税费明显增加。
天津社会科学院经济社会预测研究所所长卢卫:“国家要征收5.5%的营业税,3%的契税,以及个人收入调节税,这三个要加起来就是比较高了,差不多相当于整个房屋交易总价值的8%到10%左右。”
卢所长给记者算了一笔帐,以总房价为70万的房子为例,如果购买时间不超过5年就出售,就要交纳接近10%的各种税费,那就是7万元;如果走赠与手续,就可以免去5.55%的营业税和1%的个人收入调节税,省下45500元;如果是死亡继承,连契税也免了,可以省下66500元,这可不是一个小数目。
卢卫:“这一下就触动了很多人的根本利益,所以他要各种手段来逃税、避税,或者这种形式马上反映出来,有很多的地区接连出现假的赠与、假的继承,真交易的这种情况。”
据了解,在有些地区,二手房交易搞“明赠暗出售”的比例接近40%,除了采用“赠与、继承”等手段,还有采用延长交易期、少报交易价格等手段来逃避税费。
卢卫:“这种形式其实有很多风险,容易产生一些纠纷,但是又没有适用的法律来保证,因为你这合同是无效的。”
采访就要结束的时候,记者通过电话联系到了北洋未来公司法人代表吴昆和当时的经办人员李萌。
记者:“过户档案里边的死亡证明和那个遗嘱,你们当时是怎么办理的?”
北洋未来公司法人代表吴昆:“这个已经诉讼法律了,有什么事等着走法律程序,这解释没什么必要了,已经诉讼法律了,由法律来去裁决吧。”
北洋未来公司工作人员李萌:“冯女士的遗嘱这个事我都不清楚。”
记者:“你是经办的,你怎么会不清楚?”
李萌:“我都不清楚。”
记者:“那天我们去找你,为什么躲在卫生间?”
李萌:“我也没什么可躲的,我已经辞职了,先这样吧,电话是长途,花不起钱。”
如今,一个多月过去了,冯女士依然没有拿到自己的房款,而作为买房人,张先生拿着合同、房产证,却拿不到房子。
买房人张先生:“不敢提这事,提这事浑身都哆嗦,作为一个家庭一辈子能赚多少钱,这都是我们辛辛苦苦的血汗钱,亲戚朋友的钱,现在把钱交了,房子拿不到。”
天津市民冯女士:“钱拿不回来,房子还在人家名下。”