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问:业主李华咨询: 2003年7月,我与某房地产开发有限公司签订了总价款36万元的商品房认购契约,并于同月向开发商交首付房款11万元,开发商承诺的交房日期为2005年5月30日,当时我与开发商约定,逾期超过90天开发商仍未交房,我就有权解除合同。可在2005年12月26日开发商所售房屋仍未竣工。后来我了解到开发商所售房屋并没有取得销售许可证,我想到法院起诉,请问我请求确认合同无效还是请求逾期交房违约解除合同?
专家解答:开发商在出售商品房前未取得销售许可证,且在业主起诉前仍未取得商品房预售许可证,该协议应属于无效合同,应该请求法院确认双方签订的合同无效,返还购房款、利息、损失。在某些条件具备的情况下,也可以请求双倍赔偿。
合同无效指因双方的行为违反法律强制性规定或其他违法行为,该合同自始不发生法律效力,而违约是指在合同有效的前提下,一方不履行合同的事先约定,违反了合同中约定的条款或法律规定的义务。本案当中,开发商在没有取得销售许可证的前提下就向购房人出售房屋。根据法律规定,出卖人未取得商品房销售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效,但在起诉前取得商品房预售许可证明的,可以认定有效。也就是说,起诉前还没有办理许可证的,应认定无效。根据合同法第五十二条第五款的规定,也应认定双方的合同无效。