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宏观调控影响趋缓 市区成交明显增加
一、商品房总体销售情况分析
2006年8月,全市商品房成交量及价格走势较上月有所下降。本月商品房共成交76.95万平方米,环比下降5.2%,同比下降了11.3%。本月成交价格为4960元/平方米,与上月持平,同比则上升了23.1%。本月商品房成交量总体下降是非住宅部分成交量的下降带动,而住宅部分成交量则有所上升。
年份 |
成交面积(万m2) |
成交金额(亿元) |
平均价格(元/ m2) |
2005.8 |
86.8 |
34.98 |
4030 |
2006.7 |
81.15 |
40.25 |
4960 |
2006.8 |
76.95 |
38.17 |
4960 |
同比浮动 |
-11.3% |
9.1% |
23.1% |
环比浮动 |
-5.2% |
-5.2% |
0.0% |
2005年8月——2006年8月成交量及价格走势:
如图所示:2005年8月——2006年8月成交量除春节销售淡季外,走势基本平稳。春节后,成交量回升迅速,尽管国六条等宏观政策对购房者心理造成一定影响,但从成交量上看,影响并不大,特别是本月商品住宅成交量已经开始回升,预计下月商品房总成交量应有小幅提升。
商品房价格走势平稳,特别是从2005年12月至今,价格仅上涨0.76%,06年7、8月价格持平。随后期商品房供给量的增加,价格将继续保持平稳趋势。
二、商品房住宅销售情况分析
1、商品房住宅成交情况
项目 |
成交面积(万㎡) |
平均价格(元/m2) |
成交额(亿元) |
本月全市 |
67.72 |
4682.9 |
31.71 |
上月全市 |
65.81 |
4550.5 |
29.95 |
本月增长幅度 |
2.9% |
2.9% |
5.9% |
天津市8月份商品房住宅成交67.72平方米,环比上月65.81万平米上升2.9%,其中市内六区成交量占比为37.4%,较上月上升了4.5%。全市成交额31.71亿元,环比上升5.9%。其中市内六区成交额16.2亿,占全市总成交额的51%。较上月上涨5%。全市商品房住宅价格走势平稳。本月均价4682.9元/平方米,较上月略上涨2.9%。也是由于市内六区成交量的上涨带动了全市成交价格的上升。
2、市内六区本月商品房住宅成交情况
项目 |
市内六区 | ||
成交面积(万㎡) |
平均价格 |
成交额 | |
本月 |
25.4 |
6384.2 |
16.19 |
上月 |
20.6 |
6386.6 |
13.16 |
环比变动值 |
4.8 |
-2.4 |
3.03 |
涨幅 |
23.3% |
0.0% |
23.0% |
本月市内六区商品房住宅成交量25.4万平方米,较上月20.6万平米上升23.3%。销售金额16.19亿元,较上月13.16亿上升23%,市内六区商品房平均价格6384.2元/平方米,与上月基本持平。
市内六区成交量在沉寂几个月后,本周大幅上升。后期随新项目不断上市,成交量在此基础上将会继续突破。市区成交价格将继续保持平稳走势。
市内六区各区域成交量状况:
单位:套
成交套数 |
2005年8月 |
2006年7月 |
2006年8月 |
同比 |
环比 |
和平 |
153 |
231 |
265 |
73.2% |
15% |
河东 |
482 |
299 |
322 |
-33.2% |
8% |
河西 |
483 |
255 |
260 |
-46.2% |
2% |
南开 |
1217 |
571 |
736 |
-39.5% |
29% |
河北 |
322 |
202 |
318 |
-1.2% |
57% |
红桥 |
262 |
152 |
249 |
-5.0% |
64% |
合计 |
153 |
1710 |
2150 |
-26.3% |
26% |
从图表可以看出,市内六区总成交量较去年同期下降了26.3%,由于上市量的增加,和平区成交量大幅上涨,涨幅为73.2%。河西区和南开区由于在售项目的不断清盘,新项目上市量有所减少,降幅较大为46.2%和39.5%。
与上月相比,各区成交量全面上升,整体涨幅为26%,涨幅最大的为红桥区,涨幅为64%。可见调控的影响在减小,随市区新项目的不断上市,成交量在不断攀升,预计9月、10月销售旺季,成交量将会继续上涨。
市内六区各区域成交价格状况:
单位:元/平米
均价 |
2005.8 |
2006.7 |
2006.8 |
同比 |
环比 |
和平 |
5680 |
7715 |
8114 |
42.8% |
5% |
河东 |
4581 |
5814 |
5644 |
23.2% |
-3% |
河西 |
5914 |
6548 |
6894 |
16.6% |
5% |
南开 |
5671 |
6571 |
6606 |
16.5% |
1% |
河北 |
4537 |
5744 |
5379 |
18.6% |
-6% |
红桥 |
4304 |
5048 |
5376 |
24.9% |
6% |
从各区域价格走势看,与去年同期相比各区域价格都有不同程度的增长,和平区价格涨幅最大为42.8%;与上月相比,市区总体价格保持不变,区域价格均有小幅振荡,河北区在新开经济适用房的带动下,价格下降6%,红桥区上涨幅度最大为6%。
3、郊县市场本月商品房住宅成交情况
项目 |
整体郊县市场 | ||
成交面积(万㎡) |
平均价格(元/㎡) |
成交额(亿元) | |
本月 |
42.4 |
3665 |
15.52 |
上月 |
45.2 |
3714 |
16.79 |
环比变动值 |
-2.8 |
-49.3 |
-1.27 |
涨幅 |
-6.3% |
-1.3% |
-7.5% |
本月郊县市场成交量有小幅下降,共成交42.4万平方米,较上月下降6.3%;均价为3665元/㎡,较上月3714元/㎡下降了1.3%。本月成交额较上月下降7.5%,共成交15.52亿元。
4、重点郊县成交状况:
本月重点郊县共成交商品住宅2220套,占郊县整体的57.6%,成交量较上月2359套下降了5.89%。东丽区下降幅度最大为64%,津南区在金地格林项目的带动下,本月成交量上涨126%,共成交525套,6.08万平米。与去年同期相比北辰区在万源星城、宝翠花都等项目的带动下,成交量上涨了207%,塘沽区则较去年同期下降了47.8%,但塘沽区成交量仍占到整体郊县的24%,高踞首位。
从价格上看,与上月相比各区域呈现稳定或上升的趋势,其中津南区涨幅较大,本月均价为3472元/㎡,较上月上涨20%,较去年同期上涨35.3%。金地格林本月的热销对津南区成交量和均价都起到了一定带动的作用。东丽区由于产品形式逐渐丰富,经济适用房和普通住宅对价格起到一均衡作用,与去年同期相比,价格调整幅度较大,降低了32%,其它区域均呈现增长趋势。
本月市场受宏观调控影响明显缓和,市内六区成交量大幅上升,这与本月新增供应量的大幅提升也有一定关系。新增供应产品面积趋小,满足了更多购房者的需要,因此成交量大幅回升,后期不断上市的小户型产品将对成交量起到良好支撑作用,成交量有望继续提升。城市的不断外扩和交通状况的改善淡化了环外新城的区位劣势,而其价格优势突显,随后期开发力度的加大,重点郊县的成交量也将稳步提升。
市中心土地逐渐稀缺,对楼盘价格将有很大支撑,郊县项目品质的不断升级,和人们对郊县区域认可度的提高也将对价格起到支撑作用,但由于市场供应量的增加,价格将不会呈现明显的增长态势,全市整体走势将会更加平稳。