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未来滨海新区住宅市场投资价值分析
目前,滨海新区住宅平均销售价格总体上略低于全市平均价格。未来新区作为天津市的“双核心”之一,其房地产市场将成为天津房地产市场的重点发展区域,平均房价将在“十一五”期间超过全市平均价格水平。
未来15年,滨海新区住宅均价水平将随人均可支配收入增长而上升。此外,鉴于滨海新区已被纳入国家发展规划,伴随其“第三发展极”地域功能的强化,也会引致相当规模的外部需求。
到2010年滨海新区商品住宅均价将达到7000元/平方米左右,2006~2010年间年均涨幅在13.6%左右;到2015年滨海新区商品住宅均价将达到9200元/平方米左右,2010~2015年间年均涨幅在5.6%左右;到2020年滨海新区商品住宅均价将达到11500元/平方米左右,2015~2020年间年均涨幅在4.6%左右。
从未来住宅需求量增长情况看,一个城市的住房需求量在很大程度上决定于人口数量的多少。我们对未来天津及滨海新区住宅需求,主要以人口变化为依据进行预测。
经济发展是吸纳人口的主导因素。中央把推进滨海新区的开发开放纳入国家总体发展战略布局后,滨海新区将进入大规模投资建设的新高潮,经济活力不断增强,由此将带来大量外来人员到滨海新区就业、创业。从现在起到2020年,滨海新区将进入一个外来人口快速增加的扩张期。根据滨海新区“十一五”规划,2010年和2020年人口规模为180万人和300万人;本课题组根据人口变化的相关因素,预测2010年和2020年人口规模为192万人和360万人。
人口变动和居住面积改善带来新增住宅需求,2005年新区人均住房建筑面积达到28平方米。按滨海新区目前经济发展水平和前景,2010年新区人均住房面积将达到全市规划人均35平方米的平均水平。2005~2010年间,人口增长和人均住宅面积改善带来的新增住宅面积需求约为2300万平方米;2010~2015年间,人口增长带来的对新增住宅面积需求为2300万平方米;2015~2020年间,人口增长带来的对新增住宅面积需求为3000万平方米。
除随人口增长而来的住房增量需求外,城市住宅存量中每年会发生折旧需求,这里保守地按年度折旧2%推算,2005~2010年,住宅折旧需求约为440万平方米;2010~2015年,住宅折旧需求为670万平方米;2015~2020年间,住宅折旧需求为930万平方米。
投资性需求是对滨海新区未来房地产市场前景看好、升值潜力大而进行的投资置业需求。投资需求在短期预测中是不容忽视的一块需求内容。但在长期,由于投资或投机行为的价值最终实现于“在价格更高基础上的未来居住需求”,因此,前面对未来实物量需求的长期预测中实际上已经包含了“满足投资或投机行为价值实现”的需求。
综合上述分析结果,未来滨海新区的住宅市场增量需求为:“十一五”期间增量需求总量为2700万平方米左右;2011~2015年间增量需求总量为3000万平方米左右;2016~2020年间总量为4000万平方米左右。