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滨海新区非住宅地产投资价值分析
滨海新区非住宅地产包括工业地产、写字楼和商业用房。工业地产的开发和建设,90%以上都由工业企业自身完成,外部市场化的进程非常缓慢,所以本文主要分析写字楼和商业用房的投资价值。
交通运输是促进区域经济发展的先决条件。滨海新区将在未来2~3年时间里投资100多亿美元改善交通运输条件。滨海新区的公交线路将由现在的53条发展至115条;新建公交场站32处;开工兴建全长30公里的首条现代化有轨电车线路;同时还将修建京津之间146公里的第二条高速公路、115公里的京津城际客运铁路专线。京津城际轨道交通工程已于2005年7月正式开工,预计2008年6月建成通车,届时从天津到北京只需半小时。通过高速铁路和高速公路的建设,将有力地促进商业地产的发展。
滨海新区写字楼升值潜力预测
目前滨海新区现代服务业发展还很不充分,在第三产业中仅占到7%,我们预计到2010年现代服务业在第三产业中的比重上升到12%;到2015年上升到18%左右。随着产业结构的调整,现代服务业基础到2020年达到23%左右。与此相对应,2010年人均现代服务业增加值可能达到8400元,2015年达到19968元, 2020年达到39130元,具有推动滨海新区写字楼价格逐步上升的潜在动力。
滨海新区商业用房升值潜力分析
2005年滨海新区人均商品零售额为1.38万元,对应的商业用房理论价值应该在7086元,而目前仅仅5070元,商业用房价值被低估。
按照天津商业“十一五”规划,未来天津社会消费品零售额将保持13%的年度增速,从数据上看,近年来滨海新区商品零售总额年均增长17%。我们假定滨海新区未来五年仍然保持前10年的增速,即2005~2010年保持年均增长17%的速度,2010~2015保持14%的增速,2015~2020保持12%的增速,那么滨海新区社会消费品零售额将从2005年的206.5亿增长到2010年的453亿,2015年将达到871亿,2020年将达到1536亿元。那么人均消费品零售额从2005年的13767元增加到2010年的23580元,2015年达到33144元左右,2020年达到42674元,具有推动商业用房价格回归的内在动力,商业用房市场有着相当大的发展空间和升值潜力。
根据预测,短期而言,由于滨海新区建设加快,商业用房的投资价值得到广泛认可,其价格将会迅速提升,很快达到全国的趋势线上,在2010年将达到每平米10500元。
长期而言,滨海新区将成功地成为环渤海的经济中心,并逐步取代天津市区的核心地位。2020年积聚的人群达到360万以上,商品零售额占到全天津的40%以上,人均商品零售额将增长为4.27万元,其对应的理论价值达到17200元左右。
10年来滨海新区写字楼和商业用房的价格均低于全国趋势线,有着补涨的内在要求;由于目前天津市区写字楼项目的大批上马,潜在供给较为充足,所以短期内滨海新区写字楼的投资价值来自于价格的合理回归;而商业用房短期内的投资价值不但体现在价格的合理回归,也体现在商业用房面积的迅速扩大。商业用房“十一五”期间将增加90万平米,2010~2020年间将增加145万平米。
我们预测随着各种影响因素的变化,写字楼和商业用房的价格在5年后基本稳定地沿着趋势线变动;但在实际运行中,价格更可能会沿着趋势线上下波动,特别是在近期,在补偿性上涨需求和对滨海新区前景看好的情况下,市场力量可能会迅速抬升销售价格,甚至跃升到趋势线之上。
作为泰达开发区的延伸,西区的创建为泰达开发区创造了巨大的发展空间;与此同时,作为老牌开发区的泰达东区发展势头不减。滨海新区的开发将泰达开发区提升到更高的发展层次,而泰达开发区的一系列再造工程,无疑将为滨海新区的发展注入强劲动力……