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土地制度如何改革?
其实,《物权法》之所以备受各界关注,除了其是中国第一部完整保护私产的法律外。还有很多人寄希望在此基础上开征的物业税能将目前高高在上的房价“拉”下来。
我国物业税制度的思路是将现行房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等税费合并,转化为房产保有者每年缴纳的物业税。上述税费现在有许多是一次性缴纳,如土地增值税及土地出让金,这样只能使开发商一次性赚取高额利润、一届政府花了未来几届政府的费用、普通购房者一次性承担了巨大负担。
“很多税费一次性交清,不但抬高了房价,也增加了购房者初期的投入。”首都经贸大学房地产研究中心张跃庆教授在接受记者采访时表示,如果把一次性缴纳的大部分房地产税费转化为在房产保有阶段分年收取,住宅的大部分房地产税费可分70年缴纳,即占住宅建设成本5成的房地产税费在购买时只需缴纳1/70,使住宅建设成本下降了近50%。
他说,即使考虑发展商开发利润,房价也会有3成以上的降幅,从而大幅度降低个人住房按揭贷款的首期付款。“而且,可以大大抑制地方政府卖地生财的冲动,有利于地方政府财政年度均衡。”
对于不少持币等待物业税开征后商品房价格大幅下降再购房的人来说,还需面对另一个难题:土地制度改革。因为这是开征物业税路上另一个障碍。
“但是,具体怎么改革,目前思路还不稳定。”刘维新说,国土资源部目前也有多种意见,一部分人赞成实行土地租赁制,也就是土地不直接进入市场交易,只能进行租赁,谁使用谁租赁。除此之外,还有其他一些不同的意见。
“现在改革还处在比较混乱的状态。但是,《物权法》回避的问题,物业税也要解决;物业税要成功开征,土地制度必须改革,这种连锁关系说明房地产问题关乎国家的经济命脉。”有专家表示,住宅用地满70年后要不要续费,是一个不得不认真面对的问题。