武汉二手房经纪公司“冬去春来”？

　　“房地产经纪机构不得赚取差价及谋取合同约定以外的非法收益；不得利用虚假信息骗取中介费、服务费、看房费等费用”，10月31日，讨论已久的《中国房地产经纪执业规则》(以下简称《执业规则》)终于在北京公布，规则禁令直指目前房地产中介存在的“吃差价”问题。

　　建设部副部长刘志峰指出：“有的虚构房地产交易、骗取银行贷款；有的擅自挪用客户的房租；有的通过压低售价、抬高卖价，损害委托人利益”，他表示，房地产经纪机构今后不得再直接管理客户资金，以避免客户利益受侵害的情况发生。

　　11月1日，规则公布第二天，尚未落地武汉，已经引起汉城房地产业界一片哗然，相关人士或忧或喜，武汉市房地产管理局办公室相关负责人认为，“小的中介公司或将难以维系。”

　　起因缘于房价

　　据不完全统计，目前全国已有房地产经纪机构3万多家，从业人员超过上百万人。“林子大了，难免有‘害群之鸟’，中央对房地产市场的调控，必然不会少了这一块。”对于新出台的《执业规则》，相关人士并无意外。

　　武汉国民经济研究所房地产研究中心主任王涛认为，新规则的出台对改善二手房市场的“混乱”，将起到实际作用。

　　王涛所谓的混乱，最为人所知的是中介公司“吃差价”。

　　差价，分为“明差”与“暗差”，明差即中介公司先与房产出售方(即卖主)谈好价格，然后以高出上述价格的价格卖给买方，从中赚取高额的利润。暗差和明差的相似之处是，中介公司必须先从卖方手中以相对较低的价格拿到相应房产，然后再加价出售。两者不同之处在于，吃明差的过程中，买卖双方至少有一方对价格差知情；而暗差则是买卖双方对价格差均毫不知情。

　　这个“差价定律”早已是公开的秘密，甚至成为中介行业的一种“行规”，尤其是一些“房串串”“黑中介”，更是将“吃差价”当成了利润的主要来源。“只要跟房地产有关联的，这些年都在呈现价格上涨趋势，可是中介收费标准一直都没有变化”。业内人士指出，“差价”一直是二手房中介的一个重要“利益增长点”，武汉的二手中介市场上，也或多或少地存在“收取”差价的问题。

　　武汉市房地产管理局办公室副主任谢平认为，“差价”是目前中介市场存在的最大问题，“控制下来将有助于规范整个市场。”

　　中介市场的“账目混乱”已经不是一个省一个市单独存在的问题，而是整个行业的“现象”。

　　时空转到2005年的北京，中国房地产估价师与房地产经纪人学会二次会员大会上，建设部副部长刘志峰语出锋芒：“目前，房地产经纪行为不规范，已成为扰乱市场秩序、损害群众利益、影响房地产市场健康发展的重要原因之一”，有关部门认为，房价快速上涨脱不开二手房市场的“混乱”。

　　这已经是建设部向二手房市场的“乱局”提出的警告，而警告并没有相应效果，房地产二手市场仍有问题不断“暴露”，于是，“警告”开始成为这一次的“铁律”。

　　整治从未间断

　　“吃差价”不仅抬高了房价，当成为房产中介一种特殊的利益链和潜规则后，必然带来很多的社会问题。“房产中介要扩大，最大的问题就是‘信任危机’，这将导致整个行业的萎缩。”王涛指出，政府对房地产中介机构的整治，一定程度上是从整个行业未来而考虑的。

　　此言非虚，最近一次集中整改的消息就从10月10日，国务院法制办和建设部有关司局在京召开的房地产经纪管理座谈会上传出，针对今年国内合肥、南京、天津等城市发生的多起房地产经纪机构违法案件，建设部、国家工商总局等部委将于近期联合下发通知，旨在整顿房地产经纪市场，加强房地产经纪监管。

　　《通知》要求各地房地产管理部门结合整顿规范房地产交易秩序工作，积极会同工商部门进行一次房地产经纪机构调查摸底，严肃查处一批违法违规的典型案例并向社会曝光。

　　关于中介市场的整顿规范，武汉市相关部门一直都在努力，从前段时间举办的“诚信中介”评比，到10月底，针对二手房经营机构和代理机构召开了中介协会的常务理事会议，以及不定期的检查都表明，中介市场的秩序成为房地产整个市场重要的一环。

　　近日，汉阳区房地产管理局开拓武汉“先河”，在其官方网站上集中曝光了81家“黑中介”。

　　31日在京举行的房地产经纪信用档案开通仪式，也可看做中央对这种信息公开制度的一个肯定。随着房地产经纪信用档案系统(http://jgsb.cirea.net.cn)的开通，以后房地产经纪机构的不良行为将记入“信用档案”，社会公众通过这一档案，可以及时了解房地产经纪机构、经纪人的相关情况，以降低交易风险。

　　显然，中介公司注意到信息公开制度对自己的影响，就在汉阳区房地产管理局官网曝光“黑中介”的次日，6家上榜“黑中介”迅速补齐了经营证件。

　　汉阳区房地产管理局有关负责人说，以前，每年都进行一次中介市场调查，但由于没有对外公布调查结果，非法中介觉得“无所谓”。

　　这一“先河”也意味着，以后的整治工作不再是“关起门”来“打板子”，调查的结果将直接成为中介公司发展的“条件”。

　　中介“洗牌”在即？

　　关于房地产的相关政策与规则出台后，市场反应的第一个问题：房地产市场将洗牌？

　　这一次，质疑也“如约而至”——“禁止赚取差价”是否会导致了房产中介行业大洗牌的提前到来？

　　“不能说‘洗牌’，这是行业发展的必然阶段。”站在行业的角度，武汉市房地产中介协会霍飞虎认为，《执业规则》的出台规范了市场的经济行为，虽然可能导致一些不正规的中介淘汰，但更积极的意义是促进行业的发展。

　　同样观点得到业内人士的认可，市场正如人类生存一样，根据“达尔文定律”，一个市场，不断有人进入的同时，也意味着不断有人退出。

　　“目前最大的问题是信息不对称，如果能控制这个问题，所有矛盾都将得到解决。”顺驰置业武汉有限公司总经理运营助理李俊说，由于不同的中介公司有不同的经营方式，就造成了信息不对称，消费者在无形中提高了交易成本，从而有了“吃差价”的事情存在，随着信用档案系统的开通，必然有效的控制这样的行为，大公司可能会更加要求自己做好工作，而更多中小公司可能会选择透明交易来适应新的规则，“这关系到生存”。

　　思路转变可能是一个念头，中介公司已经成型的业务模式如何转型，可能会愁白几位中介公司老总的头发。

　　“改变业务模式即意味着放弃以前的‘利润点’，许多小中介公司可能将难以生存。”王涛说，“洗牌”是肯定会有的，只是看大小程度，但是就目前来看，中介公司肯定会先观望，如果规则落实在地方，无法不实施的时候，中介公司必须想办法转型，不能转型的只能被清理出局。

　　“洗牌”背后，将是中介市场长远的发展，这一点，所有业内人士都不怀疑。

　　“中介市场的透明，将增加市民对整个行业的信赖，对于行业的发展，这是最重要的。”对于未来，李俊充满信心，“中介成交数额肯定会增大。”

　　◆二手房交易税费一览

　　契税：符合住宅小区建筑容积率在1.0(含)以上、单套建筑面积在140(含)平方米以下(在120平方米基础上上浮16.7%)、实际成交价低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下等三个条件的，视为普通住宅，征收房屋成交价的1.5%的契税。反之则按3%。

　　印花税：买卖双方各缴纳房价款的0.05%。

　　营业税：购买时间在两年内的房屋需缴纳的营业税为：成交价×5%；两年后普通住宅不征收营业税，高档住宅征收买卖差价5%的营业税。

　　城建税：营业税的7%

　　教育费附加税：营业税的3%

　　个人所得税：普通住宅2年之内：{售房收入-购房总额-(营业税+城建税+教育费附加税+印花税)}×20%；2年以上(含)5年以下的普通住宅：(售房收入-购房总额-印花税)×20%。出售公房：5年之内，(售房收入-经济房价款-土地出让金-合理费用)×20%，其中经济房价款＝建筑面积×4000元／平方米，土地出让金＝1560元／平方米×1%×建筑面积。5年以上普通住宅免交。

　　提示：个人买卖住房时应持经房地产管理部门审核后的《房屋买卖合同》到房屋所在区域的地税局交纳各税。纳税时，住房买卖双方必须提供购房合同、发票、购房人户籍证明等。