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一、 个税的效果效果是否显现出来?
应该说从今年6月1日相关的新政策出台以来,效果已经十分明显。首先表现在成交量上,根据数据统计的结果可以看到6月份以前,市场的成交量市内六区是维持在日均150套左右。从6月份开始,国家相继出台了二手房交易营业税延长征收年限至5年、二手房交易征收个人所得税等相关政策,日成交量下降到日均120套左右。8月1日个税政策实施后,交易量明显下滑,日成交量下降到100套以下,市场明显进入观望期。10月份针对个税的细则和关于禁止非合理性的赠予等征收的明确说明又一次给市场上渐渐增多的避税行为带来冲击。同时10月份较比6月份下降40%。所期望的金九银十并没有如期到来。
在个税征收前,在交易量上还出现了一些异常现象:税务总局在7月26日公布了自8月1日起征收个税的消息,此消息一公布, 8月1日前的几天时间里出现了紧急过户现象。举一个例子,河西区7月31日的过户数量为192件,平时正常过户数量基本在30件左右,这种大数量的过户与平时是有很大反差的。同样的现象在5月底也发生过一次。究其原因,这种现象的产生首先是消费者面对政策做出的自然反应,其次是个别公司为促成成交,承诺帮助客户“避税” ,诱导客户进行带有风险的违规操作。
不可否认,自8月1日个税政策执行以来,作用是明显的。首先是二手房交易市场更加规范。个税政策执行后,投机性购房者数量明显减少,个税的征收对二手房交易过程中的投机行为起到了较好的抑制作用;一些小的不规范的中介公司也受到规范和制约,随着细则的执行,整个行业的投机现象将逐渐减少。其次对于真正存在需求的购房者来说,可能会延缓购房时间,但针对客户来讲会更理性一些。
二、 年底还会有新政策出台吗?
通过几个月的过渡,国家颁布的各项新政策效果来看,基本上达到了预期的宏观调控的目的。整体的二手房市场进入新一轮的整合,打消了部分的楼市泡沫。投机行为得到抑制,同时买卖双方的心态也在进行不断的调整,房屋中介机构的经营也面临前所未有的严峻考验。根据现有状况的分析,截止年底应该不会再有重大的政策出台,但也不排除国家会针对现有房地产市场中出现的一些非法逃避细则的行为进行条款的约定与补充,来进一步根治违规现象的发生,使得漏网之鱼无处藏身。
三、 《房地产经纪执业规则》的出台避免买卖双方直接现金交易会不会造成操作层面上的困难?
应该不会,在长达三十二条的《房地产经纪执业规则》中详细对房地产经纪的有关重要用语,如房地产经纪、房地产居间、房地产代理、佣金、差价等进行了定义,对房地产经纪机构和房地产经纪人的原则、对委托人职责、同行关系、保守秘密义务、明示事项、信息报告与披露、交易资金管理、佣金收取及禁止行为等内容进行了说明和规定。规则规定,房地产经纪机构未完成经纪合同约定事项,或者服务未达到合同约定标准的,不应当收取佣金,但可以依据合同约定,要求委托人支付从事房地产经纪服务已支出的必要费用。房地产经纪机构事先未与委托人就经纪服务费用达成约定的,不得要求委托人承担经纪服务费用。进一步使得二手房交易更加透明,同时买卖双方的资金交易得到了良好的保障,钱款的交接一直是交易中的风险,此《规则》的颁布不仅规范了经纪人规范操作,也将对房地产经纪机构赚取差价及谋取合同约定以外的非法收益;利用虚假信息骗取中介费、服务费、看房费等费用的行为得到很好地治理。
四、 二手房的价格走势,会有大的波动吗?现在的成交面积下降,成交价格上升的情况是否会依然存在?
今年下半年以来,国家对房地产市场的调控政策不断出台,虽然抑制了炒房,但营业税、个税的征收同时也增加了真实需求者的购房成本,短期内拉高了二手房的均价。但从长期看,天津市场的刚性需求依然存在,短时间成交量的下降是购房者对市场心怀疑虑,从而驻足观望造成,而这一部分潜在客户必将随着政策执行力度的加大,以及市场的规范而重回市场,这部分潜在成交量必然回补。
此外,天津二手房有着总价低、地理位置优越、周边配套成熟等特点,加之天津市场绝大多数住房都以自主为主,投资比例很小,即使房价下降,业主也并不会急于出售,形成一种有价无市的状态。由此看,市场价格下降区间不大;再次,天津近几年经济的利好消息不断,加上国家出于稳定市场,调整市场而并不打压市场的调控目的,整体走势也将愈加平稳,整个市场也会愈加规范和健康。
五、 您认为规范的行业市场应该是什么样的,天津的二手房中介市场现在处在哪个阶段?
规范的中介行业市场和其他行业一样,应该有行业的相关准则和法规,有了相关的准则作为依据,才能规范企业的行为,避免企业的违规操作。中介行业不同其他行业,它涉及金额较大,又与老百姓的生活紧密相关,一旦行业混乱,对群众甚至整个社会造成的影响巨大。所以中介行业应该有更为严格的法律法规来监督、约束。其法规的核心应该体现出中介全程操作的透明性,客户资金从始至终的流向既安全性,以及行业服务的专业、快捷。
而天津二手房中介市场的发展还处于初级阶段,在国家政策颁布前,中介吃差价、压房款、现金收房的情况非常普遍,而这种行为造成了行业口碑差、客户资金存在不能收回的隐患以及间接拉高市场价格的种种局面,而新政的出台,规范了整个二手房中介市场,那些以吃差价、靠现金流的企业必将无法生存,行业将得到良性的洗牌。在这个各方面都需要完善、需要规范、需要监督的阶段。那些企业做的更到位,将会在这期间得到迅速的发展,分析今后几年的中介市场,将是一个拼服务、拼速度的阳光市场。(作者为我爱我家房屋租赁置换有限公司总经理赵剑冰)