|
||||
宏观调控政策对房地产市场的影响及发展趋势预测
(一)2006年上半年房地产调控政策的特点
5月末,建设部、发展改革委等九部委联合出台了《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》的调控措施,各部委和各地方政府也陆续出台配套措施,今年房地产调控政策框架已经基本形成。其特点是:
1.对前几次房地产调控政策的完善和落实
今年出台的十五条调控政策,比以前的政策更系统,更明确,调控力度更大,操作性更强,应该说是对前几次房地产调控政策的进一步完善和落实。国家统计局和监察部参与,说明更加重视房地产市场统计信息质量和对贯彻落实政策的监督力度。
2.满足中低收入居民自住性需求的调控目的进一步明确
针对当前房地产市场的主要矛盾,大量的政策措施是为了增加当地居民自住需求的中低价位、中小套型普通商品住房供给,其他控制拆迁规模、抑制投机需求、有效利用土地、进一步规范市场秩序等措施,都是为了促进中低档住房市场供求平衡、稳定住房价格创造较好的市场环境,政策的落脚点都是为了满足中低收入人群的住房需求。
3.行政手段与经济手段相结合,分类调控,措施明确
这次调控运用行政手段和经济手段,分类调控,突出重点,并且更加明确、具体。首先要求地方政府完善住房保障制度,利用廉租住房和经济适用房真正解决低收入人群的住房问题。其次明确提出了90平方米以下普通住房的供地面积和开发面积不得低于当年计划面积的70%的量化指标,强化了地方政府的责任,保证了住房供给结构的改善。第三,出台了规范房地产市场外资准入和管理的意见,首次从房地产市场准入、外资企业管理和境外机构和个人购房等方面进行规范和管理,弥补了这方面的管理漏洞。第四,加大二手房转让征收个所税等税收政策的调控力度,抑制投机炒作;有区别地适度调整住房消费信贷的首付比例,引导合理消费等经济手段,调控和规范整个房地产市场。
(二)对房地产市场的影响
此次房地产调控政策,体现了中央政府调控房地产市场的决心,政策的逐步实施,将从几方面对房地产市场产生影响。
一是普通住房供不应求的矛盾将得到缓解
调控政策中对增加中低价位、普通住房提出了明确的数量要求和时间要求,由于我们仍然实行预售房制度,可以预计,下半年按规定将陆续有大量的中低价位、普通住房进入市场销售,住宅供给结构将得到改善。
二是投机性及投资性购房需求将得到进一步抑制
房地产税收政策的落实、信贷政策的调整、外资进入房地产市场的规定等政策,利用经济手段加大了对投机性及投资性购房需求的调控力度,增加了炒房者的资金成本和交易成本,将一定程度地抑制投机性及投资性购房需求。
三是中低档住宅供给增加将起到稳定房价的作用
增加中低价位、中小套型普通商品住房的量化措施,将提高普通商品住房在房屋供给总量的比重;普通商品住房土地的供应要求在限套型、限房价的基础上,采取竞地价、竞房价的办法,一定程度降低了普通商品住房土地成本,为实现中低价位创造了条件;要求各级城市及时公布住房建设规划和房地产的供求信息,使消费者有一个合理预期。这些措施,都将有利于稳定普通商品住房的价格。
(三)下半年房地产市场发展趋势预测
2006年下半年,房地产市场在继续加强和改善宏观调控,坚决抑制固定资产投资过快增长,继续收紧土地、信贷闸门的宏观经济环境下,房地产投资增速将回落到20%左右。同时,随着房地产宏观调控政策的逐步落实,各种类型的住房价格将出现不同的发展趋势。普通商品住房的价格将随着供给量的增加涨幅将稳步回落;高档房属调控范围之内,供给量将受到影响,价格将随着市场供求变化;二手房市场由于税收调控力度的加强,交易量近期将受到影响;一定量的投机性和投资性住宅将由售转租,房产租赁市场将进一步活跃;由于供给总量中中低价房增加,房价总水平也将随之稳定。