|
||||
这是2006年所有的金融调控中最严厉的一次金融风暴。“北京今年新开的100多个楼盘中,约有七成是未封顶的楼盘。”“对每个房地产企业来说,95%的楼盘销售渠道都是按揭贷款。”
北京市银监局叫停未封顶楼盘按揭的威力显露无遗。
10月30日,北京市银监局召集北京16家商业银行个人金融业务部负责人,正式传达指令,包括四大行在内的所有商业银行都被禁止向未封顶楼盘发放按揭贷款。这是继银监局9月27日召集部分银行召开“房地产贷款风险情况通报会”,传达指示精神后的再次重申禁令。
“如发现违规问题将严肃处理,主要责任人要就地免职。”银监会动了真格。部分开发商可能被“最后一根稻草”压倒,而另一些开发商正虎视眈眈,静候商机。诸多楼盘在苦寻重生之机,各大银行巧思对策,买房人心态各异……一场突如其来的金融风暴彻底打乱了楼市的格局!
银监局的一番苦心
尽管银监局此举被怀疑与北京目前并不明显的调控结果不无关系,但更多的应是出于控制金融系统风险的考虑。
实际上,这一限制规定并非第一次出台。早在2003年6月5日,央行“121号文”就明确规定:为减轻借款人不必要的利息负担,商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款。
只不过,从那时至今3年多的时间里,包括北京在内的国内各主要城市,主体结构未封顶的楼盘一如既往地提前销售,银行的个人住房商业贷款业务也在飞速发展。以北京为例:对于发放住宅按揭贷款的条件,主要衡量标准是有无预售许可证和工程资金到位率,凡工程全部所需资金30%到账,并已核发预售许可证的楼盘,无论主体建筑工程是否封顶,银行都将可以发放住房按揭贷款。
而央行对风险的担忧也随之不断增加。去年8月15日央行发布的《2004中国房地产金融报告》明确表示“很多市场风险和交易问题都源于商品房的预售制度”。其根据是,房地产开发资金来源中,自筹资金主要由商品房销售收入转变而来,大部分来自购房者的银行按揭贷款,按首付30%计算,企业自筹资金中有大约70%来自银行贷款;“定金和预收款”中也有30%的资金来自银行贷款。以此计算,房地产开发中使用银行贷款的比重在55%以上,并建议取消商品房预售制度。
上述建议在当时不仅引起开发商的恐慌,更在业内外引发了一场大讨论。尽管该建议并没有即刻变成政策,但却足以看出金融监管部门对房贷中隐存风险的担忧程度。
而今年以来,个人住房按揭贷款的风险已经浮出水面。“个人住房贷款质量下滑趋势较明显,连续三个月以上违约的房贷客户已超万人。”10月24日,上海银监局披露的信息显示,按“五级”分类口径统计,9月末中资商业银行个人住房不良贷款余额21.3亿元,比年初增加5.8亿元,不良贷款率0.86%。
事实上,个人房贷质量的下降已经不是第三季度独有的现象,6月末不良贷款率已经比年初有所增加。根据上海银监局的统计,截至6月末上海中资商业银行个人住房不良贷款余额16.6亿元,比年初增加1.1亿元。截至今年6月上海个贷不良贷款率0.67%,比年初增加0.09个百分点,而2005年上半年这个数字为0.3%。
权威人士分析说,北京作为高房价地区,金融监管部门必然时刻关注上海的形势,判断北京的房价走势。适时提醒北京的金融机构注意防范风险。北京市严格执行未封顶楼盘开展个人按揭贷款,显示出对个贷实施从严的金融政策,估计与上海的个人贷款不良率上升有关。
中国建设银行副行长范一飞就曾明确表示,商业银行不能从头到尾包揽房地产企业的大部分资金需求,房地产业过度依赖银行贷款,使金融体系的系统性风险增大,对大家都不是好事。
开发商的两种表情
这是自“54号文”之后,北京开发商再次遭遇到的监管困境和资金难题。
这一次出手的是北京市银监局。在其近期下发给各家股份制商业银行的《现场检查意见书》中规定“凡是一手住房项目均必须主体结构封顶后方可发放按揭贷款”,并表示如发现违规问题将严肃处理,主要责任人要就地免职。
北京市银监局此举无疑再次挑战了北京地产商们已经紧张而脆弱的神经。更有人士断言,银监局此举极有可能成为压倒部分开发商的“最后一根稻草”。不过,在部分开发商头疼的同时,另一些开发商则看到了由此引发的扩张机会。
中小开发商:心急如焚
11月份以来,苏齐(化名)一直在为项目的开发资金奔波。苏齐是北京一家房地产公司的老总,正在开发一个数十万平方米的项目。北京市银监局下发“未封顶楼盘停止个人贷款”,对其原计划产生了很大的影响。“按原来的设想,我想在我的项目二期开盘,同期开发6栋楼,这回全泡汤了。”
“有些开发商的日子更难过。”在新加坡凯德置地中国(控股)集团北京地区副总经理毛大庆看来,在持续不断的宏观调控后,北京市银监局此举不仅将打乱一些开发商的原有开发计划,甚至很有可能成为压倒他们的“最后一根稻草”。
这种观点得到了一家股份制银行副行长的认同。“此规定一出,尚未来得及进行开盘预售的开发商,其预收款骤降几乎已经不可避免。”上述股份制银行的个人信贷部负责人透露,在该行所发放的个人按揭贷款业务中,有80%~90%为未封顶楼盘。
“北京市银监局此次显然是动了真格的。”该副行长向记者透露,银监局已经放出话来:发现在未封顶的楼盘有哪家银行的宣传单,哪家银行的支行长将就地免职。
据悉,北京银监局除了对一手住房必须封顶的规定外,还作出了对贷款购买第二套住房者,各商业银行必须严格执行基准利率等一系列规定。同时,执行层面上,银监局要求各经营单位对现有的个人住房商业贷款业务进行排查,对不符合规定的贷款立即停止发放。
据了解,早在9月27日“股份制商业银行房地产贷款风险情况通报会”上,北京市银监局就已经把该文件下发给了各家股份制商业银行,但“没有几家银行严格执行”。随后,北京银监局开始连续出招:10月24日,银监局召集在京各股份制商业银行,强调与重申了《现场检查意见书》,并勒令华夏银行、兴业银行、民生银行、招商银行等9家全国性的股份制商业银行严格执行相关规定。而正当开发商通知住户将按揭转到四大行时,30日上午,北京银监局又将北京包括四大行在内的16家商业银行个人金融业务负责人召集起来,再次传达指令。
相关数据显示,截至9月底,北京市期房住宅签约共14835套,住宅签约面积共1750098平方米,现房住宅签约1869套,签约面积295625平方米,期房签约套数与面积分别占签约总量的89%和86%。
而国家信息中心经济预测部最新发布的《中国房地产业月度运行报告》显示,2006年1~7月,全国房地产开发企业累计到位资金14416.75亿元,同比增长29.4%。其中,作为房地产开发的一项重要资金来源,定金及预收款,占到了全部到位资金的27.8%。而去年同期,这一比重是38.2%,2004年则为43.1%。而购房者支付的定金及预收款,一半以上是个人住房商业贷款。
银行证券研究中心行业分析师丁文认为,“定金及预收款”占房地产开发全部资金来源的比重,很明显是逐步下降的。而北京叫停未封顶楼盘的个人住房商业贷款,会使开发商的预收账款减少,从而进一步降低这一资金来源比重,这就对开发商的自有资金提出了更高的要求。
事实上,据北京京宝瑞通典当行的工作人员透露,最近甚至有房地产公司要求将项目土地等权属作为抵押换取数千万元短期借款,开发商筹资心情之急迫显而易见。
实力强大者:虎视眈眈
“如果从开工到封顶阶段的开发成本必须靠自有资金支撑,一些自有资金不足的开发商将因此无法动工,甚至有可能出现烂尾楼。”在北京万年花城房地产开发有限责任公司副总经理黄玺庆看来,这是近年来促进市场“洗牌”最有力的一个政策,一些自有资金不足的中小开发商必然要被淘汰出局。他同时认为,这个政策对市场的影响很快就可以显现出来。而在由此引发的新一轮行业“洗牌”中,很多有实力的开发商则虎视眈眈。
“我们正在寻找并购机会。”毛大庆毫不讳言地表示,不少项目会因此出现生存困难的局面,凯德置地不会“袖手旁观”。
事实上,凯德置地最近频频出手。11月1日,凯德置地刚刚以5.65亿元的价格成功竞得佛山市一占地约11.6万平方米的住宅地块。这是继10月10日以3.03亿元成功竞得同区一占地4万平方米的综合地块后,凯德置地在佛山的再度成功出击。而5月份,凯德置地刚以5.62亿元拿下了杭州市今年推出的首宗住宅用地。
而复地集团(2337.HK)华北区总经理张春华同样充满了雄心壮志。“我们当然会关注由此可能产生的并购机会,事实上,我们已经有了一些意向的目标。”张春华认为,此次规定的出台将迫使开发商更规范地运作项目,也将促使开发商加快运作节奏,肯定会有不少项目适应不了,复地希望借此加快在北京的运作。
明确流露出“有类似想法”的还有金地集团(600383.SH)北京公司副总经理蔡照明和亿城股份(000616.SZ)总经理鄂俊宇。事实上,不少实力开发商都在暗暗准备,静候甚至是主动寻求“出手机会”。
业内人士透露,现在的房地产项目,从开工到“正负零”(即建筑出地面),再到封顶,最后到竣工验收,大约各占总建设工期的三分之一。而住宅商品房的预售一般是以“正负零”为标准的,“如果个人按揭贷款只能在封顶后发放,延缓了开发商的回笼资金速度,从时间上看,大约推迟三分之一的工期。而这三分之一恰恰是最要命的时间。”
未封顶项目的三条应变之道
“北京今年新开出的100多个楼盘中,约有七成是未封顶的楼盘。”香港太平洋投资集团总裁贾卧龙平淡的话语背后,银监局禁令对京城在售楼盘的影响程度之大显露无疑。
七成项目受影响
“从住宅来看,一般住宅都会在未封顶前卖到70%到90%,即使有少量已封顶的在售楼盘,其销售也大都接近尾声。”贾卧龙说。
记者查阅北京市建委网站,在预售商品房项目公示中,粗略统计了一下位置在城八区、今年9月1日到10月29日期间开盘的预售商品住宅楼盘,发现共计40余个,销售总套数约为11000余套,建筑面积约为100多万平方米。
“对每个房地产企业来说,95%的楼盘销售渠道都是按揭贷款。”北京鹏润营销总监陈云峰说。
“新政”不仅影响了未封项楼盘的项目,还影响了整个房地产市场。
“目前很多商业地产投资客已经不再看好北京的商业地产投资,我也在近日出手了在金融街两个写字楼里的两套房子。”一位商业地产投资者告诉《楼市》记者。
据中原地产市场部人士介绍,经过半个月的市场波动,现阶段,北京租赁市场出现两极分化现象。普通住宅与高档公寓的租赁情况呈现反向变化趋势,普通租赁市场上需求量增大的趋势仍在继续,同上半个月相比,增幅达15%;且成交量有所增长,成交价格也随着房源量的下降而出现水涨船高的现象,涨幅约为5%。而高档公寓租赁市场的房源登记量虽有所上涨,涨幅达10%;但租赁需求却变化不大,租赁价格也有了8%左右的降幅。
面对不期而至的禁令,担心项目回款受到重大冲击的地产商们则对手中的“未封顶项目”展开了各种“自救”努力。
照常签约
“对于已经签完合同和认购书的客户,价格不会变,合同和认购书也都有效。”北京天通苑一个还未封顶却已经开盘的楼盘开发商告诉记者,银行目前没有停止收件(个人贷款所需材料),只是说,放款要等到封顶。所以,现在照常签约、收首付和办理贷款手续。
南城某新开大盘的开发商也持同样观点。该开发商表示:“因为项目已经开盘了,我们会尽量保证销售,必要时会采取让利买房人的方式,即贷款未批下来产生的违约金问题,我们可以跟客户协商部分收取或是全免。”
前不久刚刚经历了排号买房火爆场面的望京一新盘负责人也表示,公司正在寻求解决的方式,最终的解决办法很有可能就是先收了买房人的首付款,等楼盘封顶后再向银行申请个人贷款。
加速开发
“我们准备加快项目开发速度。”地处西四环外的某项目开发商表示,公司将调整操作策略,加快单栋建筑的进度,与此相对应的销售策略也将随之改变。
“这肯定打乱了我们的计划。”该开发商承认,新规定的实施将使公司原先的资金安排无法顺利完成,因此决定逐栋推出楼盘,改集中入市为分散入市。但其强调,不会影响到整个项目的顺利完成。
延期入市
另一些开发商则不得不推迟新开发项目的入市时间。
“针对自身正在销售的项目,目前公司正在研究相关的处理措施,其中就包括推迟申请预售许可证,等到楼栋完成主体结构后再以准现房的方式出售。”亚运村一楼盘的销售小姐告诉记者。
另有一些项目则采取了“变相推迟入市”的方法。“我们的策略是先交3万元认购金,等两个月后封顶时,再交首付和办理贷款。”朝阳区一新楼盘的售楼人员如是说。而这也是目前不少项目的共同想法。
业界资深人士朱凌波认为,取消预售是早晚的事,但这个政策出台会不会产生新的烂尾楼,这个可能性不能排除。“通常一个正常的房地产开发企业,它的资金安排是有计划的。一般来讲很多的房地产开发企业通常会使用按揭贷款回笼资金,偿还前期的开发贷款或者是工程款的支出。假如银行突然间中断了按揭贷款的发放,可能打乱他的计划,引起后期工程不能按期竣工,出现烂尾楼。”
购房者的四种心态
相比于部分开发商的“咬牙切齿”,大部分购房者都对北京市银监局此举表示赞同。与此同时,由于不同立场和需求,购房者还表现出了不同的后续反应:担忧出现劣质楼盘,决定推迟买房计划,选择购买二手房屋,等等。
赞同规定实施
某网站一项关于“未封顶项目不得办个贷”的调查数据显示,赞成此做法的调查者比例达到88.68%。不少业内人士纷纷表示,银监会贯彻未封顶楼盘不得办个贷的条令,将会在一定程度上降低购房者买到烂尾楼盘、不合格楼盘的风险,有利于保障购房者利益。
“开发商用以我们的名义贷到的款去建房子,我们也不理解。”一位之前已在某个楼盘交了首付款并办理了按揭手续的张女士表示赞同此项政策的落实。对张女士而言,由于她已经在银行办理了按揭手续,此次新政对她的影响只限于延长其还款的时间,反而能规避期房所带来的风险。
另外,一部分购买者包括很多以投资为目的的投资客,在政策实施之后,已经在选择更为稳妥的现房购买。一位购房者对记者表示,从投资的角度来说,“国八条”等系列政策出台以及对房屋转让的种种限制,让现房投资更加值得考虑。买现房自住三五年后就可转手收取丰厚的租金收益,如果把购买期房的风险因素计算在内,买现房不仅升值而且升得比期房更快。
推迟买房计划
此次北京市银监局紧急叫停对未封顶楼盘发放个人房贷的规定,让不少购房者担忧未来的购房成本会有所增加。在记者的采访中,一位看中东四环附近某处尚未封顶楼盘的刘先生坦言,如果项目封顶前不能按揭,自己选房的余地将会大大缩小。而且因为新政策带来的购房成本的增加很可能使自己推迟现有的购房计划,最终无法在预定的时间内实现自己的置业目标。
很多人有着和刘先生同样的担忧:无法一次性付清房款,原定购房计划不得不推迟甚至落空。这样的担忧得到了业内人士的理解,一位地产专家表示,此次北京市银监局紧急叫停对未封顶楼盘发放个人房贷的举措,从某种意义上来说将会增加购房者的购房成本,老百姓将花更多的钱买同样的房子。
因为房屋刚开建时所卖的价格和封顶之后作为现房销售的价格是有很大差别的。以目前北京市的房价来说,依靠银行贷款买房仍旧是购房者的主要途径。普通购房者能够不依靠银行贷款一次性付清所有购房款项,恐怕是少之又少。
考虑二手房屋
考虑到楼盘封顶后售价将上涨,不少购房者已把买房的选择移向二手房市场。记者从北京一些经纪公司了解到,部分新盘购房需求开始转向二手房已逐渐显现。
在安贞桥附近的一家房产中介店,购房者谢先生正在咨询二手房贷款的相关事宜。谢先生对记者说道,他看中的一处楼盘因未封顶而暂停按揭。等到楼盘封顶后开发商会把它当做准现房出售,价格到时肯定会上涨。
因此,转向购买二手房是他目前正在考虑的事情。根据市场经验判断,一般期房要比封顶后的现房价格便宜10%,而要是在刚刚动工时就买,价格甚至要比建成后的现房便宜30%。类似谢先生这样的购房者,之所以会选择二手房来代替一手房,主要也是因为较新的二手房在价格上基本和期房持平,一定程度上还要低于现房。
近期,二手房上涨势头主要是由新房转向二手房的购房需求增加所致。据信一天房地产经纪公司反馈数据,消息公布后的一周后,二手房单周登记需求量较上周平均涨幅达9%,并且单日登记需求量呈加速上涨态势。同样像链家、我爱我家等二手房经纪公司的业务需求量也有不同程度的上涨。
担忧楼盘质量
政策执行的力度能否达到立竿见影的效果?日前,一位购房者兴奋地对记者表示,他看中的一处未封顶楼盘仍可按揭贷款。随后几日,记者以购房者的身份咨询了京城数家未封顶楼盘的房贷情况,发现确实有部分未封顶楼盘出现可先付首款,等楼封顶后再办按揭的情况。
记者在西城区一处未封顶的楼盘了解到,按照规定,买这里的房子是做不了按揭贷款了。但售楼小姐告诉记者,“现在你可以先交30%首付,然后等我们楼封顶之后再开始办按揭贷款,开始还月供、负担利息。”
对照央行和北京市银监局的规定,类似这样的做法是没有问题的。一位不愿意透露姓名的商业银行信贷部经理向记者表示,由于个人贷款业务已成为目前商业银行的利润最高点,对于追求利润的商业银行来说,个人房贷业务的高利润风险决定了它成为最为优良的资产业务。
因此,即便政策收紧房贷,各个银行仍旧会另辟蹊径来争夺房贷市场。例如在操作层面上掌握灵活,没有封顶前也可以接单,等到几个月楼盘封顶后再来出帐是目前很多商业银行采取的措施。
面对市场上这样的情况,很多购房者矛盾不已:一方面希望自己中意的楼盘在未封顶之前可以先缴纳首付款,从而得到实惠;另一方面,担心开发商迫于资金回笼的压力,用劣质材料加速正常施工速度,造成房屋质量下降。
银行的N种“对策”
作为银行争相扩张的优质业务之一,房贷始终有着巨大的吸引力。北京市银监局此举客观上在短期内压缩了按揭业务,无论是对新项目按揭业务还是对已办理按揭客户的争夺会更加激烈。
而从目前显露出的迹象看,难免会有银行不顾金融风险而替开发商另辟其他渠道违规发放贷款,进行恶性竞争。北京市银监局此项规定的执行力仍有待观察。
“消极怠工”
“个人购房按揭贷款是其中最重要的一部分,争取更多的市场份额是必须的。”浦东发展银行北京分部的相关人士说。
对银行而言,房贷业务是一个相当有“钱景”的业务。从1997年中国个人住房按揭贷款金额不到200亿元,到今年上半年超过了两万亿元,8年增加了近100倍,这对任何一家商业银行来说都是巨大的诱惑。银行做成一笔30万元的房地产贷款,按贷款期限10年为例,以目前的商业贷款利率6.39%计算,总共可获95051.25元的利润。
面对如此巨大的蛋糕,“新政”能否得到各家银行的彻底执行目前尚难定论。
一位国有银行人士表示,“银监局要求是立即执行,不过我认为还应有个实施过程,我们会陆续暂停未封顶楼盘个人按揭贷款业务。”
“实际上央行早就规定银行不能对未封顶的楼盘发放个人按揭贷款,但在执行过程中各银行都打了折扣。这次银监局应该是重申要遵守这一规定。”一位银行负责人告诉记者。
华夏银行营管部相关负责人表示,早在2003年,央行下发的121文件就已提出这一要求,但后来部分银行对此贯彻不力,监管机构因此再次重申。未封顶楼盘按揭贷款业务的叫停,虽然会给银行的房贷业务收入带来一定影响,但对已叫停相关业务的银行而言,最希望的是有一个公平竞争的环境。
另一家股份制银行房贷部负责人则透露,据其所知,有部分银行至今仍在发放相关贷款。
“变通”放贷
“面对现在的个贷政策,银行不违规,自有变通手段,比如:按揭的手续照办,只是不放款,而是放到专用账户,由银行冻结起来,直到楼盘封顶时才动用。一般一个人从申请房贷到正式放贷需要一两个星期的时间,而一个项目几百户下来,时间就更长了,银行和购房人可以在这段时间里先把按揭手续办完,等楼盘一封顶正式放贷。”中国社会科学院金融研究所殷剑峰博士说。
厦门大学不动产金融研究中心郭晓武博士更认为,只要我国房地产市场繁荣延续,供不应求的市场结构不发生根本变化,禁令就很难被有力贯彻执行。郭晓武表示,通常一个项目的开发贷款是与个人按揭贷款业务捆绑在一起的,商业银行不愿意看到项目开发商遭遇资金困境,因此银行会想办法为开发商解决从预售许可到封顶这段时间的资金周转困难,例如可以通过信托公司或者开发商设立的贸易公司等形式为项目提供资金支持。
“虽然‘新政’对个贷市场暂时有些影响,但现在银行总体流动性过剩,投放贷款是最主要的,个人按揭贷款成了投放的主要渠道。”殷剑峰说。
“当前银行的不良贷款率为8.02%,而个人住房按揭的不良贷款率为1.5%左右,银行不会放弃个人住房按揭贷款业务。”仲量联行相关负责人张瑜说。
事实上,为了争夺个贷市场,各家银行都使出了浑身解数。
招商银行推出了“随借随还”业务,深发展“存抵贷”可享受5.76%理财收益,浦发银行也推出了个贷万能还款的创新业务,在传统的等额本息、等额本金、分期付息以及一次还本付息还款方式外,还增加了本金等额递增、本金等额递减等方式,民生银行也在近期推出了直客式二手房按揭。
兴业银行也适时出台了最新的房贷政策,突破了“购房者年龄+贷款年限”不超过65岁的业内惯例,将其延长到了70岁。中国农业银行也在成都、北京等房贷市场发展较为成熟的4个区域,推行了“置换式住房贷款”业务。